【住宅ローンシリーズ③】賃貸派vs購入派の一つの回答

この記事は以下の記事の続きです。

今回は、私がどういうロジックでマイホームの購入をしたのかをお話ししていきます。

後編は、読んでいただけると、住宅をあえてローンで購入することのメリットがわかりますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

マイホームを購入するに至ったロジック

さて、私がマイホーム購入に至ったロジックをご説明しますね。

その前に、タイトルにもあった、賃貸派vs購入派について、私なりの答えを書いておきますね。

私は、条件付きで、物件は購入した方が良いと考えています。

皆さんが自宅を購入したい理由は何でしょうか？

「子供をのびのび育てられる環境が欲しい」
「将来の資産になるから」

これは、賃貸であっても達成できるのではないでしょうか？
なぜなら、賃貸であっても広めの物件はあります。
将来の資産は、インデックス投資でも築けます。

そんな中、なぜあえてローンというリスクを背負ってまで、住宅を購入するのでしょうか。

それは、マイホーム購入は終の住処の購入だけではなく、投資としての側面もあると考えているからです。

その詳細についても、解説していきます。

マイホーム購入も不動産投資

先ほど、私はマイホーム購入は終の住処の購入だけではないと言いました。

では何なのか？

それは、マイホーム購入は立派な不動産投資だ、が答えです。

自分で住みながらリフォームし、買った時より高く売るような、ヤドカリ投資であれば、イメージしやすいかもしれません。

私は、新築マイホームであっても、譲渡益が狙えるか、最低限買った値段で売れれば不動産投資として成立すると思っています。
（もちろん、家賃を得ながらやる不動産投資より投資効率は低いです）

なぜなら、買った値段で売れれば、購入諸費用と細かい修繕費用、ローンの利息だけで何年も住めたのと同じだから。

先ほどの3000万円の例で言えば、仮に買った値段で10年後に売れた場合はどうでしょうか。

計算はこちらのサイトでやっています。

3000万円の物件を取得するためには、仲介手数料や印紙税をはじめとした諸費用がかかってきて、大体物件価格の7％と言われています。
これらを元に、前提条件とかかる費用を概算します。

前提
購入金額：3000万円（土地1500万、建物1500万とする）

購入時にかかる費用

諸費用：3000万円×7％=210万円

10年後にかかっている費用総額

固定資産税：ざっくり年間15万円×10年=150万円
支払った利息：10年後の借入残高は約2200万円、返済総額は940万円なので、ざっくり130万円
借入残高：上と同じく、約2200万円とします。

合計すると大体490万円/10年が費用としてかかっていて、元金があと2200万円残っている。

もし仮に買った値段と同額、3000万円で売れたら、どうでしょう？
3000万円-2200万円＝800万円が、キャッシュとして一旦皆さんの手元に残ります。

譲渡所得税は計算が難しいですが、新築10年経過しているとして、22年で減価償却がかかるとします。

すると、1500÷22×12で、ざっくり建物の価値はあと820万円残っていると考えられるので、1500-820=680万円分の利益として、120万円は税金として持ってかれます。

さらに、売却時も諸費用は7％くらいかかるので、やはり210万円は持っていかれます。

と、残った金額は800-120-210=470万円。

すでに490万円が利息などで持ち出されています。

なので、最終的には実質20万円のお支払い。

これができれば、10年間、20万円の家賃でマイホームに住ませてもらったのと同じ、と考えることができるわけですね。

もちろん、冒頭で書いたように、金利が上がればその分持ち出し分は上がるのと、家の修繕等でもう少し手出しは増えます。

それに、今の物価上昇の情勢を考えると、この通りにはいかないでしょう。

そのため、ライフプランニングがしっかりしているかどうかが、この投資を成功させるための鍵であると言えます。

数字を入れ替えて、同じように計算をしてみると、色々見えてくるものがあり面白いと思いますので、一度やってみてください。

長く住めば手出しは増える

今回は10年でシミュレーションしてますが、住む期間が20年以上と長期になれば上のようにはいかず、売却価格も下がってきます。

なので、売り時を見極めるのが肝心、かつ建物の価値は税務上22年でなくなると考えられるので、土地の値段だけでどこまで値段が付くか、購入時に見極める必要がある、という話になってきます。

値下がりに強い不動産とは

では、どういう不動産がそのような条件に当てはまるのか？

私の例で言えば、具体的には、以下の点について考慮しました。
上から順に重要ではないかと思います。

これらを意識しながら探し、最終的には駅へのアクセスは妥協して、物件購入に至りました。

探索期間は３ヶ月程度、全部を兼ね備える物件は存在しないため、楽ではありませんでした。

購入した地域は日本では珍しい人口増加地域であったことと、周辺の土地のみの売買相場を見た結果、土地の売買だけでも買値の６〜７割くらいは回収できるため、長く住んでも大損はしないだろう（そして、住む分には便利そう）という算段で決めました。

ちょうど物件を所有して10年が経ちますが、不動産屋複数に見てもらったところ、今のところ買い値よりは下がっていない状況ではありました。

もし、駅距離を妥協していなければ、買い値よりは上がっていたのではと思っています。

今のところ、私の住んでいる自治体の状況が変わらない限りは、持ってよし、売ってよしの物件が購入できたと、自負しています。

ただの終の住処が欲しいなら

書いてきたように、私は投資目線も交えながら物件を購入しましたが、もしそんなことはいいから住み心地のいい所が欲しい、一国一城の主になりたい、という考えは否定はしません。

実際日本はマイホーム信仰が強いことも理解していますし、その辺は個人の自由でもいいとは思っています。

ただ、先ほどと逆に条件で考えて欲しいのですが、

こういう物件を掴んでしまった場合、どうしても物件価格は値下がりしやすい傾向にあることは覚えておいた方がいいと思います。

不動産投資目線で見ると、そのような土地をあえて拾いに行くという手法もあるのですが、マイホームのように自分自身の人生を賭けて購入するものであれば、そうはなってほしくないのが人情ではないかと、私は思います。

まとめ

今回は、自分がマイホームとして物件を購入するにあたって意識した点を書いてみました。

もちろんこの通りに行くかどうかは、数十年後に振り返って初めて答え合わせができるので、最終的な投資判断は各自にてお願いします。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました❗️

資産運用には株式から債券、不動産まで多種多様で、アセットアロケーションを考えるのは資産運用において一番重要なところです。
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