家を買う前に必ず確認すること。相場より高い家を買わないための5つの調べ方
家を買うとき、多くの人はSUUMOなどのポータルサイトに掲載されている価格を見て、
「この地域なら、このくらいの価格なんだ」
と判断します。
しかし、その価格が本当に適正なのかを確認しないまま購入すると、相場より高い家を買ってしまう可能性があります。
住宅価格には、
・土地代
・建築費
・販売会社の利益
・広告費
・販売経費
など、さまざまな費用が含まれています。
そのため、掲載されている価格＝適正価格とは限りません。
大切なのは、
「自分が払える価格か」
ではなく、
「その価格になる理由があるか」
を確認することです。
今回は、私が家を購入する前に調べた、相場より高い家を避けるための方法を紹介します。
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① SUUMOだけで判断しない
SUUMOなどのポータルサイトは、物件探しには非常に便利です。
しかし、掲載されている価格がそのまま適正価格とは限りません。
売り出し価格は、あくまで売主が希望している価格です。
中には、
・相場より高く設定されている
・長期間売れていない
・価格変更されないまま掲載されている
物件もあります。
比較するときは、
・同じ地域
・近い土地面積
・近い建物面積
・近い築年数
・同じくらいの駅距離
など、条件をそろえて見ることが大切です。
また、気になる物件をお気に入り登録しておくことで、
・価格変更
・掲載終了
などの動きも確認できます。
「この価格で実際に売れるのか」
という視点を持つことが重要です。
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② 実際に売れた価格を見る
家の価格を判断するとき、最も重要なのは、
「いくらで売り出されているか」
ではなく、
「実際にいくらで売れたか」
です。
売り出し価格は売主の希望価格ですが、成約価格は実際に購入された価格です。
相場を知るには、実際の取引価格を見ることが重要です。
確認できるサイトとして、
・REINS Market Information
・国土交通省 不動産情報ライブラリ
・ウチノカチ
などがあります。
見るポイントは、
・土地面積
・建物面積
・築年数
・駅からの距離
・売買価格
です。
購入予定の物件と条件が近いものを比較することで、
「この価格は高いのか」
「相場内なのか」
を判断しやすくなります。
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③ 土地価格を調べる
住宅価格は大きく分けると、
「土地＋建物」
で決まります。
まず確認したいのが土地の価格です。
土地価格を調べる方法のひとつに「路線価」があります。
路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額で、相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表している価格です。
実際の売買価格とは異なりますが、土地の価値を考える目安になります。
例えば、
路線価20万円／㎡
土地面積100㎡
の場合、
20万円 × 100㎡ ＝ 2,000万円
となり、路線価を基準にした土地評価額の目安は2,000万円になります。
ただし、
路線価＝実際の売買価格
ではありません。
実際の土地価格は、
・駅からの距離
・人気エリアかどうか
・土地の形
・道路条件
・周辺需要
などによって変わります。
そのため、路線価だけを見るのではなく、周辺で実際に取引された土地価格も確認することが大切です。
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④ 建物価格を考える
土地価格が分かったら、次に確認するのが建物価格です。
住宅価格から土地価格を引くことで、
「建物にいくら払っているのか」
を見ることができます。
例えば、
住宅価格4,500万円
土地価格2,000万円
の場合、
4,500万円 − 2,000万円
＝ 建物価格2,500万円
になります。
建物価格を考えるときは、
「現在、同じ建物を建てるならいくらかかるか」
という考え方を使います。
計算のイメージは、
建築単価 × 建物面積
です。
例えば、
建築単価80万円／坪
建物面積30坪
の場合、
80万円 × 30坪
＝ 2,400万円
となり、新築時の建築費の目安になります。
そこから築年数や建物状態による価値の変化を考えます。
木造住宅の場合、税務上の法定耐用年数は22年ですが、実際の市場価値は22年でゼロになるわけではありません。
・住宅性能
・メンテナンス状況
・リフォーム履歴
・立地
などによって評価は変わります。
重要なのは、
「土地はいくらなのか」
「建物はいくらなのか」
を分けて考えることです。
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⑤ 土地＋建物で価格を見る
最後に、
土地価格＋建物価格
で販売価格を考えます。
例えば、
販売価格4,500万円
土地の価値2,000万円
建物の価値2,500万円
であれば、大きく不自然ではありません。
一方で、
販売価格3,000万円
土地の価値1,000万円
建物の価値1,000万円
の場合、
土地＋建物の価値は2,000万円になります。
販売価格との差額は1,000万円です。
もちろん、新築の場合は販売会社の利益や広告費、保証費用なども含まれるため、単純に差額だけで判断することはできません。
しかし、この差額が大きい場合は、
「土地と建物の価値に対して、販売価格は割高ではないか」
と確認するきっかけになります。
大切なのは、
「高いからダメ」
と判断することではありません。
「なぜこの価格になるのか」
を理解して、納得できるかを見ることです。
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⑥ 私の場合
私は購入前に、
・周辺中古住宅の価格
・土地価格
・条件が近い物件の売却価格
を確認しました。
最初は築浅中古住宅を中心に探していましたが、希望条件に合う物件はなかなか見つかりませんでした。
その後、建築中の建売住宅を購入しました。
ただ、事前に周辺相場を調べていたことで、
「この価格なら相場から大きく外れていない」
という判断ができました。
価格だけを見るのではなく、
「土地はいくらなのか」
「建物はいくらなのか」
「周辺相場と比べてどうなのか」
という視点を持てたことは大きかったです。
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結論
相場を知ることで、
・相場より高い物件を避けられる可能性があります。
・価格の根拠を確認できるようになります。
・値引き交渉をするときの材料にもなります。
家は人生で最も大きな買い物のひとつです。
だからこそ、不動産会社から提示された価格をそのまま受け入れるのではなく、自分でも相場を調べることが大切です。
ひと手間かけて価格の根拠を確認することが、後悔しない家選びにつながると思います。
