無借金区分マンション3戸のキャッシュフロー記録とシミュレーション【2026年版】
無借金で区分マンション3戸を保有する会社員の運営記録を公開。取得簿価、家賃、管理費、固定資産税、減価償却費を数字で整理し、月間・年間キャッシュフローや表面利回りをシミュレーション。必要経費の分類や譲渡所得税・相続税へのリンクも掲載。
■サイト概要
当サイト「無借金区分CF研究所」は区分マンション投資のキャッシュフローや手続きの記録を淡々と整理するメディア。始め方、物件選定、収支・キャッシュフロー、出口戦略の4分野で記事を構成し、数字と事実を記録。代表記事として「区分マンション投資の始め方 6ステップ」「必要経費一覧と申告準備」「管理会社の選び方」「譲渡所得税と相続税の計算方法」を参照。
■所有物件概要
区分マンション3戸（取得簿価は820万円・840万円・1000万円）を無借金で所有。家賃はそれぞれ月5万円、5万円、6万円。管理費・修繕積立金は月1万円、1万円、1万円。年固定資産税は2万円、3万円、3万円。年減価償却費は6万円、6万円、25万円。
■キャッシュフロー実績
家賃から管理費・修繕積立金と固定資産税（月額換算）を引いた月間ネットキャッシュフローは物件1が4万円、物件2が4万円、物件3が5万円。減価償却費を加味した会計上のキャッシュフローはそれぞれ4万円、4万円、7万円。年間ベースではネットCFが45万円、45万円、60万円となり、表面利回りは約7.00-7.66％。空室期間が出れば1ヶ月分の家賃を差し引き、管理費や固定資産税は固定費であることに留意。更新料や礼金が入金された場合は雑収入として別途計上。
■購入シミュレーションと投資評価
3戸を比較すると物件3は取得簿価が高いものの月家賃と減価償却費が大きく、税引前の利益を圧縮できるため所得税控除に有利。物件1と2は管理費が低く安定したCFを生む。購入検討時には空室リスクや修繕計画を織り込んだ上で、必要経費一覧や固定費の目安を確認。
■税額シミュレーション
売却時には譲渡所得税が発生。保有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は所得税15％・住民税5％、5年以下の短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％。相続時には路線価評価となり市場価格より評価が下がる傾向。詳細は「譲渡所得税と相続税の計算方法」の記事を参照。
■FAQ
Q: 減価償却費は現金の支出？
A: 減価償却費は購入した建物部分の価値を耐用年数で按分する会計上の費用であり、実際の現金支出ではない。税金計算上の利益を減らす効果がある。
Q: 更新料や敷金はどのように計上？
A: 更新料は雑収入、敷金は預り金として計上し、退去時に返還した差額を収入または支出として記録。礼金は課税収入。詳細は「更新料・礼金・敷金の扱い」を参照。
