区分マンション投資の始め方｜会社員が最初に見る6ステップと買わない条件
区分マンション投資を始める前に、目的、手元現金、物件条件、月次CF、固定費、買わない条件を6ステップで整理。年収や利回りより先に確認する順番を記録。
直近更新日：2026年5月3日。
区分マンション投資は、物件探しから始めると止まりやすい。
先に見るのは、利回りではない。
目的。
手元現金。
月次CF。
買わない条件。
この順番を置かないまま販売図面を見ると、価格、駅距離、築年数、利回りが同時に出てくる。
比較軸が増える。
判断基準が薄くなる。
この記事では、会社員が区分マンション投資を始める前に見る6ステップを整理する。
結論
区分マンション投資の入口は、次の6ステップで足りる。
目的を1つに固定する
手元現金を分ける
物件条件を先に決める
月次CFを4項目で見る
固定費比率を置く
買わない条件を先に決める
年収だけでは決まらない。
利回りだけでも決まらない。
物件価格だけでも決まらない。
会社員の場合、最後に残るのは月次CFと手元現金。
ここに戻す。
1. 目的を1つに固定する
最初に決めるのは、何のために買うか。
主な目的は3つある。
月次CFを作る
税務上の費用を使う
将来の売却益を狙う
この3つを同時に追うと、判断基準がずれる。
月次CFを作りたいなら、毎月残る現金を見る。
税務を見たいなら、減価償却と所得税を見る。
売却益を見たいなら、取得費、譲渡費用、税引後手残りを見る。
入口では、まず月次CFに寄せる。
会社員の生活口座に戻しやすいから。
目的は多いほど強いわけではない。
先に1つに絞る。
確認。
2. 手元現金を分ける
次に見るのは、買える金額ではない。
買った後に残す現金。
区分マンション投資では、購入時に現金が出る。
物件価格
仲介手数料
登記費用
印紙
火災保険
固定資産税精算
不動産取得税
購入後の固定費
空室時の余力
ここを全部「自己資金」と呼ぶと、判断が粗くなる。
分け方は3つで足りる。
取得に使う現金
初期費用に使う現金
買った後も残す現金
会社員の場合、生活防衛資金を削ってまで買うと、月次CFが黒字でも生活側が崩れる。
不動産だけ黒字。
生活口座は薄い。
この状態は続きにくい。
手元現金を残せないなら、物件を見る前に保留。
この順。
3. 物件条件を先に決める
物件を見ながら条件を決めると、毎回ぶれる。
先に置く条件は多くなくていい。
エリア
駅距離
築年数
面積
構造
管理状況
価格帯
月次CF下限
たとえば、東京23区、駅徒歩10分以内、20平米以上、新耐震以降、管理費と修繕積立金を確認できる物件。
このように置く。
条件外の物件は、利回りが高くても先に外す。
価格が安くても先に外す。
条件は、買うためではなく、見ない物件を減らすために使う。
物件選定を深く見る場合は、管理費と修繕積立金は安いほどいいのか｜区分マンション投資で先に見る固定費と月次CF〖2026〗を先に読むとつながる。
4. 月次CFを4項目で見る
入口の月次CFは、最初から細かくしなくていい。
まずは4項目で見る。
家賃
管理費
修繕積立金
固定資産税の月割り
式はこう置く。
月次CF
= 家賃
管理費
修繕積立金
固定資産税の月割り
家賃70,000円。
管理費8,000円。
修繕積立金7,000円。
固定資産税年額30,000円。
固定資産税の月割りは2,500円。
月次CFは52,500円。
ここから賃貸管理手数料、原状回復、設備交換、募集費を足す。
ただし入口では、まず4項目。
細かい数字を増やす前に、残る現金を見る。
3件以上を同じ順番で比較したい場合は、区分マンション投資 始め方6ステップ確認シートで、目的、手元現金、物件条件、月次CFを1枚に並べる想定。
5. 固定費比率を置く
月次CFだけでは見えないものがある。
固定費の重さ。
固定費比率は、次の式で見る。
固定費比率
= 固定費 ÷ 家賃
固定費に入れるものは、入口では次の5つ。
管理費
修繕積立金
固定資産税月割り
賃貸管理手数料
平準化した修繕・募集費
家賃70,000円。
固定費28,000円。
固定費比率40%。
この場合、家賃が少し下がるだけで月次CFが薄くなる。
修繕積立金が上がると、さらに薄くなる。
利回りより先に、固定費比率。
買う理由より先に、崩れる条件。
固定費と月次CFの見方は、区分マンション投資のCFは4項目から見る｜家賃より先に、管理費・修繕積立金・固定資産税で残る現金を置く〖2026〗に戻すと整理しやすい。
6. 買わない条件を先に決める
最後に置くのは、買う条件ではない。
買わない条件。
例はこのあたり。
購入後に残す現金が薄い
生活防衛資金を削る
月次CFがほぼ残らない
固定費比率が重い
管理資料が弱い
修繕履歴が見えない
空室1か月で手元現金が崩れる
売却時の出口が読みにくい
買わない条件を先に置くと、比較が軽くなる。
迷う理由を増やさない。
外す順番を固定する。
この方が、会社員には合う。
紙で足りる段階と、表にした方がいい段階
紙で足りる段階がある。
候補物件が1件だけ
まだエリア条件が決まっていない
目的が固定できていない
自己資金が未整理
月次CFを暗算で見られる
この段階では、有料テンプレは不要。
紙かメモで足りる。
一方で、表にした方がいい段階もある。
候補物件が2〜3件ある
家賃、管理費、修繕積立金を毎回比較している
固定資産税を月割りに直すところで止まる
購入後に残す現金を毎回忘れる
買わない条件が毎回ぶれる
この段階なら、区分マンション投資 始め方6ステップ確認シートを使う余地がある。
ただし、紙で10分以内に整理できるなら不要。
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物件資料を見始めると、数字の置き場が散りやすい。
放置すると、家賃は販売図面、固定費はPDF、税金はメモ、自己資金は口座アプリに分かれる。
確認順が戻らない。
選ぶ基準は、安さではない。
同じ場所に戻れること。
A4で残せること。
月次CFと手元現金を並べられること。
合う人は、紙で比較した方が止まりにくい人。
合わない人は、スマホだけで毎回同じ式を出せる人。
最初は高い道具はいらない。
A4ファイルと12桁電卓で足りる場合が多い。
すでに物件数が増え、家賃入金、固定費、確定申告準備まで同じ場所に寄せたいなら、会計ソフトを比較対象に入れる。
不動産収入と確定申告準備をまとめるマネーフォワード クラウド確定申告を見る
ただし、物件がまだない段階では不要。
無料のメモで確認順が戻るなら、そこで止める。
FAQ
Q1. 年収500万円でも区分マンション投資は始められるか。
始められるかどうかは、年収だけでは決まらない。
見る順番は、手元現金、既存ローン、生活防衛資金、毎月の余剰資金、購入後に残す現金。
年収はその後に見る。
Q2. 最初に見るべき数字は利回りか。
利回りではない。
先に見るのは月次CF。
家賃、管理費、修繕積立金、固定資産税月割り。
ここで残る現金を見る。
Q3. 自己資金はいくら必要か。
一律では置けない。
物件価格に使う現金、購入時一時費用、購入後に残す現金を分ける。
生活防衛資金を削るなら、先に見送る条件に入る。
Q4. 無借金で買う場合も確認順は同じか。
同じ。
借入がない場合でも、固定費、空室、修繕、税金は残る。
無借金でも手元現金が薄いと、月次CFの見え方が崩れる。
Q5. 有料シートはいつ使うべきか。
候補物件が2〜3件あり、毎回同じ項目で比較したい段階。
目的、手元現金、物件条件、月次CF、固定費比率、買わない条件を1枚に並べたい人向け。
紙で足りるなら不要。
まとめ
区分マンション投資は、物件探しから始めない。
先に置くのは、確認順。
目的を1つに固定する
手元現金を分ける
物件条件を先に決める
月次CFを4項目で見る
固定費比率を置く
買わない条件を先に決める
見る順番が決まると、比較が軽くなる。
買う理由を増やすより、見送る条件を固定する。
会社員の場合、最後に戻す場所は同じ。
月次CF。
固定費。
手元現金。
残る現金。
判断基準。
この順。
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