無借金区分マンション3戸の年CFを月次に割る｜家賃より先に固定費と税務を1枚にする【2026年4月18日更新】

無借金の区分マンション3戸で、年CFはいくら残るのか。家賃、管理費・修繕積立金、固定資産税、減価償却、税引後CFを分けて、年額ではなく月次で確認する順番を整理。比較不安を数字に変えるための記録。

年CFだけを見ると、数字が大きく見える。
そこで比較が止まりやすい。

止まりやすい場所は、
儲かるかどうかではなく、
毎月いくら残るのか、
固定費がどこまで崩れるのか、
税務で増減するのかの分解不足にある。

この1本では、
無借金で区分マンション3戸を持ったときの年CFを、
月次CF、固定費、残る現金、税務の4つに分けて置く。
記録。整理。

先に置く数字

現時点の入力例は、次の形になる。

年間家賃収入　約197.8万円
年間の管理費・修繕積立金　約40.1万円
年間固定資産税　約7.8万円
年間キャッシュフロー　約149.9万円
月次CF換算　約12.5万円
年間減価償却費　約36.8万円

年CFだけなら約150万円に見える。
ただ、判断で使う数字は月次CFの約12.5万円のほうに近い。

家賃年額だけを見ても、
生活費とは比較しにくい。
給与の手取り、積立額、生活防衛資金、固定費とは、
月次に割って初めて並ぶ。確認順。

年CFのままだと比較を間違えやすい理由

止まりやすいのは、
利回りの比較ではなく、
残る現金の比較ができないことにある。

年150万円と聞くと大きく見える。
ただ、月次に割ると約12.5万円になる。
ここから空室月、原状回復、修繕積立金上昇、突発支出が入る。

この段階で見るべきなのは、
勝ち負けではなく、
固定費に対して余白が何か月あるか。
生活防衛資金と別に、物件側の現金クッションを持てるか。
この順。

区分マンション投資の始め方を全体像から確認したい場合は、
区分マンション投資の始め方｜会社員のための6ステップ整理
の順で入るほうが止まりにくい。

1枚に置く順番

1枚で確認する順番は固定する。

家賃
↓
管理費・修繕積立金
↓
固定資産税
↓
年CF
↓
月次CF
↓
減価償却
↓
税務利益
↓
税引後CF

ここで混ぜないほうがよいものが2つある。

1つ目は、
現金で出る固定費と、
税務だけで効く減価償却。

2つ目は、
年額の見栄えと、
月次で残る現金。

必要経費の置き方が曖昧だと、
家賃は見えていても、
残る現金が見えない。
経費の置き方は、
2026年版｜区分マンション投資の必要経費は、一覧より先に3区分で固定するに分けてある。

無料で確認するだけなら、
メモアプリか表計算1枚で足りる。
入力欄と月次換算まで先に短くしたい場合だけ、
無借金区分マンション月次CFテンプレ.xlsxを使う形で足りる。
向かないのは、まだ家賃と固定費の数字自体がない段階。
今は買わなくてよい条件は、手元に物件資料がなく、入力が始められないとき。

3戸をまとめて見るときの線

3戸合計で見ると、
数字は安定して見えやすい。
ただ、判断は合計だけでは足りない。

1戸ごとに置く。
その上で合計する。

見る線は4本で足りる。

戸別の月次CF
3戸合計の月次CF
年間固定費総額
現金クッション月数

3戸合計だけを見ていると、
1戸の修繕積立金上昇や、
1か月空室の重さが薄く見える。

逆に、
戸別だけを見ていると、
全体で残る現金の強さが見えにくい。

両方置く。
どちらか片方に寄せない。
分解。

固定費で崩れやすい場所

区分マンションのCFは、
家賃より先に固定費で崩れる。

見落としやすいのは次の4つ。

管理費
修繕積立金
固定資産税
空室1か月の影響

修繕積立金の上昇幅は、
年利回りより月次CFに効く。
1,000円上がるだけでも、
3戸なら月3,000円、年3.6万円になる。

修繕積立金が上がると区分マンション投資のCFはどれだけ減るか
を先に見ておくと、
買う理由より先に、
買わない条件が置きやすい。

総会資料、固定資産税通知、管理費改定の紙が散ると、
確認順が崩れる。
紙で持つなら、13ポケットのドキュメントファイル
くらいの単純な形で十分足りる。
向かないのは、すでにクラウド保存へ統一できている場合。
今は買わなくてよい条件は、年1回の見直しだけで管理できているとき。
先に無料で確認する代替手段は、クリアファイル3冊でもよい。

税務利益と残る現金は分けて置く

年CFと税務利益は同じではない。

ここで効くのが減価償却。
現金は出ていないのに、
税務利益を下げる。
この扱いを混ぜると、
節税できているのか、
現金が残っているのかが曖昧になる。

今回の入力例なら、
年CFは約149.9万円。
減価償却は約36.8万円。
税務利益はその分だけ下がる。

置き方は、
区分マンション投資の減価償却は、節税額より先に「どこに置くか」で見る
の順で分けるほうが崩れにくい。

帳簿化を後回しにすると、
数字はあるのに、
比較ができない状態になりやすい。
月次の収支整理を外に出すなら、
freee会計かマネーフォワード クラウド確定申告
のどちらか1つで足りる。

向かないのは、
物件数が少なく、
年1回だけ手入力で十分な場合。
今は買わなくてよい条件は、
すでに税理士とフォーマットが固定されているとき。
先に無料で確認する代替手段は、
入出金CSVと固定資産税・管理費の年額メモを1枚に置くこと。

無料でやるなら、
家賃、固定費、減価償却の3欄だけでも足りる。
入力欄、月次換算、税引後CFの仮置きまで一気に作るなら、
月次CFテンプレと使い方PDFのセットのほうが短い。
向かないのは、税務判断そのものを外注したい場合。
今は買わなくてよい条件は、毎月の確認を自分で続ける意思がないとき。

月次CFで見ると、次に確認すべきこと

この1本の次に見る順は固定でよい。

現金クッション
必要経費
修繕積立金上昇
減価償却

順番で置くなら、
区分マンション投資の現金クッションはいくら必要か
↓
2026年版｜区分マンション投資の必要経費は、一覧より先に3区分で固定する
↓
修繕積立金が上がると区分マンション投資のCFはどれだけ減るか
↓
区分マンション投資の減価償却は、節税額より先に「どこに置くか」で見る

ここまで置くと、
利回りより先に、
残る現金と判断基準が残る。

FAQ

Q1. 年CFが150万円前後あれば十分か

十分かどうかは、
年額では決まらない。
月次CF、空室1か月、修繕積立金上昇、手元現金月数で見る。
年額だけでは比較が止まる。

Q2. 無借金なら安全と見てよいか

無借金でも、
固定費上昇と空室は残る。
借入返済がないだけで、
確認順は消えない。
家賃、固定費、手元現金、税務の順で置く。

Q3. 減価償却はCFに入れるのか

入れない。
減価償却は税務利益に効く。
現金で出る固定費とは分けて置く。
ここを混ぜると、残る現金が見えにくい。

Q4. 何戸から月次管理表を作るべきか

1戸からで足りる。
戸別で置き、
その上で合計する。
戸別CFと合計CFの両方が残る形が崩れにくい。

まとめ

年CFは入口にしかならない。
判断で使うのは月次CF。

家賃より先に固定費を置く。
固定費より先に確認順を固定する。
税務利益と残る現金を混ぜない。

無借金3戸でも、
見る順は同じになる。

次に確認するなら、
現金クッション、
必要経費、
修繕積立金上昇、
減価償却。
この順。

※本文にはアフィリエイトリンクを含む箇所あり。紹介している商品・サービスは、判断基準を整理しやすいものに限って記載。税務、投資、法務の判断を代替するものではない。有料テンプレも同様で、個別相談ではなく、確認順を短くするための補助として置いている。