区分マンション投資は本当に儲からない？｜無借金3戸の実例で「残る現金」を確認する2026年版
区分マンション投資は本当に儲からないのか。無借金で3戸運用している実例をもとに、年間家賃、実支出、実キャッシュフロー、単純回収年数を2026年の制度・相場環境も踏まえて整理する。新NISAやiDeCoと何が違うのかも、毎月残る現金という視点で確認する。
区分マンション投資。
よく出る言葉は
儲からない。
価格が高い。
管理費が上がる。
修繕積立金も上がる。
空室もある。
税金もある。
2026年は
この感覚が前より強い。
地価は上がっている。
新NISAは定着した。
iDeCoも拡充方向。
会社員の資金配分は
前より迷いやすい。
だから
「儲かるか」ではなく
先に置くべき数字がある。
物件比較の段階では、
暗算ではなく12桁電卓で
固定費まで一気に置いた方がずれにくい。
毎月いくら残るか。
年間でいくら現金が残るか。
最初に置いた資金が。
何年で戻る感覚か。
ここ。
この記事では
無借金で区分マンション3戸を運用している前提で
年間家賃。
実支出。
実キャッシュフロー。
単純回収年数。
この4点を並べる。
感想ではない。
数字の確認。
記録。
■結論
区分マンション投資は
条件次第では
十分に現金が残る。
ただし
見るべきなのは
表面利回りではない。
家賃収入
− 管理費
− 修繕積立金
− 固定資産税
− その他実支出
このあとに
毎年いくら残るか。
今回の実例では
年間家賃：約192万円
年間実支出：約44万円
年間実キャッシュフロー：約148万円
単純回収年数：約17〜18年
この水準なら
少なくとも
「家賃は入るのに現金は残らない」
という状態ではない。
ただし
これは万能の答えではない。
物件価格。
駅距離。
築年数。
管理状態。
固定費。
この条件が崩れると
数字はすぐ変わる。
■なぜ今、この確認が必要か
2026年は
資産形成の制度話が多い。
新NISA。
iDeCo。
給与明細の控除変更。
初任給上昇。
ベア。
可処分所得。
話題は多い。
ただ
積み上がる資産と
毎月入ってくる現金は
別物。
新NISAは
評価額を育てる制度として強い。
iDeCoも
老後資産の積み上げには強い。
一方で
区分マンション投資は
毎月の入金を見る資産。
比較するなら
どちらが上かではない。
何を増やすか。
ここを分ける。
関連：
[新NISAだけでは毎月の現金は増えない｜会社員が“入金がある資産”を考えるための比較メモ]
関連：
[2026年のiDeCo拡充でも毎月の現金は増えない｜会社員が「積み上がる資産」と「入ってくるCF」を分けて考えるメモ]
■実例の前提
前提はシンプル。
都内区分マンション3戸。
無借金。
年間家賃収入は約192万円。
年間実支出は約44万円。
年間実キャッシュフローは約148万円。
この数字だけを見ると
派手ではない。
ただ
無借金で
毎月の現金が入る構造として見ると
意味が変わる。
給与とは別に
家賃から固定費を引いた現金が残る。
大きく値上がりを狙う話ではない。
毎月の入金を作る話。
ここに寄せる。
関連：
[区分マンション3戸取得資金｜約2,600万円をどう置いたかの記録]
■数字を並べる
① 年間家賃
約192万円
② 年間実支出
約44万円
内訳としては
管理費。
修繕積立金。
固定資産税。
保険。
軽微修繕。
このあたり。
③ 年間実キャッシュフロー
約148万円
計算は単純。
192万円 − 44万円 ＝ 148万円
④ 単純回収年数
取得資金約2,600万円 ÷ 年間CF約148万円
＝ 約17〜18年
もちろん。
ここには
家賃下落。
空室。
突発修繕。
売却損益。
税率変動。
このあたりは織り込んでいない。
それでも
最初に置いた資金に対して
どのくらいの速度で現金が戻るか。
その感覚は持てる。
■「儲からない」と言われやすい理由
区分マンション投資が
儲からないと言われやすい理由は
だいたい同じ。
1. 価格が高い
2. 表面利回りだけで買う
3. 管理費と修繕積立金を軽く見る
4. 空室を想定しない
5. 売却しにくい物件を持つ
特に2026年は
物件価格だけでなく
固定費側も重い。
管理費。
修繕積立金。
原状回復。
このあたりが上がると
家賃が同じでも
残る現金は減る。
だから
見るべきは
利回りではなく
残る現金。
関連：
[3戸運用で分かった区分マンション投資の5大リスク]
関連：
[2026年は「買う理由」より「買わない条件」を先に決める｜会社員の区分マンション投資チェックリスト]
■2026年に区分マンション投資を見るときの判断軸
2026年に見るなら
判断軸は3つで足りる。
1. 毎月の現金が残るか
2. 固定費上昇を吸収できるか
3. 売るときに詰まらないか
この3つを外すと
「儲からない」に寄る。
逆に。
駅距離。
需要。
賃料帯。
管理状態。
この条件が揃っていて
固定費を引いた後でも現金が残るなら
会社員の資産形成の一部としては機能する。
■新NISAやiDeCoと何が違うのか
新NISAは
非課税で運用益を積み上げる制度。
iDeCoは
節税しながら老後資産を積み上げる制度。
どちらも強い。
ただし
原則として
毎月使える現金を直接増やす制度ではない。
区分マンション投資は
その逆で
毎月の入金を見る。
だから
比較軸は
利回りでも
制度の強弱でもない。
純資産を増やしたいのか。
毎月の現金を増やしたいのか。
ここ。
混ぜると判断が崩れる。
分けると見えやすい。
関連：
[区分マンション投資の始め方｜会社員が新NISAと比較しながら「毎月の現金」を作る6ステップ〖2026年版〗]
■黒字でも安心できない理由
年間CFが出ていても
安心しきれない理由はある。
空室。
退去。
設備交換。
固定費増額。
この4つは
いつでも来る。
月次の入出金と修繕予定を分けて記録しておくと、黒字でも現金が減る月が見えやすい。
だから
区分マンション投資では
利回りより先に
現金クッションを持った方がいい。
黒字かどうか。
では足りない。
現金が足りるか。
ここまで見る。
関連：
[区分マンション投資の現金クッションはいくら必要か｜無借金3戸でも現金を厚く持つ理由]
■では、区分マンション投資は本当に儲からないのか
答えは
条件が悪ければ
儲からない。
でも
条件を絞れば
毎月の現金を作る資産にはなる。
重要なのは
夢を見ることではない。
数字を崩さないこと。
価格。
固定費。
空室。
出口。
ここを見て
それでも現金が残るなら
成立する。
逆に
家賃だけ見て買うと
成立しにくい。
区分マンション投資は
誰でも儲かる資産ではない。
ただ
数字を置いてから入れば
毎月の現金を作る資産にはなりうる。
記録。
■FAQ
Q. 区分マンション投資は本当に儲からないのか。
A. 物件価格、固定費、空室率、出口条件が悪ければ儲からない。逆に、固定費を引いた後でも毎月の現金が残る条件なら成立する。
Q. 表面利回りだけで判断してよいか。
A. よくない。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、空室を引いた後の実CFで見る方が実態に近い。年間の家賃、固定費、税金、修繕をまとめて管理するなら、クラウド会計に寄せた方が年末に崩れにくい。
Q. 無借金の方が安全か。
A. 返済がない分、月次CFは読みやすい。ただし、最初に必要な現金は大きい。安全かどうかは資金配分次第。
Q. 新NISAやiDeCoと比べるとどれを優先すべきか。
A. 優先順位ではなく役割で分ける。積み上げる資産か、毎月入る現金か。この2つは分けて考えた方が判断しやすい。
Q. 黒字なら現金クッションは不要か。
A. 不要ではない。空室、修繕、税金、固定費増額が重なると黒字でも資金繰りは崩れる。入出金の見える化が弱いと、黒字でも資金繰り判断を誤りやすい。
■まとめ
区分マンション投資。
判断基準は
儲かるかどうかではない。
毎月いくら残るか。
年間でいくら残るか。
最初に置いた資金が
何年で戻る感覚か。
この3つ。
年間家賃 約192万円。
年間実支出 約44万円。
年間実CF 約148万円。
単純回収 約17〜18年。
派手ではない。
ただ
毎月の現金を作る構造としては
見える。
区分マンション投資は
夢を見る資産ではない。
数字を置く資産。
記録。
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