別荘の維持費は年間いくら？｜箱根・河口湖の実額と節約法を宅建士が解説
別荘は、使わない年も維持費がかかります。目安は年間50万〜120万円。固定資産税・管理費・保険など、何にいくら払っているのかが意外と把握されていません。この記事では、費目ごとの実額・10年でいくらになるか・節約できる方法の3点を整理します。
この記事は、別荘を持っている方・相続した方が「年間いくらかかっているのか」を費目ごとに把握し、今後どうするかを数字で考えられるようにするために書きました。箱根・河口湖のデータを中心に使いますが、費目の考え方は他のエリアにも共通します。
この記事について
株式会社REYADOは、宅建士の知見をもとに、箱根・河口湖エリアの別荘再生事業を手がけています。物件オーナーへの個別相談と現地調査を通じて把握した実地データをもとに書いています。なお、再生が向かない物件については、正直にお伝えした上でご依頼をお断りする場合もございます。予めご了承ください。
別荘の維持費は年間いくら？全国平均と箱根・河口湖の実額
まず数字から確認します。
条件 年間維持費の目安 全国平均 約65万円（月約5.4万円） 箱根・河口湖（温泉なし） 約50万〜86万円 箱根・河口湖（温泉付き） 約70万〜120万円
出典：不動産流通経営協会「2022年調査」。箱根・河口湖の数値は当社が実物件のデータから積み上げた概算です。
ネットで「別荘 維持費」と調べると「年60〜80万円」という数字が多く出てきます。ただしこの金額には温泉使用料が含まれていないことが多く、箱根の物件では実際より低く見えがちです。自分の物件の費目を一つずつ確認することが重要です。
固定資産税に"別荘ペナルティ"がある
維持費のなかで誤解が多いのが、固定資産税の扱いです。
自宅の土地には、住宅用地の特例（自宅の土地の税金が最大1/6になる制度）が適用されます。ところが、別荘にはこの特例が使えません。
根拠は法律上（地方税法施行令第36条第2項）で、「毎月1日以上、実際に住んでいる家」だけが対象と定められています。年に数回しか行かない別荘は、ほぼ全てこの対象外になります。
同じ広さの土地でも、自宅と別荘では固定資産税が最大6倍変わることがあります。
よく「空き家になると固定資産税が6倍になる」と言われますが、それは「もともと自宅だった家が放置された場合」の話です。最初から別荘として使っていた物件には、この変化は起きません。
なお、箱根・河口湖エリアは非線引き区域（都市計画税がかからない地域）のため、都市部の物件と比べてこの税負担がありません。都市部との費用比較をする際は、この点も考慮に入れてください（課税されるかどうかは自治体によって異なります）。
箱根・河口湖の維持費を費目ごとに整理する
土地200㎡・建物100㎡の物件を想定した、費目別の年間コストです。
費目 年間の目安 ひとこと 固定資産税 15万〜25万円 自宅より高くなりやすい 別荘地の管理費 7万〜30万円 道路・ゴミ・見回りの費用。首都圏近郊は高め 水道・電気・ガスの基本料 5万〜6万円 凍結を防ぐため、使わない季節も解約できない 浄化槽の維持費 5万〜8万円 点検・清掃・検査で年4〜5回の作業が必要 草刈り（年2〜3回） 4万〜15万円 敷地の広さや傾斜で変わる 火災保険 3万〜10万円 別荘は保険料が割高になるケースあり 温泉の使用料（引込みあり） 6万〜15万円 箱根エリア。温泉を引き込む権利の費用は別途100万〜300万円 シロアリ予防（5年ごと） 2万〜4万円/年換算 山間部・湖畔は特にリスクが高い 定期巡回サービス（任意） 6万〜7万円 月5,500円〜。管理費との重複に注意
温泉なし・標準的な管理の場合：年間 約50万〜86万円 温泉付き・巡回サービスありの場合：年間 約70万〜120万円
大事なポイントがあります。使わなくても費用はほとんど変わりません。
水道・電気を解約してしまうと、冬場の凍結や害虫の侵入リスクが高まり、結局修繕費のほうが高くつきます。「費用を削る」と「後で大きな出費になる」がセットになりやすい構造です。
温泉を引き込む権利の費用（100万〜300万円）と名義変更料（50万〜330万円）は上記に含まれていません。物件を引き継いだときに一度まとめてかかる「見えないコスト」として把握しておいてください。
10年放置するといくらになるか
維持費だけを10年分積み上げると、以下の金額になります（建物の修繕費は別）。
期間 維持費の累計 3年 約150万〜360万円 5年 約250万〜600万円 10年 約500万〜1,200万円
これに、建物の傷みによる修繕費が加わります。
誰も住んでいない木造の別荘は、3〜5年で大がかりな修繕が必要な状態になります。閉め切った室内は梅雨から夏にかけて湿気がこもり、カビや木材を腐らせる菌が広がります。
放置期間 建物の状態 修繕費の目安 1〜3年 カビ・害虫・庭の荒れ。部分的な修繕で対応可能 数十万〜100万円 3〜5年 木が腐り始める、雨漏り、床が沈む 数百万円〜 5〜10年 柱や土台が傷み、配管の全面交換が必要に 500万円以上 10〜15年 修繕が難しい状態。屋根や外壁が崩れる危険も 解体費120〜300万円
また、2023年12月に空き家に関する法律が改正されました。窓が割れていたり雑草が隣の敷地まで伸びていたりするだけで、自治体から指導を受けるようになっています。放置は「何もしていない」ではなく、リスクが積み上がっている状態です。
空き家法改正や相続登記の義務化についての詳細はこちらの記事で解説しています。 👉 別荘が"負動産"になる前に知っておきたい「処分」以外の3つの道
維持費を抑える3つの方法
現実的に費用を減らす方法を、効果と限界の両面から整理します。
① 「毎月使っている家」として申請する
毎月1日以上、実際に使っていることが証明できれば、「セカンドハウス」として自治体に申請することで、固定資産税が安くなる場合があります。年間10万円以上変わるケースもあります。
ただし、必要な書類や審査基準は自治体によって違います。遠方に住んでいて毎月通うのが難しい方には、現実的に難しい面（構造的なハードル）もあります。詳しくは各市町村の税務課に確認してください。
② 管理サービスの重複を整理する
別荘地の管理費と、個別に契約している巡回サービスが重なっているケースがあります。内容を確認して整理することで、年5万〜10万円ほど削減できる場合があります。ただし、年間50万〜120万円の維持費全体から見ると、大きな解決にはなりません。
③ 民泊として短期間貸し出す
手続き（届出）だけで年間最大180日、宿泊施設として貸し出すことができます。箱根・河口湖のように1泊あたりの料金が高いエリアでは、稼働した分だけ維持費の回収が見込めます。
ただし、箱根エリアでは地域によって条例で営業できる日数がさらに制限されているケースがあります。制度の選び方については後述の関連記事を参照してください。
📋 あなたの別荘の維持費、把握できていますか？
物件の場所・築年数・取得経緯をもとに、維持費の現状と活用の方向性を無料で診断します。所要時間 約3分。
※ 診断後も契約の義務は一切ありません。
維持費を宿泊収益で回収するという考え方
節約には限界があります。固定資産税・管理費・保険料・光熱費の基本料は、持っている限りかかり続けます。
別の発想として、「維持費を払い続けるのではなく、宿泊収益で回収できる構造にする」という選択肢があります。旅館業許可（簡易宿所）を取得して一棟まるごと貸し出す形にすれば、税金や管理費は「宿を運営するためのコスト」に変わります。
制度の詳細・収益の仕組み・許可の取り方については、別記事で解説しています。
👉 民泊の成功は物件で8割決まる—失敗しない制度選びと許可申請
ただし、すべての物件に向いているわけではありません。
当社が「向かない」と判断するケース：
消防車が入れない急傾斜地、または道幅が4m未満の物件
1981年以前の古い建物で、耐震補強の費用が大きくかかる場合
周辺エリアの宿泊需要が少なく、収益が維持費を下回る見通しの物件
相続人の間で方針がまだ決まっていない状態
これらに当てはまる場合は、宿泊事業への転換より売却や現状維持のほうが合理的な結論になることもあります。
まとめ｜あなたの状況に合わせた次の一手
状況 まずやること 毎月1日以上、実際に使っている 市区町村の税務課にセカンドハウス申請を相談 年に数回しか使わない。維持費が重い 費目を一覧にして、削れるものを確認。収益化の可否を診断 売却を考えている 税金（譲渡所得税）を差し引いた手取り額を先に計算 相続したばかりで何も決まっていない まず年間の維持費総額を把握する ずっと放置している 建物の状態を確認。修繕費が増える前に方針を決める
「とりあえず持っておく」ことの実際のコストは、10年で500万〜1,200万円です。決めないこと自体が、一番お金のかかる選択になり得ます。
物件の場所・築年数・取得経緯・間取りをもとに、維持費の現状と活用の方向性を無料で診断します。所要時間は約3分です。
👉 まずは無料診断を受ける（所要時間 約3分）
箱根・河口湖エリアでは、維持費を上回る収益を上げている一棟貸し物件のデータがあります。ゾーン別の実績値はエリア別ページで詳しく解説しています。
👉 箱根エリアの詳細
👉 河口湖エリアの詳細
株式会社REYADO｜旅館・ホテル・一棟貸しの売買仲介
「リスクは最小限に、価値は引き継ぐ。」
▶ HP: https://reyado.jp/
