別荘が"負動産"になる前に知っておきたい「処分」以外の3つの道
使っていない別荘の維持費、毎年つらくないですか？ 固定資産税、管理費、修繕積立——使わなくても年間50万〜100万円が出ていく別荘の「処分」以外の選択肢を、別荘再生の専門会社が整理します。
「いつか使うかも」で何年経ちましたか？
「子供たちが大きくなったら、また家族で行くかもしれない」 「売るのも面倒だし、とりあえず持っておこう」
そう思いながら、気づけば3年、5年。
別荘は使わなくても、お金だけは出ていきます。固定資産税、管理組合費、水道の凍結防止費、草刈り、建物の点検。エリアや物件にもよりますが、年間60万〜70万円前後の維持費がかかっているケースは珍しくありません。
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さらに、建物は「使わないと傷む」という性質があります。換気が止まれば湿気がこもり、カビや腐食が進行する。屋根や外壁の小さな劣化を見逃せば、数年後には大規模修繕が必要になります。
放置する時間が長いほど、選択肢は狭くなっていきます。
2024年4月から、相続登記が義務化されました
「自分の代はいいとして、子供に迷惑をかけたくない」——こういう声はよく聞きます。
実際、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続した不動産を3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になります。過去の相続分にも遡及適用されるため、すでに相続した別荘を放置している場合も対象です。
つまり、「何もしない」という判断が通用しにくくなっています。
放置別荘には、もうひとつのリスクがあります
2023年12月、空家等対策特別措置法が改正されました。
この改正で新設されたのが「管理不全空き家」という区分です。窓や外壁の一部が傷んでいる、雑草が伸び放題——こうした状態の空き家は、自治体から指導・勧告を受ける対象になります。
勧告に従わなければ、最終的には行政代執行（自治体が強制的に解体し、費用を所有者に請求）に至る可能性もあります。命令違反には50万円以下の過料も定められています。
「うちの別荘は大丈夫」と思うかもしれません。しかし、年に数回しか訪れない別荘は、知らないうちに外壁や庭が荒れていることがあります。
なお、「空き家に指定されると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。これは住宅用地の特例（最大1/6の軽減）が解除されることで起きるもので、セカンドハウス認定を受けている物件が対象です。純粋な「別荘」はそもそもこの特例が適用されていないケースが多いため、状況は物件ごとに異なります。
いずれにしても、宿泊施設として稼働している物件は「使用されている」状態にあるため、空き家には該当しません。再生して運用することは、この空き家リスクを根本から回避する手段でもあります。
相続・税制・空き家法の関係については話が長くなるため、別の記事で詳しく解説する予定です。
だからといって、焦って売る必要はありません。別荘には「売却（処分）」以外にも選択肢があります。
別荘を「処分」しなくていい、3つの道
「処分」という言葉には、売却、寄付、自治体への相談、相続放棄の検討などが含まれます。これらはいわば「手放す」方向の選択肢です。
一方で、手放さずに別荘を活かす方向にも、大きく3つの道があります。
【道①】貸す——民泊・簡易宿所として「再生」する
1つ目は、別荘を宿泊施設に転換して、維持費を賄う（あるいは収益を出す）方法です。
「うちの古い別荘に泊まりたい人なんているの？」と思うかもしれません。
実は、います。
2024年の訪日外国人旅行者は過去最高の3,600万人を超えました。そして彼らの多くが求めているのは、チェーンホテルでは味わえない「日本らしい滞在体験」です。
木造の日本家屋、温泉地の静けさ、自然に囲まれた非日常。日本人が「古くて不便」と感じる別荘が、海外の旅行者にとっては「ここでしかできない体験」になり得ます。
ただし、宿泊施設として運営するには許認可が必要です。選択肢は主に2つあります。
ひとつは旅館業法に基づく簡易宿所営業許可。年間の営業日数に制限がなく、本格的に収益化する場合に適しています。もうひとつは住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出で、こちらは年間180日の上限があります。
注意すべきは、自治体ごとに規制が大きく異なる点です。軽井沢のように民泊を事実上制限しているエリアもあれば、箱根のように簡易宿所の許可取得実績が多いエリアもあります。物件のあるエリアの規制確認が出発点です。
また、旅館業許可を取得しておくと、「ただの中古別荘」ではなく「収益物件」として売却時の評価が上がるという副次的なメリットもあります。つまり、道①は将来の「処分」を有利にする選択肢でもあります。
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【道②】使い方を変える——二拠点生活・ワーケーション拠点として再定義する
2つ目は、別荘の「位置づけ」を変える方法です。
「フル別荘」としての使い方をやめ、リモートワーク拠点やシーズン限定の長期滞在先として再定義すれば、維持費は「ほぼ使わない不動産のコスト」から「自分の生活満足度を上げるための投資」に変わります。
年間60万〜70万円の維持費も、月に1〜2回使えば「月3万円弱の書斎代」です。
さらに、友人や親族と共用ルールを決めてシェア利用にすると、利用日数が増え、心理的な「持ち腐れ感」も軽減できます。自分だけでなく、周囲の人にも使ってもらうことで、別荘を持ち続ける理由が生まれます。
この選択肢は、「手放したくはないけど、コストだけ払い続けるのはつらい」という方に向いています。
【道③】共同化・法人化して「事業の箱」にする
3つ目は、個人のぜいたく品から「事業の資源」に転換する方法です。
具体的には、親族やビジネスパートナーと共有名義にして費用を分散させたり、法人で保有して福利厚生施設や顧客向けの接待ヴィラとして活用するモデルです。
法人の保養施設として位置づければ、維持費の一部を経費として計上できる可能性があります（具体的な扱いは税理士への確認が前提です）。
また、近年は「SANU 2nd Home」「NOT A HOTEL」のように、別荘をサブスクリプション型の宿泊施設として共同利用するサービスも増えています。このようなモデルを参考に、小規模な貸別荘事業として法人化するケースもあります。
ただし、法人保有は税務・管理・登記の整理が必要であり、専門家とセットで設計する前提になります。気軽に選べる選択肢ではありませんが、保有コストが大きい物件ほど検討する価値があります。
どの道を選ぶか、判断基準はシンプルです
3つの道を整理すると、判断のポイントは2つに絞られます。
① 自分（家族）が使い続けたいかどうか 使い続けたいなら、道②か道③。使わないなら、道①か処分。
② 維持費を「コスト」のままにするか、「投資」に転換するか 投資に転換するなら、道①か道③。コスト削減なら道②。
もちろん、組み合わせもあり得ます。たとえば「年に数回は自分で使い、それ以外は宿泊施設として運用する」という道①と道②のハイブリッドは、実際に多くのオーナーが採用しているモデルです。
この記事を書いている人の話
ここで少しだけ、私自身のことをお話しさせてください。
私は元々、輸入商社で働いていました。マイアミ、ロンドンと海外駐在を経験し、ヨーロッパを中心に世界中のホテルや貸別荘に泊まってきました。とにかく旅が好きで、ホテルが好きで、「心地よい空間とは何か」をずっと考えてきた人間です。
海外生活の中で強く感じたことがあります。
日本は、中古の建物を過小評価しすぎている。
ヨーロッパでは築100年を超える建物が普通に使われ、むしろ古さに価値がつきます。一方、日本では「築古＝価値ゼロ」が常識です。
しかし、海外から日本を訪れる旅行者の目線は違います。木造の日本家屋、畳、障子、自然に囲まれた静けさ。日本人が「古い」と感じるものに、彼らは大きな価値を見出しています。
国内で「負動産」と呼ばれている別荘が、海外の目線では「泊まりたい場所」になる。このギャップに気づいたことが、株式会社REYADOを始めた理由です。
REYADOは「売って終わり」の会社ではありません
REYADOは、使われなくなった別荘を宿泊施設として再生し、運営管理、そして最終的な売却まで一貫して手がける会社です。
REYADOの特徴は、再生後も選択肢が残ることです。
再生した物件は、そのまま収益資産として保有し続けることもできますし、収益物件として価値が上がった状態で売却することもできます。50代〜70代のオーナーにとって、相続のタイミングで「収益化された状態の資産」か「売却して現金化」かを選べるのは、大きな安心材料になるはずです。
また、REYADOでは「REYADO Club」という投資家向けの会員制クラブを運営しています。オーナーが再生より売却を望んだ物件や、再生後に収益化した物件の購入先として、登録投資家とマッチングする仕組みです。
つまり、再生→運営管理→売却というサイクルが、ひとつのシステムとして設計されています。
すべての別荘が再生に向いているわけではありません。物件の状態、立地、法規制によっては「処分した方がいい」という結論になることもあり、その場合は率直にそうお伝えします。
別荘を売るか、活かすか、持ち続けるか。その判断を、オーナーと一緒に考える。REYADOは別荘の資産コンサルティングという立場で、最も合理的な選択肢を探します。
まずは、自分の別荘の「現在地」を知ることから
3つの道のうち、どれが合っているかは物件ごとに異なります。
「維持費が重い」「相続が不安」「でもどうすればいいか分からない」
そういう状態なら、まず「今の別荘にはどんな選択肢があるのか」を知ることが最初の一歩です。
REYADOでは、無料の別荘診断を行っています。2分ほどの質問に答えるだけで、あなたの別荘の現状と選択肢を整理してお返しします。
売却を勧めるための診断ではありません。
株式会社REYADO｜旅館・ホテル・一棟貸しの売買仲介
「リスクは最小限に、価値は引き継ぐ。」
▶ HP: https://reyado.jp/
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