住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」を元銀行員が徹底解説

「金利が上がっても5年間は返済額が変わらない」

5年ルールの説明でよく見る文章ですが、
実はコレ間違っています。

「125%ルールがあるから金利は急激に上がらない」
コレももちろん間違っています。

今回はFPや銀行員さえも勘違いする、
住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」について解説します。

他ではあまり書かれていない、デメリットを打ち消す対応策まで紹介するので、よければ参考にしていってください。

5年ルールと125%ルールって？それぞれの仕組みを解説

・5年ルールの仕組み

5年ルールとは、毎月の返済額の見直しを5年ごとに行う仕組みのこと。

間違いやすいのですが、返済額の見直しタイミングは金利が上がってから5年後ではなく、借りた日から5年ごと。

例）2020年に住宅ローンを借りた人は2025年、2030年、2035年と5年ごとに見直しが行われます。

仮に2029年に初めて金利が上がった場合、金利上昇の1年後である2030年の見直し時には返済額が増加します。

・125%ルールの仕組み

125%ルールは5年ルールの相棒のような存在。

5年ごとに返済額を見直す際、どれだけ金利が上がっていても毎月の返済額はこれまでの125%までしか増加しない仕組みです。

例）これまでの返済額が毎月10万円だった場合、見直し後の返済額は最大でも12.5万円までしか上がりません。

以前、金利の上昇が125%以内と勘違いしているFPに出会いましたが、これも間違いなので気を付けましょう。

5年ルールと125%ルールの注意点と対応策

5年ルールと125%ルールには、急激な返済額の増加を防ぐメリットがある一方で、知っておきたい注意点があります。

2つのルールで注意したい3つのポイント

• 金利は容赦なく上がる

• 返済が免除されるわけではない

• 将来の負担が増えるリスクがある

どちらのルールも「急激な支払額の増加」を抑えてくれる心強い味方ですが、「利息の支払いや元金の返済」が免除されるわけではない点に注意が必要です。

以下は実際の私の返済予定表です。

金利が上がった以降も、返済額は5年ルールの効果で97,921円のまま変わりません。しかし返済額内訳をよく見てみると、、、

1月から元金分の返済が減って、利息分の支払いが増えているのがわかります。

毎月の返済額は変わりませんが、元金分を減らし利息分を増やすという中身の調整が行われています。

結果として元金の返済が遅くなり、支払う利息も増えていく結果に。

まれなケースですが、返済しきれなかった元金や利息が残っている場合、最終回の支払時に一括で精算する必要が出てくることもあるのが5年ルールと125%ルールの怖いところです。

【重要】5年ルールを強制的にリセットする方法

5年ルールと125%ルール最大のデメリットは、金利が上がると元金の返済が自動的に減ってしまうこと。

このデメリットを打ち消す必殺の裏ワザが『返済額軽減型の繰り上げ返済』

繰り上げ返済を1円でもすれば、その場で5年ルールは強制リセット。元金の先延ばし問題は解消します。

※取り扱いは金融機関によって異なる可能性があるため、事前確認は必須です。

5年ルール適用中、実際に繰り上げ返済をやってみた

実際に私の住宅ローンで返済額軽減型の繰り上げ返済をやってみました。

12月の返済までは5年ルール適用中、金利が上がっても返済額は97,921円のまま変わっていませんでした。

そこで1月26日に1,000円だけ繰り上げ返済を実施したところ、、、
5年ルールが強制リセット！次回から返済額の見直しが行われています。

ここで1つ注意点

「返済額軽減型」の繰り上げ返済ですが、金利が上がっている状態で行うと、返済額が増加する可能性があります。

（今回のケースだと97,921円から103,635円に増加）

手続きを行う前に、変更後の返済額は確認しておくことをお勧めします。

まとめ：5年ルールと125%ルールはあって損のない制度

2つのルールは借りる側からみると、返済猶予のメリットがある有利な制度です。基本的にあって損はありません。

ただし住宅ローンは5年ルールの有無だけでなく、もっと全体を見て決めていくべきものです。

「こんなはずじゃなかった…」
住宅ローンで後悔したいくない人は以下の記事も参考にしてみてください。

メリットを再確認

5年ルールと125%ルールのメリットは、金利が上がっても返済額の上昇を急に受けなくて済む点に尽きます。

実際、子育て世帯の家計では、教育費や生活費の増加と住宅ローンの負担が重なることも少なくありません。

そんな中で返済額の急上昇を抑えられるのは、大きな安心材料になります。

定期的に調整は必要

ただし、注意したいのは、返済額が据え置かれているからといって、負担そのものがなくなるわけではないということです。

返済額が増えていない間にしっかり貯蓄して備えたり、繰り上げ返済を使って元金を減らすことで将来の負担をコントロールしていきましょう。

5年ルールや125%ルールがない銀行はどう考えるべきか

私は基本的に、借主側に返済猶予のメリットがある5年ルールや125%ルールがない銀行を、あえて選ぶ理由はあまりないと考えています。

ただし、ここも誤解しないでほしいのですが、
5年ルールと125%ルールがあるからその住宅ローンが絶対に優れている、というわけではありません。

住宅ローン選びでは、他にも見るべき点がたくさんあります。

• 金利水準

• 団信の内容

• 借入期間

• 事務手数料や保証料

• 単独？ペアローン？

つまり、5年ルールや125%ルールは判断材料のひとつではあるけれど、それだけで決めるものではありません。

これからも住宅ローンの情報を発信していくので、よければフォローして参考にしていってください！