■持ち主が海外居住者の物件はどう扱うのか？

2026年7月1日 06:53

― 源泉徴収・所得税法上の実務整理をやさしく解説 ―

※本記事は借上社宅Q&Aシリーズの一部です。

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【ご留意事項】
本記事は、借上社宅制度に関する一般的な情報提供および制度理解を目的として作成しています。記載内容は、一般的な制度上の考え方や実務上の整理を説明するものであり、特定の状況に対する税務・法務・労務上の判断、助言または保証を行うものではありません。

実際の運用にあたっては、会社ごとの制度設計・契約内容・運用実態等によって取扱いが異なる場合があります。個別案件については、必ず税理士、社会保険労務士、弁護士、または管轄の行政機関等へご確認・ご相談ください。

また、制度改正や行政解釈等により、将来的に取扱いが変更される可能性があります。最新情報については、国税庁・厚生労働省等の公表情報をご確認ください。
内容の正確性には十分配慮しておりますが、本記事に基づいて生じたいかなる損害等についても責任を負いかねます。

■① 結論

【海外居住者所有の物件でも契約は可能】

ただし実務上の整理は次の通りです。
・賃料
源泉徴収（所得税法上の非居住者課税の論点）

・固定資産税
納税管理人制度

・敷金
非課税（一般的には、返還を前提とする預り金として整理される）

・礼金・更新料
契約内容や支払の性質等に応じて、源泉徴収の要否を個別に
確認することがある

【海外居住者かどうかで契約可否は変わらないが、
税務の判定軸と実務負担は変わる】

■② なぜ混乱するのか

海外居住者が所有する場合の本質は次の通りです。

・国内に納税主体がいない
・税務手続きの窓口が海外になる
・支払・納税フローが分断される

そのため必要になるのが
・源泉徴収制度（賃料）
・納税管理人制度（固定資産税）

【海外居住者との契約では、
源泉徴収と納税管理人制度を分けて整理することが重要】

■③ 社宅として採用されるかの実務傾向

海外居住者物件そのものが直ちに問題になるわけではありませんが、
実務上は次の傾向があります。

【社宅制度として海外居住者物件を対象外とする企業も一定数ある】

理由は主に以下です。
① 税務リスク
・源泉徴収判定が必要になる可能性
・非居住者判定ミスのリスク

② 実務負担
・送金ルートや契約関係が複雑
・例外処理が増えやすい

③ 制度運用の安定性
・社宅制度は「標準化・シンプル運用」が優先されやすい

一方で
【通常どおり採用されるケースも見られます】

実務は一律ではなく
「除外する企業」と「個別判断で採用する企業」に分かれる

■④ 賃料の扱い

海外居住者への賃料支払は一般的に次の論点になります。

【所得税法上の源泉徴収義務の有無】

ここで重要なのは判定の軸です。

消費税は「取引の性質」が判定の中心となるのに対し、所得税（源泉）は「支払相手の属性」などが判定の中心となります。

つまり
・消費税
一般的にサービス性（役務提供）で判定される

・所得税（源泉）
一般的に支払相手の属性（非居住者かどうか）で判定される

【同じ税務でも“見ているポイントが異なる”】

・法人が支払う場合
所得税法上の源泉徴収の要否が論点となることがある

・個人が支払う場合
一般的には源泉徴収義務は通常問題にならないケースが多い

【賃料は「代理納付」ではなく「源泉徴収」で整理する】

■⑤ 固定資産税の扱い

【固定資産税の納税義務者はあくまで所有者】

・海外居住者でも納税義務は変わらない
・実務上は納税管理人が代行

【借主が固定資産税を負担することは一般的にはない】

■⑥ 敷金・礼金・更新料の扱い
・敷金
一般的には、返還を前提とする預り金として整理される

・礼金
契約内容や支払の性質等に応じて、源泉徴収の要否を確認することがある

・更新料
礼金と同様に、契約内容や支払の性質等に応じて個別に整理される

［参考］礼金や更新料そのものの考え方や会社負担の整理について
詳しく解説しています。
▶ 【第16回：更新料・礼金は会社負担で問題ないのか？】
― 借上社宅の一時費用は“会社都合か個人利益か”が評価の出発点 ―

■⑦ 消費税との違い

社宅の消費税Q&Aと混同されやすいポイントです。

消費税では
「役務提供かどうか（取引の性質）」を判定の一つの軸として課税・非課税が整理されます。

しかし本件（源泉徴収）は異なります。
「取引の中身」ではなく「支払相手が非居住者かどうか」で判定される制度

整理すると
・消費税
一般的に、取引の性質（サービスかどうか）を中心に整理される

・所得税（源泉）
一般的に、支払相手の属性（非居住者かどうか）などを中心に整理される

【同じ税務でも判定軸そのものが異なる点が重要】

［参考］消費税では「取引の性質」、所得税では「支払相手」など、
税目ごとに判定の考え方が異なります。
消費税側の整理は、借上社宅×消費税・インボイスQ&Aシリーズも
あわせてご覧ください。

■⑧ 実務の留意点

・支払先は非居住者か
・源泉徴収の要否について確認が必要となる支払か
・納税管理人が設定されているか
・契約・送金ルートは整理されているか

【「誰に」「何の対価として」支払うかという観点で整理する】

■⑨ 結論まとめ

【海外居住者物件でも契約は可能】

ただし実務は次の通り整理される
・賃料
源泉徴収（所得税法上の非居住者課税の論点）

・固定資産税
納税管理人制度

・敷金
一般的には、返還を前提とする預り金として整理される

・礼金・更新料
契約内容や支払の性質等に応じて、源泉徴収の要否を確認することがある

【本質は「代理納付」ではなく、
「非居住者課税に関する制度上・実務上の整理」にあります】

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本記事は一般的な考え方を整理したものですが、
実務では会社ごとの状況に応じた判断が必要になるケースも
少なくありません。

現在は情報発信を中心としていますが、
今後は制度運用に関する実務上のコミュニケーションの場も
広げていければと考えています。

なお、記事テーマに関するご質問やご感想があれば、
コメント等でお寄せいただけますと、
今後の発信の参考にさせていただきます。

著者
Yoshihiko Tagawa｜借上社宅制度の研究家

借上社宅制度について、制度運用や社宅管理の観点から
情報整理・発信を行っています。
毎月3000戸超の社宅運営に携わる中で、
借上社宅制度の運用面・管理面に関する情報整理を行ってきました。

本noteでは、借上社宅制度に関する一般的な仕組みや運用上の考え方を
情報整理を目的としてまとめています。
借上社宅制度にはメリットがある一方で、
運用方法や会社ごとの事情によって、税務・労務上の取り扱いが異なる場合があります。

中小企業の制度理解や運用整理に役立つ視点で発信しています。