同じつくばでも、駅前と駅から遠い場所では街の育ち方が違う ── 「研究学園」と「上河原崎」から読む、自分に合った選び方
つくばには今、性格の違う二つの「新しい街」が同時に育っています。
一つは研究学園。駅前には市役所や大型商業施設イーアス（iias）つくばが集まり、いま大和ハウス工業などが総戸数602戸の大型マンション「プレミストつくば研究学園」を建設中です。報道では坪単価270万円前後。つくば市全体の土地の平均坪単価が20万円台とされるなかで、建物込みとはいえかなり高い水準にありながら、販売初月に100戸超が成約したと伝えられています。
もう一つが上河原崎。最寄りのTX万博記念公園駅から歩けば40分近い区画も多く、住宅地の分譲はすでに数年前から進んできました。そこへ日本エスコンと新昭和が土地を取得し、昨年ごろから大型商業施設の計画が本格的に動き出しています。土地の価格は出典によって幅がありますが、実際の売り出しでは建築条件付きの宅地が1,300万〜1,800万円台から見られ、研究学園に比べて手が届きやすい水準です。
同じつくばの新市街地なのに、二つの街の姿はずいぶん違って見えます。じつはこの二つは同じ「TX沿線の区画整理」という一つの制度から生まれた兄弟です。それでもこれほど違うのはなぜか。答えは「駅前か、駅から遠いか」という立地の違いにあります。ここを読み解くと、つくばで「自分に合った街」を選ぶときの見方が一段はっきりします。
二つの街は、じつは同じ設計図から生まれている
研究学園（葛城地区）も上河原崎（上河原崎・中西地区）も、成り立ちは共通しています。どちらもつくばエクスプレス沿線で進められてきた土地区画整理事業の地区で、田畑だった土地に行政が先に道路・公園・宅地を計画的に配置し、そこへ後から住宅や商業施設が乗っていく、という順番でつくられた「新市街地」です。
葛城地区（研究学園）はつくば市の資料で、市役所や大型商業、業務施設が集まる「副都心的な役割」を担うエリアと位置づけられています。上河原崎・中西地区も同じ沿線開発の一地区で、区域は約168.2ヘクタール、計画人口は約１．１万人。どちらも「更地から街を設計する」という発想は同じなのです。
つまり両者は、対立する別物ではありません。同じ計画思想から生まれた街です。それでも姿が分かれるのは、駅からの距離という立地条件が、街の育ち方を変えるからです。
駅前の街は、こう育つ ── 研究学園の場合
研究学園は、駅を中心に街が組み上がっていくタイプです。徒歩圏に人が集まる前提なので、限られた駅近の土地に商業・業務・住宅が高い密度で積み上がります。駅前には市役所とイーアスつくばが早くから立ち上がり、いまはそこに602戸のマンションが加わろうとしています。
街の発展もまだ続きます。駅南側では大和ハウスが総事業費約650億円・総敷地約15万平方メートルの「（仮称）つくば学園南プロジェクト」を進めており、マンションに加えて教育施設・商業施設・研究施設などが計画され、2029年春の「まち開き」が予定されています。TX高架下にも2026年秋開業予定の飲食店街の整備が進みます。
駅近という希少な立地に需要が集中するため、価格は高くなります。報道で坪270万円前後とされる強気な設定でも初月に100戸超が動いたのは、「駅前の便利さ」に相応の対価が払われているからだと読めます。駅前の街は、密度と利便性が価格に乗るかたちで育っていくのです。
駅から遠い街は、こう育つ ── 上河原崎の場合
上河原崎は、育ち方の順序も理由も研究学園とは異なります。駅から遠いぶん、徒歩客ではなく車で動く暮らしが前提になり、広い土地をゆったり使えます。そのため、まず戸建て向けの宅地分譲が数年前から先に広がってきました。
その住宅地の広がりを追うように、生活を支える商業があとから乗ってきます。日本エスコンと新昭和が土地を取得し、昨年ごろから大型商業施設の計画が本格化したのは、その流れの一つです。駅前の徒歩客ではなく「車で来る広域の客」を想定した、駐車場を備えた郊外型の施設が構想されています。
この立地では、価格は抑えめになり、敷地は広く取れます。実際、区画整理された宅地や建売が次々と売り出され、積水ハウス（コモンステージつくば高山）、セキスイハイム（スマートハイムプレイスかみかわ）、一条工務店（イイコトテラス上河原崎、大型分譲地）、トヨタホーム系（つくば万博公園西）、ミサワホーム（オナーズヒルつくばかみかわ）など、多くの大手ハウスメーカーが分譲地を展開しています。建売の価格帯はおおむね4,500万〜6,000万円台、条件付き宅地は1,300万〜2,200万円台あたりが目安です。駅から遠い街は、広さと価格の手頃さを土台に、住宅から商業へと面で広がるかたちで育っていくのです。
同じ制度でも、立地が街の表情を決める
こうして並べると、二つの街の違いは優劣ではないと分かります。どちらも同じTX沿線区画整理から生まれ、いまも発展の途上にある街です。違うのは、駅前か駅から遠いかという立地が、育ち方をそれぞれのかたちに導いているという点だけです。
この見方を裏づける材料もあります。ある報道は、上河原崎・中西地区を比較的小規模な業務用地と位置づけ、より大規模な用地を求める事業者には研究学園駅に近接する葛城地区が案内される、と伝えています。駅前の葛城が大きな需要の受け皿になり、駅から離れた上河原崎は住宅を中心に広がる――立地に応じて役割が分かれている、と読める構図です。
価格の差も、駅からの距離の差も、街並みの密度も、突きつめれば「駅にどれだけ近いか」という立地から説明できます。
自分に合った街はどう選べばいいか
ここからは、県外からつくばへ移り住み、自分自身も住宅ローンを組んだ一人としての見方です（特定の物件を勧める立場ではありません。以下の世帯像もあくまで一つの見立てです）。
研究学園のような駅前の街は、たとえば世帯の収入にある程度ゆとりがあり、マンションと戸建ての両方を選択肢に入れられる、あるいはどちらかといえば駅近マンションを検討したい、という層と相性が良いように思います。「駅前の便利さ」と「値崩れしにくさへの期待」に対価を払う選び方で、日々の利便や教育環境を今すぐ求める人、価格より確実性を優先したい人に向きやすい街です。
上河原崎のような駅から離れた街は、たとえば車を1〜2台持ち、通勤にも車を使うことに抵抗がなく、限られた予算のなかで戸建てをじっくり建てたいファミリー層と相性が良さそうです。価格の入りやすさと敷地の広さは大きな魅力ですが、商業施設などの便益はまだ見込みの部分もあり、開発の遅れや計画変更はどのプロジェクトでも起こりえます。将来の便利さを織り込んで住まいを選ぶなら、それが「確定した現在の価値」ではなく「見込み」だと理解しておくのが安全です。
どちらが正解ということはありません。大切なのは、街に自分を合わせるのではなく、自分の家族構成・予算・年収、そして生活、学校や勤務地までの距離に合う街を選ぶこと。駅前の便利さにお金を払うのか、駅から離れたぶんの広さと手頃さを選ぶのか。その問いに自分なりの答えを持つことが、後悔しない出発点だと思います。
まとめ
研究学園と上河原崎は、正反対に見えて、じつは同じTX沿線区画整理から生まれた兄弟です。そしてどちらも、いまなお育っている発展途上の街。違いは優劣ではなく、駅前か駅から遠いか――その立地が、街の育ち方をそれぞれのかたちに導いていたのでした。
見方を変えれば、これはつくば市という一つの都市が、駅前の街から駅から離れた街まで、幅広いニーズの住まい探しに応えられているということでもあります。だからこそ探す側は、自分の家族構成・予算・年収・生活・学校や勤務地までの距離をよく踏まえて、「駅前の街と駅から遠い街、自分に合うのはどちらか」を落ち着いて考えるのがよいと思います。
ご相談について
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②具体的なエリア・物件の相談も受け付けています。今回の5つのうち、もし自分の家族が優先するならどれ？ よかったらコメントで教えてください。
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※価格・戸数・坪単価・相場および商業施設や開発計画の規模・時期は、2025〜2026年時点の公式発表および不動産関連メディアの報道に基づく情報です。坪単価や相場は出典・時点により差があり、販売期や事業の進捗によっても変わります。ハウスメーカーの分譲状況も時点により異なります。最新・確定情報は各事業者の公式発表をご確認ください。）
