住宅ローンシリーズ第4回 — 繰上返済と投資、どっちが先じゃ

「先輩、ボーナスが出ました」

おう、よかったの。

「50万円あります。繰上返済した方がいいですか、それとも積立を増やした方がいいですか」

来たな。住宅ローンを持っとる人間が、一生に何回も悩むやつじゃ。

「先輩はどっちにしてるんですか」

ワシか。ワシは両方やって、両方中途半端になった男じゃ。

「……相談相手を間違えた気がしてきました」

聞け。中途半端にやった人間にしか言えんことがある。今日はそれを話す。

繰上返済は「利回り0.475%の投資」じゃ

まず、いちばん大事な考え方から言う。

繰上返済は、貯金でも節約でもない。投資じゃ。

「……投資、ですか」

考えてみい。おめえが50万円を繰上返済したら、その50万円にかかるはずじゃった利息を払わんで済む。

「あ、そうか。払うはずだったお金が浮く」

浮いた利息＝リターンじゃ。ほんで、そのリターンは何%かゆうと——

「……ローンの金利?」

そうじゃ。ローンの金利と同じじゃ。ワシなら0.475%。

「じゃあ、利回り0.475%の投資ってことですか」

そうじゃ。ほんでこの投資にはな、とんでもない長所が2つある。

1. 絶対に元本割れせん

2. 税金がかからん

「税金?」

投資で5%儲けたら、約20%の税金が引かれる。ほんでも繰上返済で浮いた利息には、税金がかからん。払わんで済んだ金に課税はできんからな。

「……あ、それは強いですね」

強いで。リスクゼロ・税金ゼロ・確実にリターンが出る。 こんな金融商品、他にない。

「じゃあ繰上返済が正解じゃないですか」

問題は**利回りが0.475%**しかないゆうことじゃ。

「……あ」

世界一安全で、世界一利回りの低い投資なんじゃ。

ほんなら投資の方が得なんか

数字を並べる。50万円を25年置いた場合じゃ。

| 選択 | 想定リターン | 25年後 | 確実性 |
|---|---|---|---|
| 繰上返済（0.475%） | 年0.475%相当 | 浮く利息は約6万円 | 確実 |
| 全世界株の積立（仮に年5%） | 年5%（あくまで仮定） | 約169万円（+119万円） | 不確実 |

「……差がすごいですね」

すごいじゃろ。ほんで、ここで「じゃあ投資じゃ!」と叫ぶ奴は、この表の右端を見とらん。

「確実性、ですね」

そうじゃ。5%は約束された数字じゃない。 25年の間に暴落は必ず来る。半分になる年もある。

ほんで繰上返済の6万円は、何が起きても6万円じゃ。

「……どっちを取るかって話ですか」

そうじゃ。ほんでな、今の金利水準（0.475%）なら、数字の上では投資が有利じゃ。これは正直に言う。

「言い切っちゃっていいんですか」

条件付きじゃ。ローンの金利が低いうちは、な。

ここで前回の話が効いてくる。ローンの金利が上がったら、繰上返済の利回りも一緒に上がるんじゃ。

「……あ! 金利1.5%になったら、繰上返済は利回り1.5%の投資になる」

そこに気づいたか。 ええぞ。

金利が3%まで上がったら、繰上返済は**「リスクゼロ・税金ゼロで年3%」**の商品になる。そうなったら話は変わってくる。

「金利が上がるほど、繰上返済が魅力的になるんですね」

そうじゃ。金利上昇は、借りとる側にとって全部が悪い話じゃない。返す価値が上がるゆうことでもある。

住宅ローン控除がある人は、答えが逆になる

ほんで、ここが今日いちばん実害のある話じゃ。

住宅ローン控除を受けとる期間中は、繰上返済を急ぐな。

「なんでですか」

住宅ローン控除ゆうんはな、年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる制度じゃ。

「残高に応じて……あ」

気づいたか。繰上返済して残高を減らすと、戻ってくる税金も減る。

「……えっ、じゃあ返すと損するんですか」

場合による。ほんで控除率がローン金利より高い期間は、借りとる方が得になることがある。

「借りてる方が得……頭がバグりそうです」

バグってええ。制度がねじれとるんじゃ、おめえの頭は悪うない。

ワシの場合はどうかゆうとな、10年前に借りとるけぇ、控除期間はもう終わっとる。 じゃけぇワシは自由に繰上返済できる。

「僕がこれから買うとしたら?」

控除期間中は、繰上返済より積立を優先する方が合理的なことが多い。ただし控除の条件も率も年によって変わる。必ずその年の制度を確認せえ。

「先輩でも『確認せえ』しか言えないんですか」

税金の話で断言する奴は信用するな。 条件が細かすぎて、人によって答えが変わる。ワシが言えるんは「ここに落とし穴がある」までじゃ。

草むしりと種まき、どっちを先にやるか

「……で、結局どっちなんですか」

例え話をする。おめえ、庭のある家に住んどると思え。

「はい」

やることが2つある。草をむしるのと、種をまくのと。

「まあ、両方やりますよね」

草むしりが繰上返済じゃ。やった分だけ確実にきれいになる。ほんで地味で、誰も褒めてくれん。

種まきが投資じゃ。育つかどうかは分からん。ほんでも育ったら、草むしり100年分よりでかい木になる。

「……なるほど」

ほんで大事なんはここじゃ。草が家を壊しそうなほど伸びとったら、種まきより先に草をむしれ。

「草が家を壊すって、どういう状況ですか」

返済がギリギリで、毎月の生活が苦しい状態じゃ。この状態で投資の話をしても意味がない。まず返済負担を軽くする。それが先じゃ。

逆に、草がまだ膝下くらいなら——

「種をまいた方がいい?」

そうじゃ。 25年ゆう時間があるうちに種をまいた方が、木はでかくなる。時間は取り戻せんけぇな。

「……先輩、その例え、けっこう分かりやすいです」

たまにはええこと言うじゃろ。

「たまに、ですね」

ワシが今やっとる配分

正直に言う。ワシは今、こうしとる。

① 生活防衛資金は先に確保しとる（最優先）

生活費6ヶ月分は、投資にも繰上返済にも回さん。ここは動かさん。

「守る力シリーズでやったやつですね」

そうじゃ。家は残っても、現金がのうなったら詰む。 病気も失業も、来る時は急に来る。

② 積立は止めん

毎月の積立は何があっても止めん。ここを止めると、時間ゆういちばんでかい武器を失う。

③ ボーナスは半分ずつ

余ったボーナスは、半分を繰上返済、半分を投資にしとる。

「……それ、さっき言ってた『両方中途半端』じゃないですか」

そうじゃ。

「開き直りましたね」

聞け。数字で最適なんは、たぶん全額投資じゃ。 ほんでワシは、それをやると夜中に一回起きるんじゃ。

「起きるんですか」

起きる。ほんで、返済予定表を見に行く。

「……使う力シリーズで『睡眠は最強の投資』って言ってましたよね」

言うた。じゃけぇワシは、眠るために利回りを少し捨てとる。 これはワシの答えであって、正解じゃない。

「……でも、なんか納得しました」

金の配分にはな、数字の答えと眠れる答えの2つがある。両方が一致しとる人は幸せ者じゃ。 一致せん人は、眠れる方を選べ。

結局、何が大事なんじゃ

• 繰上返済は投資じゃ。 リターンは「ローン金利と同じ」。ワシなら0.475%。元本割れなし・税金なしという強みがある

• 反面、利回りは低い。今の金利水準なら、数字の上では投資（積立）の方が有利になりやすい

• ただし金利が上がると、繰上返済の利回りも上がる。金利3%なら「リスクゼロで年3%」になる。金利上昇は借りとる側にとって、返す価値が上がるゆうことでもある

• 住宅ローン控除の期間中は要注意。 繰上返済で残高を減らすと控除も減る。借りとる方が得になる場合がある。制度は毎年変わるけぇ必ず確認せえ

• 順番は①生活防衛資金（6ヶ月分）→ ②積立は止めん → ③余った分の配分

• 草が家を壊しそうなら草むしり（返済）が先。膝下なら種まき（投資）を優先せえ

• 数字の答えと、眠れる答えは違うことがある。一致せんかったら眠れる方を選べ

次回は最終回じゃ。家は買うべきか、借りるべきか。 ローンを10年払うたワシが、もう一回だけ考える。

今日の参考書籍

まず、この3冊は全シリーズ共通の土台じゃ

📚 「本当の自由を手に入れる お金の大学」 リベ大・両学長 著
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生活防衛資金の考え方から繰上返済の判断まで、この1冊で土台ができる。

📚 「ジェイソン流お金の増やし方」 厚切りジェイソン 著
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「積立は止めるな」をいちばん短く言い切っとる本じゃ。迷った日に読め。

📚 「20代から始める新NISA 高配当株投資術」 プラズマコイ 著
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ローンを抱えながらの積立配分が、漫画で分かる。

ほんで今回のテーマなら、この2冊じゃ

📚 「敗者のゲーム」 チャールズ・エリス 著
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投資のリターンは約束されとらん。それを50年前から言い続けとる古典じゃ。繰上返済と比べる前に読め。

📚 「後回しにしない技術」 イ・ミンギュ 著
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「どっちにするか」で3年悩む人向け。決めんことが、いちばん損じゃゆうことが分かる。

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出典・注記

• 記事中の試算は残債2,050万円・変動0.475%・残り25年・元利均等返済を前提とした概算。投資の年5%は仮定であり、将来のリターンを約束するものではない

• 住宅ローン控除の控除率・控除期間・対象条件は入居した年や住宅の種類によって異なり、制度改正も頻繁にある。必ず国税庁および最新の税制情報で確認すること

• 繰上返済の効果（期間短縮型・返済額軽減型）や手数料は金融機関により異なる