什么样的商品房不可以购买

1、未取得《商品房预售许可证》的商品房‌：开发商未取得该证即销售，属违法行为，购房者无法办理房产证，权益难以保障‌。

‌2、被司法机关依法查封或限制交易的商品房‌：因开发商涉债务纠纷等原因被查封，即使付款也可能无法过户，甚至被强制收回‌。

3、‌产权不清晰的商品房‌：如存在共有人但未经全体共有人书面同意出售，易引发产权争议‌。

4、‌已抵押但未经抵押权人同意转让的商品房‌：若开发商无法偿还债务，抵押权人有权处置房屋，购房目的可能落空‌。

5、‌土地性质为集体所有的小产权房‌：无法办理国家认可的产权证书，不能合法交易，拆迁、抵押等均无保障‌。

6、‌非房地产开发企业建设或销售的房屋‌：此类房屋可能不具备合法开发资质，存在“五证”不全等问题‌。

7、‌联合开发房(企事业单位出地、开发商出钱)‌：按规定不得作为商品房对外销售，购买后可能无法办理产权证。

8、‌逃债房、黑房等特殊类型‌：“逃债房”指开发商假借破产转移资产;“黑房”指采光严重不足的户型，均存在重大风险‌。

开发商现房销售需要具备什么条件

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人和房地产开发企业资质证书。

2、取得证书或者使用土地的批准文件。

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

4、已通过竣工验收。

5、拆迁安置已经落实，如果商品房涉及拆迁的，必须安置好拆迁人。

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

7、物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。