『団地における総会と決議の違い』2018年度 マン管 問31 マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜No.10｜
こんにちは、ねこおじさんです。
今回は「2018年度 マンション管理士試験 問31」を取り上げます。
テーマは『団地型マンションにおける総会と決議の違い』。
「棟のことなら棟総会でいいでしょ？」と思いきや
……実はそこにワナがありました！
一緒にしっかり確認していきましょう。
【時間がない人向け：ざっくり要点まとめ】
正解は「3つ」
適切でないのは「バルコニーを改造したC棟区分所有者への対応
（選択肢3）」です！
理由はズバリ、「お金の出どころ」——管理費から支出するなら、
団地総会の決議が必要！
【問題文】
出典：2018年度 マンション管理士試験 問31
団地管理組合や各棟の区分所有者が行うことができる行為に係る次の記述のうち、「マンション標準管理規約（団地型）及びコメント」によれば、適切でないものはどれか。
団地内のA棟内で、A棟の区分所有者が騒音、臭気等により共同の利益に反する行為を行っている場合に、区分所有法第57条により当該行為の停止を求める訴訟を提起する際には、訴えの提起及び訴えを提起する者の選任を、A棟の棟総会で決議する必要がある。
団地管理組合の使用細則で、共用廊下には団地管理組合の承諾なく物置を設置することが禁止されている場合、当該行為をしているB棟の区分所有者に対しては、理事長が、理事会の決議を経て、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
バルコニーを無断改造してサンルームを設置しているC棟の区分所有者に対し、共同の利益に反する行為を停止させるための訴訟を提起する場合、その訴訟の実施に必要となる弁護士費用を団地管理組合の管理費から拠出することについてはC棟の棟総会の決議で足りる。
団地の近所に住んでいる者が、団地管理組合の許可なく団地内の敷地に不法駐車をしているときは、理事長は、理事会の決議を経て、その自動車の撤去及び損害賠償を請求する訴訟を提起することができる。
【問題文の要約】
団地管理組合と各棟の区分所有者が行うべき判断、
それぞれの場面での決議のレベルは？
1：A棟内での迷惑行為に対して訴えるには、A棟の棟総会で決議が必要。
2：共用廊下に物置を置いたB棟の人には、理事長が理事会決議を
もって注意や指導ができる。
3：C棟の区分所有者がバルコニーを改造した件で訴訟をする。
その費用を管理費から出すのにC棟の棟総会だけでOKとする。
4：近所の人が団地内に無断駐車。理事長が理事会の決議を経て
訴訟を起こす。
【各選択肢のざっくり判定】
●1 → ○
迷惑行為に対する訴訟（区分所有法57条）は、行為者が属する棟の棟総会の決議でOK。
●2 → ○
使用細則違反に対しては、理事長が理事会決議をもって警告や指導が可能。規約77条に基づく適切な対応。
●3 → ×
弁護士費用は団地全体の管理費から出すべき性質のため、棟総会の決議だけでは不十分。団地総会での決議が必要。
●4 → ○
団地外の第三者による不法行為に対しては、理事会決議を経て、理事長が訴訟を提起できる。規約77条3項に基づき適切。
【ねこおじさんのつまずきポイント解説】
ねこおじさんは「C棟のトラブルだからC棟で決めればいいんじゃない？」
って思ったんです。
でもよく考えたら、管理費って団地全体の共通財布。
たとえ問題が特定の棟で起きていても、全体の財源を使うなら
団地総会で決めるのがスジなんですよね。
団地型マンションでは、 「お金をどこから出すのか？」が、
決議レベルを決めるポイントです！
団地型マンションでは、マンション単体よりも「会議の種類」が多いです。 名前が似ていてややこしいので、ここでざっくり整理しておきます。
棟総会
各棟の区分所有者のみで行う総会。
・A棟だけの外壁補修
・C棟のごみ出しルール
・その棟内のトラブルへの対応 など。
その棟だけで完結する話ならここ！
● 理事会（団地理事会）
団地全体の運営を担当する理事たちが話し合う会議。
・日常の管理業務 ・苦情対応 ・委託業者への連絡 など。
緊急対応や運営の実務を担うのが役割。
● 棟理事会（参考）
標準管理規約には登場しないけど、実際の団地では
棟単位の理事会を置いてるところもあります。
ただし、これは試験にはほぼ出てきません。
【覚え方・考え方のまとめ】
団地内のトラブル：原則としてその棟の棟総会で対応
管理費など、団地全体のお金を使う場合：団地総会で決議
日常的な違反対応・苦情処理：理事会で決議
外部の不法行為（無断駐車など）：理事会で対応可能
→「トラブルの場所」ではなく「お金の出どころ」に注目しよう！
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【お別れあいさつ】
団地型マンションって、仕組みがややこしいようでいて、実は「誰のお金を使うか？」という視点で見ればシンプルなんです。
焦らず一緒に、少しずつ理解を深めていきましょう。
それではまた、次の記事でお会いしましょう！
