【VOL.72】内覧10分で”危険度”が見える。中古住宅の地雷を見抜く「要注意サイン10」と「見えないリスク7」
こんにちは、W&B companyです。
「今週中に決めないと、他の方に売れてしまいますよ」
不動産会社からそう言われて、焦っていませんか？
中古住宅を探していると、こうした言葉で契約を急かされることがあります。
でも、その焦りこそが「見えない欠陥」を見落とす最大の原因です。
実は、住宅に関する電話相談のうち「トラブル相談」が全体の60.0%を占めているというデータがあります。
（住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2025」）
その多くは「契約前に気づかなかった欠陥」に起因しています。
この記事では、内覧時に自分でチェックできる「要注意サイン10」と、専門家でないと見抜けない「見えないリスク7」を整理してお伝えします。
結論：内覧10分で「危険の兆候」は見抜ける。ただし、本質的なリスクは専門家診断とセットで判断を
先に結論をお伝えします。
内覧の短い時間でも、「この物件は要注意かもしれない」という兆候を見抜くことはできます。
ただし、壁の中の配管劣化や、基礎内部のシロアリ被害など、目視では確認できないリスクも存在します。
だからこそ、「自分でできるチェック」と「専門家に任せるべき診断」の境界線を知っておくことが大切です。
この境界線を理解しておけば、焦って契約してしまうリスクを大幅に減らせます。
よくある誤解：「きれいな内装＝安心な家」ではない
中古住宅を内覧すると、リフォーム済みで内装がきれいな物件に出会うことがあります。
「こんなにきれいなら、問題ないだろう」
そう思ってしまいがちですが、実はここに落とし穴があります。
内装のリフォームは、壁紙や床材を新しくするだけで見栄えが大きく変わります。
しかし、その下に隠れている構造や配管の状態は、表面からは判断できません。
過去に雨漏りがあった物件でも、壁紙を張り替えてしまえば、その痕跡は見えなくなります。
「きれい＝安心」という思い込みが、将来の修繕費を爆発させる原因になりかねないのです。
【前半】内覧10分で見抜く「要注意サイン10」
まずは、内覧時に自分でチェックできる「要注意サイン」を10個お伝えします。
これらは専門知識がなくても、意識して見れば気づける項目です。
サイン①：床の傾き（違和感を感じたら要注意）
床を歩いたときに、なんとなく「傾いている？」と感じたら要注意です。
技術的な基準では、1000分の6以上の勾配（傾き）がある場合、構造耐力上の主要な部分に瑕疵がある可能性が高いとされています。（建設省告示第1653号）
1000分の6とは、1メートル進むと6ミリ傾いている状態。
これは体感では「なんとなく違和感」程度です。
内覧時には、スマートフォンの水平器アプリを使って確認してみてください。
ビー玉を転がすよりも正確に測れます。
サイン②：壁・天井のシミや変色
壁や天井に不自然なシミや変色がある場合、過去の雨漏りの痕跡である可能性があります。
特に注意すべき場所は、次の3箇所です。
• 窓サッシの周辺
• 天井の隅（屋根との接合部）
• 外壁に面した壁の上部
リフォーム済み物件では壁紙が新しくなっていることが多いですが、よく見ると壁紙に浮きや膨らみがあることも。これも過去の漏水サインの可能性があります。
サイン③：基礎のひび割れ
建物の外周を歩いて、基礎部分（コンクリート）にひび割れがないか確認しましょう。
ひび割れには大きく2種類あります。
• ヘアクラック：髪の毛程度の細いひび。経年劣化で発生することが多く、構造上の問題が少ない傾向
• 構造クラック：幅0.3mm以上、または斜めに走るひび。地盤沈下や構造的な問題の可能性
後者の場合は、専門家による詳細な調査をおすすめします。
サイン④：床のフワつき・床鳴り
床を歩いたときに「フワフワする」「ギシギシ鳴る」と感じたら、下地材の劣化や湿気による腐朽の可能性があります。
特に、キッチンや洗面所など水回りの近くで起きている場合は要注意。配管からの漏水が原因で、床下の木材が傷んでいるケースがあります。
サイン⑤：建具（ドア・窓）の開閉不良
ドアや窓がスムーズに開閉できるか、すべて確認してください。
建具の動きが悪い場合、考えられる原因は2つあります。
• 経年劣化による建具自体の歪み（比較的軽微）
• 建物全体の傾きや歪みによる影響（構造的な問題の可能性）
複数の建具で同じ症状がある場合は、建物全体に問題がある可能性が高まります。
サイン⑥：外壁のひび割れ・塗装の剥がれ
外壁にひび割れや塗装の剥がれがある場合、防水性能が低下している可能性があります。
外壁は建物を雨風から守る「一次防水」の役割を果たしています。
ここが傷んでいると、壁内部への雨水侵入リスクが高まります。
特に、窓周りやバルコニーとの接合部は要チェックです。
サイン⑦：室内の異臭（カビ・湿気）
内覧時に「カビ臭い」「湿っぽい」と感じたら、換気不良や漏水の可能性があります。
押入れやクローゼットの中、床下収納があれば開けて確認してみてください。
リフォーム済み物件では消臭されていることもありますが、根本原因が解決されていなければ、入居後に再発する可能性があります。
サイン⑧：給湯器・エアコンの製造年
設備の寿命は意外と見落とされがちです。
給湯器の寿命は一般的に10〜15年程度。
製造年が古い場合、入居後すぐに交換が必要になることも。
交換費用は15〜30万円程度かかるため、購入価格とは別に見込んでおく必要があります。
サイン⑨：周辺環境・隣地との距離
建物だけでなく、周辺環境もチェックしましょう。
大阪の都市部では、隣地との距離が非常に近い物件があります。
この場合、次のような問題が生じやすくなります。
• 外壁塗装時に足場が組みにくい（工事費が割高に）
• 採光・通風が確保しにくい
• 将来の増改築が制限される
サイン⑩：修繕履歴・図面の有無
物件資料として、修繕履歴や図面が残っているか確認しましょう。
「過去にどこを直したか」がわかれば、今後のリスク予測がしやすくなります。
逆に、履歴がまったくない場合は、隠れた問題を発見しにくくなります。
図面がない物件は、リフォーム時の費用が読みにくくなる傾向もあります。
【ここで一度立ち止まってみてください】
ここまでの10項目は、内覧時に自分でチェックできるポイントです。
しかし、これらはあくまで「表面に出ているサイン」。
壁の中や床下など、目視では確認できない部分には、別のリスクが潜んでいる可能性があります。
この手の劣化は内覧や写真だけでは見落としやすいポイントです。
気になる物件がある場合は、契約前チェックで先に整理できます。
→ [相談メニューを見る]
【後半】内覧では見えない「リスク7」
ここからは、専門家による検査でないと確認できない「見えないリスク」を7つお伝えします。
リスク①：床下の状態（シロアリ・湿気・基礎内部）
床下は、建物の健康状態を知る上で非常に重要な場所です。
しかし、内覧時に床下に潜って確認することは通常できません。
床下で起きている可能性のある問題は、次のとおりです。
• シロアリ被害（木材が食べられている）
• 湿気による木材の腐朽
• 基礎コンクリートの劣化
• 配管からの漏水
これらは専門家による床下進入調査で確認できます。
リスク②：小屋裏（屋根裏）の状態
小屋裏も、雨漏りや断熱材の状態を確認できる重要な場所です。
屋根から雨水が侵入している場合、小屋裏の木材にシミや腐朽が見られることがあります。
また、断熱材が適切に施工されているか、隙間がないかも確認ポイントです。
リスク③：配管の劣化（給水・排水・ガス）
壁の中や床下を通る配管は、築年数とともに劣化します。
特に築30年以上の物件では、配管材質が古いタイプ（鉄管など）の場合があり、錆や詰まりのリスクが高まります。
配管の全面更新には数十万〜百万円単位の費用がかかるため、購入前に状態を把握しておくことが重要です。
リスク④：耐震性能（旧耐震・新耐震・2000年基準）
建物がいつ建てられたかによって、適用される耐震基準が異なります。
• 1981年5月以前：旧耐震基準（震度5程度で倒壊しない）
• 1981年6月以降：新耐震基準（震度6強〜7で倒壊しない）
• 2000年6月以降：接合部の規定が強化
旧耐震基準の物件は、耐震診断と補強工事の検討が必要になる場合があります。
リスク⑤：断熱性能
断熱材の有無や施工状態は、外からは見えません。
断熱性能が低いと、冬は寒く、夏は暑い家になります。
光熱費がかさむだけでなく、結露やカビの原因にもなります。
2025年の建築基準法改正により、省エネ基準への適合が求められる場面が増えています。
リノベーション前提で購入する場合は、断熱改修の費用も見込んでおく必要があります。
リスク⑥：境界トラブル・越境
敷地境界が曖昧な物件や、隣地との間で越境（建物や塀がはみ出している）がある物件は、将来トラブルになる可能性があります。
境界標の有無、測量図の有無を確認しましょう。
リスク⑦：法規制（既存不適格・再建築不可）
建築当時は合法でも、その後の法改正により現在の基準に適合しない「既存不適格」の物件があります。
また、接道条件を満たさず「再建築不可」となっている物件もあります。
これらは将来の売却や建て替えに大きく影響するため、購入前に確認しておくことをおすすめします。
インスペクション（建物状況調査）とは
こうした「見えないリスク」を契約前に把握するための仕組みが、インスペクション（建物状況調査）です。
国土交通省のガイドラインでは、インスペクションを「目視等を中心とした非破壊による現況調査」と定義しています。
（国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」2013年）
2018年4月からは、宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は中古住宅取引時にインスペクションのあっせん可否などを説明することが義務付けられています。（国土交通省）
つまり、購入者には「検査を受ける選択肢がある」ということを、法律で知らされる仕組みになっているのです。
インスペクションの限界も知っておく
ただし、インスペクションは万能ではありません。
あくまで「非破壊」の目視検査が中心であり、壁の中をすべて透視できるわけではありません。
検査で「問題なし」と判定されても、将来的に不具合が発生する可能性はゼロではないことを理解しておきましょう。
瑕疵保険でリスクを平準化する
見えないリスクに備えるもう一つの方法が、既存住宅売買瑕疵保険です。
国土交通省の資料によると、この保険は「構造耐力上の主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に瑕疵があった場合、修補費用をカバーするものです。（国土交通省）
瑕疵保険の注意点
ただし、瑕疵保険も「すべての不具合をカバーする魔法の杖」ではありません。
• 対象は構造と雨漏りに限定される
• 経年劣化や美観上の問題は対象外
• 保険加入には事前検査が必要
保険に入っていれば安心、と過信せず、補償対象や免責事項を確認しておくことが大切です。
【保存用】中古住宅 内覧チェックリスト
ご自身の内覧時にお使いください。
【自分でチェックできる項目】
□ 床を歩いて傾きの違和感はないか
□ 壁・天井にシミや変色はないか
□ 基礎にひび割れはないか
□ 床のフワつき・床鳴りはないか
□ ドア・窓はスムーズに開閉できるか
□ 外壁にひび割れ・塗装剥がれはないか
□ 室内にカビ臭・湿気はないか
【不動産会社に確認する項目】
□ 修繕履歴はあるか
□ 図面は残っているか
□ 建築年（耐震基準）はいつか
□ 境界確定・測量図はあるか
□ 既存不適格・再建築不可ではないか
3つ以上気になる点がある方は、契約前に専門家の診断を検討することをおすすめします。
→ [中古物件購入前チェック：相談する]
今日やる3つのアクション
アクション①：水平器アプリをダウンロードする
内覧時に床の傾きをチェックするため、スマートフォンに水平器アプリを入れておきましょう。
無料のもので十分です。
アクション②：気になる物件のハザードマップを確認する
国土交通省の「重ねるハザードマップ」で、物件所在地の浸水リスク・土砂災害リスクを確認しておきましょう。
アクション③：修繕履歴の有無を不動産会社に問い合わせる
気になる物件があれば、「修繕履歴と図面はありますか？」とメールで問い合わせてみてください。
この質問だけで、物件の管理状態がある程度わかります。
まとめ
中古住宅の購入は、「急かされるまま契約する」のが最も危険です。
内覧10分でも「要注意サイン」は見抜けます。
そして、見えないリスクは専門家の診断で把握できます。
直感ではなく、数値と事実で判断すること。
それが後悔しない中古住宅購入の第一歩です。
最後に、あなたに質問です。
中古住宅を選ぶなら、あなたはどちら派ですか？
① 立地重視（多少の不具合はリノベで直す）
② 建物コンディション重視（安心を買う）
コメントで教えていただけると嬉しいです。
最後までお読みくださいましてありがとうございました。
この記事が参考になりましたら、保存やシェアをしていただけると嬉しいです。
詳しいご相談は、プロフィール欄の相談メニューからお気軽にどうぞ。
図面（手書きでもOK）か写真があれば、気になる1点だけ見てお返しします。
参考文献
- 国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（2013年）
- 国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」
- 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2025」
- 建設省告示第1653号「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」
- 国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険の概要」
📚最後に、中古住宅を検討中の方へ。
中古購入で一番の失敗は、「契約後に見えないリスクが見つかる」ことです。
内覧で分かることには限界があるので、契約前に状態を整理しておくと判断がラクになります。
☑ 買う／やめるを冷静に決めたい
☑ 値交渉の材料（修繕ポイントと概算）を持ちたい
☑ 住み始めてからの"想定外"を減らしたい
購入前診断で、建物の状態とリスクを可視化し、判断の軸を作れます。
気になる物件がある方は、契約前に一度ご相談ください。
→【中古物件購入前診断】相談する：👇
【https://wandb-company.jimdosite.com/】
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