賃貸か持ち家か─住宅購入のリスクとそれでも私が持ち家派の理由
以前、
〝「購入と賃貸、どっちが得か」みたいな話もよくあるけど、私は正しく選べば購入の方が得だと思っていて。〟
と書きました。
今日はずっと家づくりに携わってきた身として、そのあたりのことを詳しく書いてみたいと思います。
住宅購入にはリスクがある
今は「一生に一度」ではなくなってきたかもしれないけど、年収の何倍ものローンを組む高い買い物。
そこには確かに、賃貸にはないリスクがあります。
例えば…
1.予算設定を間違えるリスク
よくあるのが、ローン返済額が今払っている家賃くらいなら、家賃+◯◯円程度なら払っていけそう、と考えて予算設定するケース。
実際の居住費負担はかなり増えてしまいます。
毎年かかる固定資産税や火災保険料は、たぶん賃貸の更新料よりも高額だし、
賃貸だと大家さんが払ってくれる、エアコンや給湯器が壊れた時などの突発的な交換費用や、屋根や外壁などの修繕費（マンションだと修繕積立金）もかかります。
家が広くなると光熱費も地味に上がるし、家賃がネット代込みだった人はそれだけで毎月+5,6千円負担増になったりします。
年収の◯倍とか、返済負担率◯%とかも、目安でしかありません。
2.買ってはいけない物件を掴むリスク
いざというときに家の価値よりもローン残債が多過ぎて売れない
修繕費が思っていたよりかかる、修繕積立金の追加徴収がある
自然災害で大きな被害を受けてしまう
近隣トラブルが絶えない
共用部の修繕や管理に問題がある
そんな買ってはいけない物件を掴んでしまうリスクもあります。
3.マーケット変動リスク
長期ローンを組んで不動産を買うということは、自分の資産構成を大きく不動産に振っている、不動産に投資をしているような側面があります。
そこには物件の価格変動リスク、金利変動リスクもあるし、自分たちの状況（収入や支出）が変わるリスクもあります。
リスクを減らす方法もある
でも、そうしたリスクは、正しく予算を組んで正しく選べば低減できるものです。
例えば、1.予算については、固定資産税や火災保険料、修繕費、先々の収入や支出の変動を織り込んでライフプランシミュレーションをしてみること。
3.ローンは、変動金利なら、いざというとき繰り上げ返済できるように同時に貯蓄をしておくとか、保険料と考えて固定金利を選択するとか。
そして前後しちゃったけど2.物件の選び方として、何かあったら（残債以上で）売れそうな家、余計な費用やトラブルの少なそうな家を選ぶこと。
前置きが長くなりましたが、そうしたリスク対策をしておけば、賃貸よりも購入の方が得だと私は考えています。
「購入の方が得」の理由
賃貸用物件と分譲用物件では一般的に質が全然違います。
断熱性、防音性、設備や仕上げのグレード等々…
「賃貸と購入どちらが得か」というテーマで、家賃や物件家格、ローン条件等を仮定してかかる費用を比較した記事はたくさんあるけど、
家づくりに携わる身からすると、この視点が抜けがちだなーと思うのです。
住まいの質はQOL（暮らしの質）に直結します。
仮にどちらが得か計算してみないと分からないような金額差なら質の良い物件を購入した方が断然得だし、
「◯◯エリアの2LDKの平均」とかではなく同じような質の物件で比較すれば、購入の方が安いという結果になるはずです。
実際に…
我が家は中古で購入した、同じような戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地の一区画なんですが、
引越して来た頃、ちょうどお隣が売却ではなく賃貸に出したんですね。
その家賃がなんと、（定借で※）うちのローン月額の1.5倍以上。
ざっと計算すると、固定資産税、火災保険料、修繕費等を引いても購入するより高いんですが、割とすぐ借り手が付いてました。
※定期借家：契約期間が定められた賃貸借契約。ずっと住めるわけではないので、普通借家契約より家賃が安い傾向です。
不動産は個別性が強いから全部そうだとは言わないけど、やっぱり同じような物件なら購入した方が得だよね、と再確認させてくれた出来事でした。
（その後数年で、恐らく定借期間満了とは関係なく借り手の方は引越しされました。賃貸経営は、退去発生時のクリーニングや修繕費用、空室期間まで見込んでいるのだから、購入するより高くなるのは当然と言えば当然なのです。）
まとめと雑感
ということで私は、「賃貸と購入、どちらが得か問題」には、「（正しく予算を組んで正しく選べば）購入の方が得」と考えてます。
ちなみに賃貸のメリットとして挙げられる、「何かあったら引っ越せる」という点に関しては、
家族で生活してたら賃貸だからってそうそう引っ越せなくない…？と思っています（笑）
子どもの保育園や学校問題がまず大きいし、荷物は多いし時間もないし、引っ越すとなると地味にカーテンや細かいところの使い勝手を整えるのにお金もかかるし…
どうせそうそう引っ越せないのだから、何かあったら売って引っ越せる物件を選んで購入しても同じことだなと。
続いて「中古か新築か問題」「マンションか戸建か問題」などについてもつらつらと書いていくので、また読みに来ていただけたら嬉しいです☺️
ありがとうございました！
