【資産運用】不動産投資における減価償却の威力について

お疲れ様です❗️

まさかの操作ミスで記事を消してしまったので、内容を少し見直して再アップします。

私は現在、ライター業をはじめとした副業や株式投資以外に、もう一つのピースを資産に組み入れたいと考えています。

それが、不動産。

今回はこの不動産について、私が勉強していく中で見つけた減価償却を組み合わせた税制のバグについて書いていこうと思います。

ぜひ最後までお付き合いください❗️

日本における所得の種類

日本では、10種類の所得があると言われています。（参考：国税庁）

No.2011 課税される所得と非課税所得｜国税庁

その中でも、副業や資産運用を考える時に重要になってくるのは、以下の５つと考えています。

• 給与所得：本業から得られる、いわゆる「給料」。安定的に収益が入る

• 配当所得：株式からの配当。NISA枠内なら非課税、特定口座ならば源泉徴収で20.315％徴収される。

• 譲渡所得：株式の譲渡、または不動産の売却益。

• 事業所得：いわゆる「副業」からの収入。

• 不動産所得：メジャーなのは家賃収入。マイナーどころだと航空機の貸付金もこれにあたるそうです。

では、私の収益を見ると、この中で言えば、「不動産所得」が抜けていて、あと一つピースが足りない状態なんですね。

不動産所得の基本情報

この辺はググれば出てくるので、簡単に書いておきます。

• 家賃収入など、該当する収入をいいます。

• 総合課税なので、給与所得をはじめとする総合課税対象の収入と合算して所得税や住民税が決まります。

• 固定資産税、損害保険料、修繕費、減価償却が経費として計上可能

細かい例外やマイナー例を除くと、要するに「部屋を貸して、お家賃をいただいた時に発生するもの」となります。

この中でキーになるのが、太字にした減価償却。

これこそが、税制のバグと言えるんですよね。
これを活かしたいが故に、不動産投資を目指しているとも言えます。

不動産投資の減価償却にみる、日本の税制のバグ

さて、この減価償却ですが、給与所得と合算可能、ということがキーになります。

例を単純化するために、年収500万円の独身会社員、その他の控除のない方をモデルケースとして考えます。

課税関係を計算しようとすると、基礎控除の48万円のみが適用され、
500万円-48万円=452万円

この452万円を元に課税額が決められるんですね。

では、この方が600万円の築古の木造戸建て（築30年）を買ったと仮定しましょう。
利回りが10％とすると、年間家賃収入は60万円となりますので、一見、500万円＋60万円=560万円に収入が伸びるため、結構課税されそうなイメージがあります。

が、今回わざと30年の木造としましたが、不動産をはじめとした事業用の資産には耐用年数という不思議な項目が設定されています。
木造の建物であれば22年です。

この600万円のうち、土地と建物が300万円ずつとすると、土地は減価しないと考えられているため、減価するのは建物のみ。

この建物ですが、築30年の建物であれば、減価償却は耐用年数を超えているので、22年は適用されず、4年間で減価償却をするんですね。
（難しい話は抜きにしています。ここの話をするだけで記事いくつ分になるかわからないので）

つまり、建物部分の300万円を、4年間で減価するので、初年度に一気に300万円を経費ではなく、300万÷4=75万円を、4年かけて減価償却していくんんですね。

するとどうでしょう。

500万円＋60万円-48万円−75万円=437万円

どういうわけか、収入は60万円多く得ているはずなのに、所得金額が15万円も減るというマジックが起こるんですね。

これが、耐用年数を超えた木造アパートであれば、その傾向はより顕著になります。
例えば、5000万円の築30年木造アパートを利回り8％で融資で購入、土地と建物は簡単のため半分ずつ、2500万円を4年かけて、毎年625万円ずつ償却するとします。

利回りは8％なので、年間家賃収入は400万円です。

500万円+400万円-48万円-625万円=227万円

…不思議ですよね。

500万円の給与だけでなく400万円の追加収入まで得ているのに、課税される金額は給与所得のみの時と比べて半分になってしまいました。

ただ、例えば富裕層なんかは、アパートをキャッシュで買える層も増えると思われるので、こんなボーナスが存在するならば、そりゃ、彼らは不動産買いに行きますよね。

私はそこまで大きなキャッシュを動かせるわけではないので、まずは築古の戸建てを探しているのですが、こういった税制のバグは可能な限り突いていきたい、活かしていきたい、というのが、現時点の私の考えです。

※例えば事業所得においても、減価償却は起きるため、似たような現象は起こるのですが、我々副業勢から考えると、何百万円もする設備を何個も持つというのは私には想像が付かなかったため除外しています。

不動産を購入するためには、やはり余剰資金を貯めるための入金力がものを言います。
そのための手段の一つが私にとっては副業で、その副業の時間捻出について書いた記事がこちらです。

副業で何を検討するにしても重要になる観点を書いてみました。
若い方向けですが、普遍的内容と信じています。

勉強のために何をしている？

私自身は、楽待や健美家のようなポータルサイトを眺めながら、相場感を養いつつ、これはと思ったものは資料を取り寄せては検討し、書籍を読み漁るということをしています。

読書量ですが、大家の会の方からは、最低10冊、できれば50冊は読めと言われています。

これは、不動産投資の世界は、例えばクーリングオフのような消費者保護は基本的には存在せず、株式投資のインサイダー取引禁止のような、商習慣がそこまで整っていないことに起因します。

極論、買った瞬間赤字確定、家賃収入も全く入らない、ひどいケースだと居住実態の偽装を行いアパートを決済引渡した瞬間全員退去、実は酷い高値掴みだった、なども合法的に行われています。
「現況有姿」の名の下に。
どの本にも、記載の濃淡はあれど必ず注意喚起があります。

なので、ここには近道はないと思い、お勉強は繰り返していくことにしています。
私が読んだ書籍の一部のリンクを最後に置いておきますが、これだけではきっと足りないのかな、と思っています。
(2025年3月5日時点で、1番下のものだけUnlimited対応でした）

まとめ

今回は不動産投資を勉強したが故に気づいた、税制のバグについて書いていきました。
可能であれば、こういうものを所有してみるというのも、面白いかもしれませんね。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました❗️