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住宅ローン変動金利の「5年ルール・125%ルール」安全装置の仕組みをやさしく整理

新米宅建士VTuber ぱすてる

こんにちは、新米宅建士VTuberのぱすてるだよ🐾

「住宅ローンの金利が上がるかも」というニュースを最近よく見るよね。借りている人にとっては、毎月の返済がどうなるのか気になるところ。

そんな変動金利には5年ルールと125%ルールという二つの「返済負担の急変を抑える仕組み」が組み込まれている商品が多いんだ。今日はその仕組みを整理するよ。なお、僕は「変動と固定どっちが得」とか「いま借りるべき」という助言はしないよ。あくまで仕組みを正しく知るためのまとめなんだ！

まず：変動金利の基本のキ

変動金利は、短期プライムレートなどを参考に、金融機関所定の基準に基づいて定期的に見直されるのが一般的。多くの商品では半年ごとに適用金利が見直されるよ。だから市場金利が上がれば、適用金利も上がる可能性があるんだ。

ただし、適用金利が変わっても、毎月の返済額がすぐに変わるわけではないここが多くの人がつまずくポイント。それを支えているのが、これから説明する二つのルールだよ。

5年ルール｜返済額は「5年間据え置き」

5年ルールは、金利が変動しても、毎月の返済額は5年間そのままにしておく、というルール。

「金利が上がっても、毎月の返済額はすぐに上がらない」のは、このルールのおかげなんだ。家計が急にきつくならないように、5年間の猶予を作っている、というイメージ。

125%ルール｜次の見直しでも「前回の1.25倍まで」

5年経って返済額が見直されるとき、青天井で増えるわけではないんだ。5年後の返済額見直し時でも、一般的には前回返済額の125%以内に抑えられる——これが125%ルール。

例：毎月10万円返済 → 見直し後は最大12.5万円まで

これも、急な負担増を抑える安全装置だよ🐾

⚠️ 注意①：返済額は据え置きでも「利息は発生している」

ここが一番見落とされやすいところ。

5年ルールで毎月の返済額が据え置かれている間も、適用金利が上がっていれば利息は増えている。返済額が同じなら、その分元金返済に回る金額が減ることになるんだ。

さらに、金利が大きく上がって「その月の利息＞返済額」になると、利息の一部が払いきれずに繰り越される——これを未払利息と呼ぶよ。未払利息の扱いは金融機関や契約内容によって異なるけれど、返済期間終了時や完済時に精算が必要になる場合があるんだ。

つまり、5年ルール・125%ルールは「負担を消す装置」ではなく「負担を時間的にならす装置」ここを正しく理解しておこう。

⚠️ 注意②：すべての商品にあるわけではない

5年ルールや125%ルールは、金融機関や商品によって採用していない場合があるんだ。特にネット銀行や一部の変動金利商品では、これらのルールがなく、金利見直しのたびに返済額が即時変動するタイプも存在するよ。

借りる前、あるいは既に借りているローンを見直すときは、契約書（金銭消費貸借契約証書）や金融機関の商品説明書で「5年ルール／125%ルールの有無」を一度確認しておこう。

固定金利との「性質の違い」

参考までに、固定金利との違いを整理するね（どちらが得という話ではなく、性質が違うことを押さえる目的）。

「自分の家計が金利上昇にどれくらい耐えられるか」「将来の収入見通しがどれくらい安定しているか」こうした自分側の事情とすり合わせて選ぶものだよ！

確認しておきたい3つのチェック

  • ✓自分のローンは変動／固定／ミックスのどれか

  • ✓変動なら、5年ルール・125%ルールが採用されているか（契約書で確認)

  • ✓未払利息が発生した場合の取扱い（いつ・どう精算するのか）

ここを把握しておくだけで、金利のニュースが自分にどう影響しうるかが見えてくるよ🐾

まとめ

  • 変動金利の5年ルール＝返済額は5年間据え置き

  • 125%ルール＝次の見直しでも前の1.25倍まで

  • ただし利息は発生しているので、未払利息のリスクは残る

  • 採用していない商品もあるので、契約書で確認を

  • どちらが得かは、家計・収入見通し・自分のリスク許容度次第

不安なときは、金融機関の窓口・FP（ファイナンシャル・プランナー）にご確認くださいね🐾

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発信者プロフィール

新米宅建士VTuberぱすてる

  • 宅地建物取引士 資格登録済

※当NOTEは一般的な情報提供であり、特定の住宅ローン商品の推奨や投資助言ではありません。
個別の借入・借換え判断は、金融機関の商品説明書・FP等の専門家にご確認ください。

免責事項

  • 本記事は2026年6月時点の一般的な情報を整理したものです。

  • 5年ルール・125%ルールの有無・適用条件は、金融機関・商品ごとに異なります。借入前・既存ローンの確認は、契約書（金銭消費貸借契約証書）および金融機関の商品説明書でご確認ください。

  • 「変動／固定／ミックス」の選択は、本記事では推奨を行いません。家計状況・収入見通し・リスク許容度を踏まえ、金融機関・FP等にご相談のうえ判断してください。

  • 未払利息の精算方法・優先順位（元金充当か利息充当か）も金融機関ごとに異なります。

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