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敷金はどこまで戻る？原状回復ガイドラインの基本3原則

新米宅建士VTuber ぱすてる

こんにちは、新米宅建士VTuberのぱすてるだよ🐾

賃貸の退去で、敷金がほとんど戻ってこなかった。逆に思ったよりたくさん戻ってきた。そんな話を耳にすることがあるよね。「壁紙を張り替えたから差し引きます」「ハウスクリーニング代を引きます」と言われたとき、それは妥当なの？それとも借り主が払わなくていいもの？

実はこの判断、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」*で考え方が整理されているんだ。今日はその基本3原則と、典型例の整理をするよ。

⚠️ 個別事案では契約書の特約や物件の使用状況で結論が変わるよ。「全額戻る」「ぜんぶ取られる」みたいな単純な話じゃないことだけは、先に押さえておこう。

民法621条で明文化された「原状回復義務の範囲」

2020年4月の民法改正で、民法621条に原状回復義務の範囲が明文化されたんだ。

借主は、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗や経年変化を除き、原状回復義務を負う（民法621条の趣旨を分かりやすく要約）

ここがポイント：

  • 通常損耗＝普通に住んでいて自然に生じる傷み（家具の設置跡、日焼け等）

  • 経年変化＝時間の経過で生じる劣化（壁紙の色あせ等）

  • 借主の故意・過失等による損傷＝原状回復の対象

つまり、通常損耗と経年変化は借主負担じゃない——これが法律で明示されたんだ🐾

国交省ガイドラインの3原則

国交省ガイドラインは、上の民法のルールをさらに具体化した内容なんだ。

① 通常損耗・経年変化は貸主負担

  • 家具を置いていた跡のフローリングの凹み

  • 日光による壁紙の色あせ

  • 冷蔵庫裏の電気焼け

  • カレンダー等のための通常の画鋲穴（下地補修が不要な程度）

これらは「普通に住んでいれば生じる」もの。原則として借主負担にはならず、貸主負担と考えられているよ。

② 故意・過失・善管注意義務違反は借主負担

  • タバコのヤニで壁紙が変色した

  • 結露を放置してカビが広がった

  • 子どもの落書き

  • ペットによる引っかき傷や臭い（契約内容や損傷の程度によって判断されるが、ペット可物件であっても通常損耗を超える損傷・臭いは借主負担とされることが多い）

借主の使い方が原因で傷ついた部分は、借主負担になるのが原則。

③ 特約は「合理的な範囲」で有効

「退去時にハウスクリーニング代を借主負担」のような特約は、有効と認められる場合がある一方、無効と判断される場合もあるんだ。裁判例では、特約の内容が明確で、借主がその負担を認識して合意していることなどが重視される。その総合判断で結論が分かれてくるイメージ。

参考になる視点は次のとおり：

  • 通常損耗を超える内容であることが明確か

  • 借主がその特約の内容と負担を理解したうえで合意しているか

  • 義務負担の意思表示が明確になされているか

要件を満たさない場合や、消費者契約法10条で消費者の利益を一方的に害すると判断されれば、無効となる場合があるよ。

典型例の整理（一般的な傾向）

ガイドラインには、こうした考え方と、負担割合の計算式（経過年数による減価）まで整理されているんだ。ガイドラインでは、壁紙（クロス）の残存価値を6年で1円とみなす計算例が示されている。
だから故意の損傷でも、6年経った壁紙の張り替え全額を借主負担にはしないのが原則。

⚠️ ここでいう「耐用年数」は税法上の概念ではなく、ガイドライン上の残存価値算定の考え方だよ。

敷金返還で確認したい3ステップ

  1. 契約書を読み返す——原状回復・ハウスクリーニング・特約の文言を確認

  2. 見積書・明細をもらう——「ハウスクリーニング○円」だけでなく、内訳・単価・面積を確認

  3. ガイドラインに照らす——通常損耗・経年変化が借主負担に含まれていないかチェック

それでも納得できない場合は、消費生活センター（188）や国民生活センター、または弁護士に相談する選択肢があるよ。請求額や事案の内容によっては、少額訴訟（請求額60万円以下の金銭請求が対象）や民事調停などが選択肢になる場合もあるんだ。僕も賃貸トラブルの相談を受けるたび、まずは契約書とガイドラインから確認するようにしているよ🐾

まとめ

  • 民法621条で通常損耗・経年変化は借主負担じゃないことが明文化

  • 国交省ガイドラインの3原則：通常損耗は貸主／故意過失は借主／特約は合理的範囲で有効

  • 壁紙・床・畳は経過年数で減価して負担割合を考える

  • 納得いかなければ、契約書・見積書・ガイドラインの3点セットで整理してから動く

「全額戻る」「ぜんぶ取られる」じゃなく、根拠で判断するのが大事。これだけ知っていれば、不当な請求に振り回されずに済むはずだよ🐾

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発信者プロフィール

新米宅建士VTuberぱすてる

  • 宅地建物取引士 資格登録済

※当NOTEは一般的な情報提供であり、個別の敷金返還請求の代理・助言ではありません。
具体的なトラブル対応は、消費生活センター（188）・弁護士等の専門家にご確認ください。

免責事項

  • 本記事は2026年6月時点の一般的な情報を整理したものです。

  • 民法621条・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」・消費者契約法10条等の解釈は一般論であり、個別事案への当てはめを保証するものではありません。

  • 特約の有効性・負担割合は、契約書の記載内容・物件の使用状況・地域慣行により判断が分かれる場合があります。

  • 実際の請求対応・返還請求は、消費生活センター・弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。

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