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梅雨入りの今だからハザードマップ確認と「重説」の関係をやさしく整理

新米宅建士VTuber ぱすてる

こんにちは、新米宅建士VTuberのぱすてるだよ🐾

そろそろ梅雨入りの季節。線状降水帯のニュース、毎年のように見るよね。「うちのエリアの水害リスクって、どれくらいなんだろう？」——気になっている人も多いはず。

実は、不動産を買う・借りるときには、水害ハザードマップの説明が宅建業法で義務化されているんだ（2020年8月施行）今日はその仕組みと、自分でできるリスク確認の3ステップを書くね。

2020年8月の宅建業法施行規則改正で「重説に追加」

2020年8月28日から、不動産の売買・賃貸の重要事項説明（重説）で、水害ハザードマップを提示し、その地図上で対象物件のおおむねの位置を示すことが義務になったんだ。

根拠は宅地建物取引業法施行規則 16条の4の3 第3号の2。市町村が水防法に基づいて作成した水害ハザードマップの写しを示し、対象物件のおおむねの位置を示す。これが宅建士による重要事項説明の一つなんだ🐾

ポイント：

  • 売買だけでなく、賃貸も対象

  • 説明するのは、水防法に基づき市町村が公表している「水害ハザードマップ」自治体によって内容は異なるけれど、一般的には洪水・内水・高潮などの浸水リスクが掲載されているよ

  • 土砂災害警戒区域等に指定されている場合は、宅建業法35条に基づく別の重要事項説明の対象になるよ

  • 市町村において対象となる水害ハザードマップが作成・公表されていない場合は、その旨も説明事項

つまり、契約前に宅建士からハザードマップ上で対象物件のおおむねの位置が示されるのが標準なんだ。

「ハザードマップ」は1種類じゃない

ここがちょっとややこしいところ。水害ハザードマップといっても、実は複数の種類があるんだ。なお、これらすべてが今回説明している「水害ハザードマップ説明義務」の対象というわけではないよ。

⚠️ この記事で説明している重説義務の対象は主に水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・内水・高潮）。津波・土砂災害は別制度・別根拠で公表・指定されている場合があるよ。

洪水だけ確認していて、内水浸水のリスクを見落とす。これがよくある落とし穴。マンションの1階や半地下、地下駐車場は内水のリスクが見えにくいから、複数種類をまとめて確認しよう🐾

自分でも確認する3ステップ

宅建士からの説明を受けるのはもちろん大事だけど、自分でも事前に確認しておくと安心。次の3ステップで見ていこう。

Step 1：国の「重ねるハザードマップ」で全体像

国土交通省の「重ねるハザードマップ」は、複数の災害リスクを一つの地図上で重ねて見られるサイト。住所を入力すれば、洪水・土砂災害・津波・道路防災情報などを一覧できるよ。

→ 検索：「重ねるハザードマップ」

Step 2：自治体マップで「想定最大規模」と「計画規模」

自治体のハザードマップは、地域の特性に合わせて作られている。特に重要なのが想定最大規模と計画規模の違い。

  • 計画規模：従来の想定（河川ごとに設定された一定規模の降雨）

  • 想定最大規模：河川ごとに設定された最大クラスの降雨を前提とした浸水想定

近年は、避難行動などを考える際には想定最大規模の浸水想定を確認することが推奨されているよ。自治体の公式サイトで両方を確認しておこう。

Step 3：避難場所と避難経路まで見ておく

ハザードマップには指定緊急避難場所も載っているよ。「経路上に冠水しやすい道路がないか」「徒歩で行ける距離か」も合わせて確認すると、いざという時の動きがイメージできるんだ。

賃貸でも省略されない説明

ときどき「賃貸だから簡単な説明でいいでしょ？」と聞かれることがあるけど、ハザードマップ説明は売買・賃貸を問わず重説の対象なんだ。

賃貸でも、いま住んでいる物件・これから住む物件のリスクは知っておきたい。重説のときに質問してOK！
むしろ気になることは遠慮なく聞こう🐾

重説のときに聞いておきたい3つのこと

  • ✓「水害ハザードマップ上の対象物件の位置」を地図上で示してもらう

  • ✓「土砂災害警戒区域・特別警戒区域に該当するか」を確認

  • ✓「避難場所や避難経路の確認方法」を聞いてみる

宅建士に対して宅建士証の提示を求めることもできる（宅建業法35条4項）から、不安なら確認できるよ。

まとめ

  • 2020年8月から、水害ハザードマップ説明は重説に義務化（売買・賃貸とも）

  • ハザードマップは洪水・内水・高潮・津波・土砂災害など複数種類

  • 自分でも重ねるハザードマップ（国）＋自治体マップで事前確認を

  • 想定最大規模＋避難場所と経路まで見ておくと安心

  • 重説で気になることは、その場で質問してOK

梅雨入りのこの時期、「いま住んでいる家」のリスクも改めて見直してみるといいよ。僕も毎年、線状降水帯のニュースが流れる季節になるとハザードマップを見直しているんだ。家族と一緒に避難場所を確認する機会にしよう🐾

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発信者プロフィール

新米宅建士VTuberぱすてる

  • 宅地建物取引士 資格登録済

※当NOTEは一般的な情報提供であり、個別物件のリスク判定や防災計画の助言ではありません。
具体的な物件のリスク判断は、宅建士の重要事項説明および各自治体・国土交通省の公式情報をご確認ください。

免責事項

  • 本記事は2026年6月時点の一般的な情報を整理したものです。

  • 引用した宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号の2・水防法・宅建業法35条等の解釈は一般論であり、個別事案への当てはめを保証するものではありません。

  • ハザードマップの種類・想定規模・指定状況は、自治体・地域・更新時期により異なる場合があります。

  • 物件の購入・賃借にあたっては、宅建士による重要事項説明、および国土交通省「重ねるハザードマップ」・各自治体の公式情報をご確認ください。

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