マンション所有者必読！2026年4月施行・区分所有法改正の5ポイント

2026年6月11日 21:00

こんにちは、新米宅建士VTuberのぱすてるだよ🐾

今年マンションには大きなニュースがあったんだ。約23年ぶりの大改正となる改正区分所有法が、2026年4月1日に施行された。マンションを持っている人にも、これから買おうとしている人にも、貸している人にも関わる変化だから、今日はポイントをぎゅっと整理するね。

背景：マンションの「二つの老い」

建物の老い：全国の分譲マンション約713万戸のうち、築40年超は約148万戸（2024年末時点）
人の老い：所有者の高齢化で、総会に人が集まらない・役員のなり手がいない

「直したい・建て替えたいのに、決議が通らない」この行き詰まりを解消するのが、今回の改正の狙いなんだ。

ポイント①：意思決定を進めやすくする仕組みへ

従来は、決議要件の計算で所在不明者などが意思決定の妨げになる場面があったんだ。改正後は、一定の場合に所在不明所有者等を母数から除外できるなど、管理組合の意思決定を進めやすくする仕組みが整備されたよ。

「来ない人・連絡が取れない人」が事実上の反対票になっていた状態が変わって、管理の意思決定が進みやすくなるということなんだ。

ポイント②：所在不明の所有者を母数から除外できる

相続が繰り返されたり、所有者の住所変更が登記されないまま放置されたりすると、「誰がどこにいるか分からない部屋」が出てくる。改正後は、裁判所の手続きを経て、所在不明の区分所有者を決議の母数から除外できるようになったよ。

逆に言えば、登記上の住所変更を長期間放置すると、連絡が取れない所有者として扱われるリスクが高まるため注意が必要だよ。明日6/12の記事で書く住所変更登記の義務化とも深くつながる話なんだ🐾

ポイント③：建替え決議の要件が一部緩和

「法律で定められた客観的事由」には、耐震性不足・著しい外壁等の損傷・配管等設備の損耗などが想定されているよ。該当しない場合は従来どおり5分の4が必要「古いマンションなら一律に4分の3」ではないので注意。

ポイント④：再生メニューが多様化

「建替え」以外にも、法律上の選択肢が整理された。

一棟リノベーション：建替えずに大規模に改修
建物と敷地の一括売却：マンション全体を売却して新規開発に
取壊し：建物を取り壊して敷地のみを残す

「建て替えるか、何もしないか」の二択じゃなくなったのが、今回の大きな変化だよ。

ポイント⑤：標準管理規約も改正されている

改正に合わせて、国土交通省の標準管理規約も改正されているんだ。各マンションの管理組合は、自分たちの規約を改正版にどう合わせるか議論する時期。自分のマンションの議案・通知には、いつも以上に目を通しておこう。

立場別・影響の整理

持ち続ける人

総会の決議が通りやすくなり、修繕・管理の停滞が解消に向かう可能性
管理費・修繕積立金の議論にも参加しやすくなる
総会に出る・委任状を出すの意味が大きくなった

これから買う人

重要事項説明で、管理規約・管理組合の財務状況・修繕計画をしっかり確認
「管理に関する重要事項調査報告書」（管理会社発行）の読み方を知っておくと安心
築古マンションは「再生メニューの方向性」が買主の判断材料に

貸している人・売る人

管理状態や再生の見通しが買主・借主の判断材料になる
管理組合の財務状況は資産価値に直結
名義・住所が古いままだと、所在不明所有者として母数から除外される場合あり

ここは勘違いしやすい

「改正で古いマンションがすぐ建て替わる」→ 要件が緩和されても、費用負担や合意形成のハードルは残る。すぐに変わるわけではないよ
「うちの管理規約はそのままでいい」→ 改正に合わせて標準管理規約も改正されている。総会の議案には目を通しておこう
「賃借人だから関係ない」→ 直接の決議権はないけれど、住んでいる建物のルール変更だから、家賃や住み心地に影響する場合がある

まとめ

2026年4月1日施行、約23年ぶりの区分所有法大改正
所在不明所有者等を母数から除外できるなど、管理組合の意思決定を進めやすくする仕組みが整備
建替え決議は原則5分の4のまま、客観的事由があれば4分の3に緩和
一括売却・一棟リノベなど再生の選択肢が拡大
標準管理規約も改正中！総会の議案にはしっかり目を通そう

明日は、住所変更登記の義務化の話。実は今回の所在不明者問題ともつながっているから、僕は今週このふたつをセットで取り上げてるんだ🐾

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発信者プロフィール

新米宅建士VTuberぱすてる

宅地建物取引士資格登録済

※当NOTEは一般的な情報提供であり、個別の法律・税務相談ではありません。
具体的なケースは弁護士・司法書士・マンション管理士などの専門家にご確認ください。

免責事項

本記事は2026年6月時点の一般的な情報を整理したものです。
改正区分所有法（2026年4月1日施行）の内容は概要の紹介であり、決議要件・手続きの詳細は省略しています。個別のマンションへの当てはめを保証するものではありません。
統計数値（ストック戸数・築40年超戸数）は公表時点の概数です。
実際の判断は、法務省・国土交通省の公式情報および弁護士・司法書士・マンション管理士等の専門家にご確認ください。