福岡県豊前市のボロ戸建を105万円で購入！DIYと交渉で再生した1軒目の物語

こんにちは、サイファです。
今回は、私が不動産投資に挑戦して 1棟目の福岡県豊前市のボロ戸建を105万円で購入し、1ヶ月で入居決定まで至った実体験 をお話しします。

🌏 Blog Update この記事の「詳細データ版（収支内訳・英語併記）」をブログで公開しました！豊前市での具体的な立地戦略や、さらに多くの写真を掲載しています。

表面利回りは 23.5％（リフォーム費用込み）。
お金がない、経験がない、そんな状態からでも不動産投資は始められることを証明できたと思います。

これからボロ戸建て投資に挑戦したい方の参考になれば嬉しいです。

🏠 物件との出会い

最初に内見したのはネットに掲載されていた物件。
その案内の中で、仲介業者さんから「実はもう一つ、こんな物件もありますよ」と紹介されたのが今回の戸建てでした。

価格は 400万円。
そこから交渉を経て、最終的に 105万円 で購入することができました。

💡 指値交渉の裏側：400万円 → 105万円

ここまで大幅に下げられたのは次の工夫が大きかったです。

• 売主に“想いを伝える手紙”を送付

• 相手の事情を丁寧にヒアリング

金額だけではなく、気持ちに寄り添う交渉が功を奏したと感じています。

🔧 DIYリフォーム：MUSTとWANTの整理

✅ MUST（必須修繕）

• 残置物撤去

• 床補修

• 網戸修理

• 漏水・水栓交換

• 電気ソケットを引っ掛けローゼット化

✅ WANT（できればやりたい）

• キッチン塗装

• 駐車場拡張

• コンセント・ドアホン交換

• 草刈り・障子張り替え

• 洗面所床磨き・砂壁塗装

費用は 200万円以内 を目標に。
DIYと最低限の外注を組み合わせることで、コストを抑えました。

絶対必要なアイテム　それは業務用掃除機！

自宅の掃除機使いたくないですよね？安い家庭用中古という選択肢もありますが、いろんなYouTubeやレビューを見て、僕はこの掃除機を使ってます。小さいタイプはイマイチ、ワンランク最高⭐というコメントがネット上にちらほらあったので、ワンランク上の容量を選びました。値段は数千円なのにパワーは段違い。お勧めです☆彡

♻️ 不用品から副収入もゲット

リフォーム中に出てきた残置物の中から、思わぬ収入もありました。

• 貴金属：4万円

• 扇風機や雑貨（ヤフオク）：3万円

• 合計 7万7,000円の副収入

「捨てる」ではなく「売る」を意識すると、リフォーム費用の足しになります。

🤝 入居付け：地元営業＋空き家バンク活用

• 自作チラシを地元の不動産会社に配布

• 管理契約を条件に入居者募集を依頼

• 空き家バンクに登録 → 補助金制度を活用

この取り組みで、なんと 1ヶ月で入居者が決定！
借主さんも補助金を利用でき、双方にメリットのある結果となりました。

🚀 学びと気づき

• 情報を得たらすぐ行動すること

• 交渉は「数字＋感情」の両面が大切

• 仲間（妻や友人）の協力が大きな力になる

そして何より、楽しみながら進めること。
これが継続と結果につながると強く感じました。

この言葉を胸に、一歩ずつ進んでいます。

✍️ まとめ

• ボロ戸建ては資金が少なくてもチャンスがある

• DIYで費用を抑え、交渉で購入価格を下げる

• 不用品も収益化してリフォーム費を補填

• 空き家バンクなど制度を使えば入居付けも有利

私にとって、この1棟目は 人生を変えるスタート地点 になりました。

行動することで人生は広がる！皆様のモチベーションアップに繋がれば幸いです。

🎁 もっと詳しく知りたい方へ

メンバーシップではこの記事に書ききれなかった「DIY費用の細かい領収書内訳」や「物件選定の詳しい基準」を公開しています。

7世帯満室の大家が教える「買った後の客付けフォロー」

多くの初心者が陥る罠が、「リフォームが終わってから客付けを考え始めること」です。これでは遅すぎます。

僕が修繕中の6棟目以外の全7世帯を満室稼働させられている理由は、「買付を入れる段階から、出口（客付け）の準備を始めているから」です。

一例を出すと買付前のヒアリングで物件付近の賃貸仲介店に℡作戦！「この状態の家を〇〇万円で貸したいが決まるか？」と直接リサーチする等があります⭐

失敗しない最短ルートは「型（テンプレート）」を持つこと

ボロ戸建て投資は、正しくリスクをコントロールできれば、自己資金を爆発的に増やせる素晴らしい事業です。

しかし、感覚やノリで進めると、どこかで必ず「ババ」を引き、資金が枯渇して退場することになります。
「買う前のチェック」から「修繕の優先順位付け」、現場での安全管理、そして「購入後の客付けフォロー」までをすべて“型（テンプレート）として仕組化し、後は小さな失敗を繰り返しながらPDCAを回す事です。

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記事を読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

#不動産投資 #ボロ戸建 #DIY #サイドFIRE #サイファ