不動産投資4棟目(戸建4軒目) #29 【実録】92万円のシロアリ被害から学んだ、大家の身を守る『覚書』テンプレート

【不動産投資リアル記録：シロアリ戦記・完全版】

皆様、こんにちは！不動産投資録のサイファです。
今回は、投資家の誰もが避けたい「最恐の敵」シロアリとの戦いの記録をエンタメ半分・リアル半分でお届けします。

入居が決まって数か月後、管理会社からの青天の霹靂の連絡から始まったこの戦い。結果として約92万円の痛い出費となりましたが、その過程で得たノウハウと教訓は数十万円以上の価値があると確信しています。

本記事は緊急事態の発生から、業者選定、費用確定、そしてオーナーとして最も神経を使った「入居者様補償交渉の舞台裏」までを、写真満載で投稿しています。

前回投稿をまだい見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

🦗 第1章：緊急事態発生！数百匹の敵と40万円の覚悟（発生編）

1. 発生の経緯と現場のリアル

• 悲劇の始まり： 管理会社から「数百匹規模のシロアリが発生し、入居者様の寝具にも🐜が付着しており相当お怒りの様子です。気持ち悪くて既に外泊しているようです」と連絡。入居者様は外泊中という最悪のケースでした。

• 初期対応： 物件は平屋約40坪。高額になる事を覚悟し、即座に管理会社へ相見積もりの実施を依頼。提携業者が現地確認したところ、柱付近にも蟻の活動痕を確認。"あの時床下を切っておけば…ホント馬鹿だったと自分を責めつつ管理会社とのと電話に奔走していました👇

2. サイファ流！「安い・早い・確実」の見積もり戦略

管理会社提携業者のシロアリ駆除施工が連絡から2週間後と遅かったため、入居者様の安心を最優先し、管理会社の相見積もりを待たずに並行で自分でも動くことを決断。知り合いの工務店や、チャットGPTで見つけた最安候補の業者にも即見積もりを依頼しました。

3. 恐怖の費用感（概算）

初期段階での想定費用感は、坪単価8,000〜12,000円で計算し、トータル約40万〜50万円でした。この金額を叩きつけられ、築古木造の不動産投資のリアルな洗礼を受けました。

⚔️ 第2章：激闘！業者選定と恐怖の補償交渉（交渉編）

1. 結論：リムケアに決めた3つの理由

相見積もりの末、最終的にリムケアに依頼を決定。元々シロアリ駆除の卸業者だったとのことで、技術とコスト競争力に期待しました。決め手は、私が求める【安い・早い・確実】が最も揃っていたことです。

2. 約38万円で解決へ！ベイト工法と5年保証

当初想定の40〜50万円から抑え、総額約38万円で着地。目に見えない巣ごと根絶するベイト工法を採用し、床下全面の予防薬剤散布を実施しました

3. オーナーの最難関：補償交渉の舞台裏

最大の焦点は、入居者様への補償です。ホテル代3ヶ月分（約100万円！）という追加要求の可能性も覚悟しつつ、オーナーとして「100万円は払わない」という防衛ラインを設定し、管理会社を通じて交渉をスタートさせました。

💸 第3章：シロアリ戦、終結！確定損額92万円とオーナーの最終教訓

1. 最終確定！シロアリ戦の総コストは「約92万円」

最終的な損害額は、駆除代、外泊費、家賃無料の合計で約92万円となりました。特に家賃無料分（18万円）は、駆除期間の誤認による条件の先出しという私の事前確認不足が招いた痛手でした。

損失(約92万)の内訳

1. シロアリ駆除代：約38万円

2. 外泊費負担（1ヶ月）：約36万円

3. 家賃無料3ヶ月：約18万円

経緯の要約

駆除機関はリムケア見解だと、本来2週間程度。そして、3か月後に防蟻処理を行う予定となっていた。
僕はこの防蟻処理が終わるまで完全に入居できないと勘違いして、借主様へ"家賃3ヶ月無料"にします！と提案してしまい発言を撤回できなくなりました。

2. 📌 まとめ 92万円の授業料で学ぶ「4つの最重要教訓」

この92万円を無駄にしないために、読者の皆様には同じ失敗をしてほしくありません。不動産投資のチェックリストに必ず加えてください。

1. 空室時の防蟻工事は必須級！：18万円の予防をケチると、数十万円単位の損害が発生する。

2. 業者情報は複数ソースで裏取りを徹底：駆除期間などの情報を鵜呑みにせず、必ず検証する。

3. 減免・補償案は「確定情報の後」に提示：条件を取り消すのは困難。必ず確定情報が出てから提示する。

4. 覚書で「追加請求の封じ」を明文化：3者間で覚書を作成し、「これ以上貸主へ請求しない」という項目を署名・捺印で法的に担保する。

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ここから先は、私が92万円の授業料を払って手に入れた「トラブル回避術」の核心です。

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「シロアリ被害は、単に直して終わりではありません。『誰が費用を負担するのか？』『退去を求められたら？』といった、管理会社や借主とのシビアな交渉が待っています。

僕はここで非常に苦労しましたが、その経験を元に、後のトラブルを防ぎ、円満に合意するための『実務用・合意交渉テンプレート』を作成しました。

今回は僕の失敗を糧にしていただくため、この記事を100円で公開します。このテンプレート一つで、泥沼の交渉を回避し、何十万円もの法的リスクや修繕費用の押し付けを防げるはずです。」

「正直、この覚書を売って利益を出そうとは思っていません。ただ、僕が92万円を失ったような経験を、これから投資を始める方にはしてほしくない。だから、缶コーヒー1本分よりも安い100円で、リスクヘッジの形を共有することにしました。」