不動産投資4棟目(戸建4軒目) #28 入居2日目でクレームの嵐！失敗に学ぶ築古DIY不動産投資家が受けた痛すぎる洗礼

皆さんこんにちは
エンタメ半分でほぼ毎日更新しているサイファです(^^♪

主な不動産投資エリアは
福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。
地方で不動産投資に挑戦してみたい方には参考になるかと思います！

前回投稿をまだい見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

【築50年・表面利回り17.4%の現実】入居直後からクレーム連鎖！築古投資の盲点と窮地を救った「人脈」活用術

高利回り物件（表面利回り17.4%）の再生物語に、新しい入居者様を迎えました。しかし、期待も束の間、入居直後からすぐに「築古の洗礼」を受けることになりました。

今回は入居直後から連鎖した2つの大きなトラブルと、僕が実践するオーナーとしての考え方、そして予想外の局面を乗り越える鍵となった「人脈」について、全て投稿します。
これを読めば、築古物件入居直後に起こるクレームのリアルがわかります。

最初の警鐘：DIY未施工エリアの落とし穴

入居開始直後、管理会社から最初のクレームが入りました。

📌 発生したクレーム内容

• 和室の天井が落下しそう（天井板のたわみ・隙間）

• 押入れの床がゆるい／隙間がある

和室は畳替えのみで構造部に手を入れていなかった「DIY未施工エリア」でした。完全に盲点だった原因はオーナーである僕の甘い判断にありました。

🙅‍♂️ 盲点となった「まあ、これくらいは」

物件清掃時、和室の天井や押入れの緩みについて、正直「築50年だし、まあこれくらいは仕方ないかなぁ〜」と妥協していました。

この「これくらいはいいかな」と目を瞑った箇所が、すべてクレームのポイントに直結。妥協点を完全に間違えました💦

🤝 オーナーとしてのポリシー：入居中は現地に行かない理由

入居者様の不安を最優先しつつも僕は現地訪問は控えました。これは、僕のポリシーである「入居中は原則、現地に行かない」を徹底しているためです。貸主（オーナー）と借主は、どうしても利益相反になりがちです。感情的な摩擦や交渉を避けるため、現場の調整や確認は、管理会社と工務店という第三者に任せています。

追い打ちのトラブル：報われなかった換気扇の努力

上記の修繕対応を進めている中、さらに追い打ちをかけるトラブルが発生しました。

「換気扇が異音を出している」

実はこの換気扇はDIYリフォーム中から若干の異音があり、僕はケルヒャーで内部を徹底清掃しファンの塗装までしていました。
しかし、駆動部の劣化は思ったより早く入居たった2日で寿命を迎えてしまいました(´；ω；`)ｳｩｩ

換気扇のベアリング交換も検討しましたが、部品代は安くても工賃は高い。
検討の結果、長期的な安心を買う方が結果的にコストを抑えられると判断して換気扇の新品交換を選択しました。

😡 予期せぬ「入居者不在トラブル」

交換の見積もりを進める中で、人に関する大きな問題が発生。知り合いの工務店が現地訪問した際、入居者様が約束の時刻に2度も不在。

工務店からは「もうこの入居者とは関わりたくないので今回の換気扇交換工事はお断りします！」と怒りの連絡が入りました。
僕は管理会社を通して入居者様へ指導を依頼。一から工務店を探し直す事態に陥りました。

窮地を救った「同級生」の存在

一から工務店を探そうかと思っていたところに、奇跡的な展開が待っていました。このトラブル直前に参加した中学のプチ同窓会で20年ぶりに再会した友人が、工務店経営者でした！。
すぐに状況を相談したところ、快く引き受けてくれました✌

換気扇交換の相場は一般的な工務店だと8万円前後のようでしたが、同級生価格の約6万円でやってくれました。 現地の写真や動画を細かく送ってくれスムーズな対応に大満足でした☆彡

人との繋がりは金銭的なメリットだけでなく、緊急時の対応力という最大の安心をもたらしてくれました。

Before

取り付けてもらった換気扇はこちらの一式です👇

After

今後は異音に気づいたら空室時にDIYで取り付けようと思います。
なお、今回換気扇交換してもらった型番が請求書に記載してあったので、換気扇をどれにしょうか迷っている方の部品選びの時短になると
思い掲載しておきますね！

換気扇交換セット

✨まとめ: 築古経営を支える3つの柱

1. 適切は資金管理：レバレッジをかけまくった手元資金ギリギリの戦略は修繕が重なると危険。

2. 入居者対応： 管理会社を通じた丁寧なコミュニケーションと、時には毅然とした指導依頼。

3. 業者との関係： 信頼できる職人・工務店との継続的な関係構築。

4. 人脈の活用： 緊急時、金銭以上の価値をもたらす「横のつながり」の維持。

1の資金管理については僕は👇のやり方を実施していますので
よかったらみてください。

今回の僕の経験が読者の皆様の不動産投資における「備え」の参考になれば嬉しいです！

次回予告

次回は"悲劇は続く、シロアリ発生で大ピンチ！"について投稿予定ですのでお楽しみに！

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。