1,000万円前後の区分マンション、同じ候補が残っていたら見るもの
1,000万円前後の区分マンション検索で、前週と同じ候補が残っていた日。買えるかではなく、なぜ残っているか、月次CF、修繕、同一エリア集中を確認する順番を記録します。
1,000万円前後の区分マンションを探した。
条件は、先に決めている。
所有権。
新耐震。
2階以上。
総戸数30戸以上。
ワンルームまたは1K。
駅徒歩7分以内。
駅力50,000人以上。
都心へ通いやすいこと。
既存の保有エリアと相性が悪くないこと。
できれば1,000万円前後。
高くても1,100万円から1,300万円くらいまで。
この条件で見ると、今回もほぼ通る候補は1件だけだった。
グローリア初穂武蔵境。
価格は990万円。
武蔵境駅徒歩3分。
5階。
1985年7月築。
総戸数122戸。
所有権。
賃貸中。
月額賃料53,000円。
想定利回り6.42％。
条件だけ見ると、かなり強い。
ただし、ここで見るのは「まだ残っている。ラッキー」ではない。
「なぜ、まだ残っているのか」。
ここを見る。
不動産は、良さそうに見えた瞬間に財布が前のめりになる。
財布だけが、先に内見している。
笑いごとではあるが、買付前には数字になる。
だから、今日は買えるかではなく、残っている理由を見る。
まず、条件はかなり通っている
グローリア初穂武蔵境は、条件表だけならかなり残る。
価格は990万円。
1,000万円前後という条件に入る。
駅徒歩は3分。
7分以内どころか、かなり近い。
階数は5階。
1階ではない。
築年は1985年7月。
新耐震基準後の築年として見る。
ただし、最終確認は建築確認、重要事項説明書、重要事項調査報告書で見る。
総戸数は122戸。
30戸以上の条件は十分に満たす。
土地権利は所有権。
借地権ではない。
現況は賃貸中。
月額賃料は53,000円。
想定利回りは6.42％。
駅力もある。
JR東日本の2024年度データでは、武蔵境駅の1日平均乗車人員は63,468人。
乗車人員だけで50,000人を超えている。
ここまで見ると、候補に残る。
ただし、候補に残ることと、買うことは違う。
玄関に立っただけ。
室内に入る前に、管理費と修繕積立金が腕を組んで待っている。
次に見るのは、残っている理由
条件がかなり通っている物件が、前週から残っている。
このとき、すぐに買付ではない。
残っている理由を見る。
価格が妥当なのか。
賃料が低いのか。
専有面積が小さいのか。
管理費と修繕積立金が重いのか。
修繕積立金残高に不安があるのか。
長期修繕計画に不安があるのか。
賃貸借契約に確認点があるのか。
同じマンション内で売り物が多いのか。
同じ駅の似た物件より条件が弱いのか。
出口価格が伸びにくいのか。
ここを見る。
良い物件なら、なぜ残っているのか。
悪い物件なら、どこが弱いのか。
どちらにしても、理由を見る。
条件が通った物件ほど、判断が雑になりやすい。
好きなものほど、予算のラインを普通に越えてくる。
不動産でも同じ。
知っている駅、近い価格、見える利回り。
この3つがそろうと、財布が守備を忘れる。
だから、残っている理由を先に書く。
月次CFを見る
月次CFとは、毎月の現金収支のこと。
家賃から毎月出ていくお金を引いて、実際に残る現金を見る。
掲載情報では、月額賃料は53,000円。
管理費は6,290円。
修繕積立金は5,110円。
管理費と修繕積立金の合計は11,400円。
53,000円から11,400円を引くと、41,600円。
ただし、これはまだ入口。
ここからさらに見るものがある。
固定資産税。
賃貸管理費。
火災保険。
空室期間。
原状回復費。
広告費。
設備交換。
家賃下落。
表面利回りは、明るい顔で来る。
固定費は、あとから静かに座っている。
ここで見るのは、表面利回り6.42％ではない。
管理費と修繕積立金を引いたあと。
固定資産税を月割りしたあと。
空室1か月を入れたあと。
設備交換の予備を見たあと。
そこに現金が残るか。
これを見る。
同じ駅に寄りすぎていないか
この物件の注意点は、条件が悪いことではない。
むしろ、条件はかなり良い。
注意点は、武蔵境という駅に寄ること。
すでに同じ駅や近い沿線に区分マンションを持っている場合、追加購入は「土地勘がある」と同時に「集中する」。
ここを分けて見る。
同じ駅を持つメリットはある。
賃料感が分かる。
街の雰囲気が分かる。
単身需要の感覚が残る。
出口の価格帯も見やすい。
管理会社や賃貸募集の反応も想像しやすい。
土地勘があると、判断は速くなる。
ただし、判断が速いことと、安全なことは別。
同じ駅。
同じ沿線。
同じ賃料帯。
同じ築年帯。
同じワンルーム需要。
この偏りを見る。
同じ顔の物件が増えると、家賃が下がるときも同じ方向を向きやすい。
静かな資産形成のつもりが、静かに同じリスクを積んでいる。
だから、買う前に偏りを見る。
近いけれど見送りの候補
今回も、近い物件はあった。
ただし、近い物件ほど条件で止める。
TOP板橋第2。
価格は1,000万円前後。
板橋区役所前駅徒歩7分。
2階。
1987年3月築。
総戸数44戸。
所有権。
条件はかなり近い。
ただし、駅力が足りない。
板橋区役所前駅は、2024年度の乗車17,767人、降車17,747人。
合計で35,514人。
今回の50,000人条件には届かない。
悪い駅という意味ではない。
今回の条件では見送る、というだけ。
トップ新宿第2。
価格は1,200万円。
新大久保駅徒歩2分。
1984年7月築。
総戸数39戸。
所有権。
駅力と徒歩は強い。
ただし、1階。
今回の条件は2階以上。
ここで止める。
1階が絶対に悪いという話ではない。
ただ、単身向け区分マンションで、賃貸需要と出口を考えるなら、2階以上で固定している。
条件を決めたなら、守る。
スカイコート蒲田第4。
価格は985万円。
雑色駅徒歩5分。
1989年6月築。
総戸数41戸。
所有権。
賃貸中。
表面利回り7.30％。
数字は目立つ。
ただし、掲載では1階。
ここも条件外。
利回りが良く見えると、条件表が急にやさしくなる。
でも、やさしさで買うと、月末の自分が冷静な解説者になる。
だから、止める。
ライフピア鷺宮。
価格は810万円。
利回りは7％台。
所有権。
価格も利回りも目立つ。
ただし、総戸数が30戸未満。
今回の条件では外す。
総戸数が少ないと、管理や修繕の負担を少ない戸数で支える。
将来の修繕。
管理組合の体力。
出口。
ここに影響する。
安さだけで条件を上書きしない。
買付前に確認するもの
グローリア初穂武蔵境は、資料請求候補。
ただし、即買いではない。
買付前に見るものは決まっている。
重要事項調査報告書。
長期修繕計画。
修繕積立金残高。
管理費と修繕積立金の値上げ予定。
過去の修繕履歴。
総会議事録。
賃貸借契約書。
現行賃料。
賃借人の入居時期。
滞納の有無。
固定資産税額。
管理形態。
管理会社。
室内設備。
原状回復の想定。
周辺の賃料相場。
同じマンション内の売出し履歴。
同じマンション内の賃貸募集履歴。
同じ駅で持っている物件との賃料差。
ここまで見る。
資料請求は、買うためだけではない。
落とすために見る。
書類だけが満室になる。
判断は空室のまま。
これが一番まずい。
だから、先に確認順を固定する。
自分の手元現金も見る
物件が良くても、自分の手元現金が薄くなるなら止める。
生活防衛資金とは、生活が止まらないための手元現金のこと。
不動産を現金で買うと、借入は増えない。
でも、現金は減る。
現金が減ると、判断力も減る。
固定資産税。
保険。
空室。
設備交換。
修繕積立金の値上げ。
退去時の原状回復。
このあたりは、買ったあとに来る。
買う前は静か。
買ったあとに、固定費が知らないうちに先発メンバーに入っている。
だから、物件の月次CFと、自分の生活防衛資金を同時に見る。
買付前に、月次CF、固定費、赤旗、保留理由まで1枚で残したい場合は、区分マンション買う前NG条件確認シートにまとめている。
無料で足りる人は、この記事の確認順だけでよい。
手元現金から確認したい場合は、生活防衛資金確認セットを使う。
FAQ
Q. 同じ物件が前週から残っている場合、買いですか？
買いとは限りません。条件が良くても、価格、賃料、管理費、修繕積立金、修繕積立金残高、長期修繕計画、賃貸借契約、出口価格に理由がある可能性があります。まずは、なぜ残っているかを見ます。
Q. グローリア初穂武蔵境は買いですか？
この記事では買いとは判断しません。条件はかなり近いです。ただし、重要事項調査報告書、長期修繕計画、修繕積立金残高、固定資産税、賃貸借契約、現行賃料、同一駅集中リスクを見る前には決めません。
Q. 武蔵境をすでに持っている場合、同じ駅で追加してもよいですか？
同じ駅を持つこと自体は悪くありません。賃料感や街の感覚があるため、判断しやすい面があります。ただし、同じ駅、同じ沿線、同じ賃料帯、同じ築年帯に偏るため、集中リスクは別に見ます。
Q. 表面利回り6.42％は十分ですか？
表面利回りだけでは判断しません。管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、空室、原状回復、設備交換を引いた月次CFを見ます。
Q. 無料記事だけで足りますか？
資料請求前の確認順なら足ります。買付前に赤旗、月次CF、保留理由まで残したい場合だけ、確認シートを使えばよいです。
まとめ
今回の検索結果でも、買付前確認まで進めたい候補は1件。
グローリア初穂武蔵境。
価格990万円。
武蔵境駅徒歩3分。
5階。
1985年7月築。
総戸数122戸。
所有権。
賃貸中。
月額賃料53,000円。
想定利回り6.42％。
条件はかなり通る。
ただし、同じ候補が残っているときに見るのは、買えるかではない。
なぜ残っているか。
月次CF。
管理費と修繕積立金。
固定資産税。
賃貸借契約。
修繕積立金残高。
長期修繕計画。
同一エリア集中リスク。
条件を通る物件が残っている日ほど、判断は前のめりになる。
だから、安い順ではなく、欠けていない順。
さらに、残っている理由まで見る。
記録。
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買付前の赤旗、月次CF、保留理由まで残す場合は、区分マンション買う前NG条件確認シート。
手元現金から確認する場合は、生活防衛資金確認セット。
固定費を紙で整理したい場合は、固定費を月額で確認しやすい家計簿ノートを見る。
不動産書類や領収書をまとめたい場合は、不動産書類や領収書をまとめるファイルを見る。
口座とカード明細をまとめて確認したい場合は、口座とカード明細を自動で確認する家計管理サービスを見る。
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※本記事には広告リンクを含む場合があります。購入や申込みは必須ではありません。
※本記事は、特定物件の購入を勧めるものではありません。掲載情報は変わります。購入判断は、最新資料、契約書類、管理資料、必要に応じた専門家確認を前提にしてください。
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