区分マンション投資の税引後キャッシュフローは、利回りより先に「税金を引いた後」で見る｜無借金3戸・年家賃192万円の残る現金を分解する〖2026〗

区分マンション投資は、家賃から管理費や修繕積立金を引くだけでは足りない。無借金3戸、年家賃192万円、実支出44万円、減価償却37万円をもとに、税引前CF、課税の土台、税引後CFまで分けて整理する。見るべきなのは表面利回りではなく、最後にいくら残るか。

はじめに

家賃が入る。
固定費も見えている。
すると。
残っていそうに見える。

ただ。
区分マンション投資で最後に見るべきなのは。
税引前の数字ではない。

税金を引いた後。
いくら残るか。

ここを見ないまま進むと。
利回りは悪くなくても。
想定していた現金とずれる。

見る順番は。
家賃。
固定費。
減価償却。
税金。
税引後CF。

この順。

先に結論

この記録で見ている前提は。
無借金3戸。

年間家賃。
約192万円。

年間実支出。
約44万円。

減価償却。
約37万円。

ここから見えるのは。
税引前CFは約148万円。
課税の土台は約111万円。
税引後CFは。
税率の置き方で変わる。
ただ。
税引前より確実に減る。

つまり。
「家賃が入っている」だけでは足りない。
「税金を引いた後に残る現金」で見る必要がある。

保有全体の数字を先に見たいなら、無借金区分マンション3戸のキャッシュフロー記録とシミュレーション〖2026年版〗を先に置くと流れが止まりにくい。

税引前CFと税引後CFは、同じではない

まず。
税引前CF。

家賃収入。
192万円。

実支出。
44万円。

差し引き。
148万円。

ここまでは。
通帳や明細とつながりやすい。
見えやすい数字。

ただ。
税務はここで終わらない。

減価償却。
約37万円。

これは。
現金は出ていない。
でも。
税務では効く。

すると。
課税の土台は。

148万円
− 37万円
＝ 約111万円。

ここに。
給与所得側の税率や住民税が重なる。

だから。
最後に残る現金は。
148万円のままではない。

減価償却の位置を先に固めるなら、区分マンション投資の減価償却はいくら？実例：3戸で37万円を続けて読むとつながりやすい。

先に分けるのは、4つだけ

税引後CFで止まらないために。
最初に分けるのは4つだけでいい。

1. 入ってくる現金

家賃。
更新料。
礼金。
返還しない前提の入金。

ここは。
まず入金として見る。

2. 毎月または年内に出ていく実支出

管理費。
修繕積立金。
固定資産税。
保険料。
管理委託料。
修繕費。
振込手数料。

ここは。
CFにも効く。
税務にも効く。

3. 現金は出ていないが、税務で効くもの

減価償却。

ここは。
CFと税務が分かれる地点。

4. 税金を引いた後に残る現金

ここが。
最後に見る数字。

この4つが混ざると。
家賃は入っているのに。
残る現金の感覚だけがずれる。

必要経費の切り分けを先に固めるなら、区分マンション投資の必要経費は、一覧化より先に3区分する｜e-Taxで止まらない会社員の申告準備手順〖2026〗を横に置くと整理しやすい。

税引後CFは、「税額」より先に「課税の土台」で見る

税金の話になると。
すぐ税率を見たくなる。

ただ。
先に見るべきなのは。
税額ではない。

課税の土台。
つまり。
不動産所得の金額。

家賃。
192万円。

実支出。
44万円。

減価償却。
37万円。

この前提なら。
課税の土台は約111万円。

ここから先は。
給与所得との合算。
控除。
住民税。
自治体差。
申告方法。
この影響を受ける。

だから。
大事なのは。
税率を暗記することではない。

まず。
111万円という土台を置くこと。

そのうえで。
仮にどのくらい減るかを見る。

簡便に置くと、どこまで残るか

ここでは。
概算として。
不動産分にかかる税負担を簡便に置く。

仮に。
所得税5％。
住民税10％。
合計15％前後で見る。

111万円
× 15％
＝ 約16.6万円。

すると。
税引後CFの目安は。

148万円
− 約16.6万円
＝ 約131.4万円。

月あたりで見ると。
約11万円前後。

ただし。
これは固定の答えではない。

会社員は。
給与側の課税所得と合算される。
そのため。
実際の所得税率は人ごとに変わる。

だから。
この記事で置きたいのは。
正確な税額の断定ではない。

税引前148万円。
課税の土台111万円。
税引後はそこからさらに減る。
この順番。

見るべきなのは、「利回り」より「残る現金」

区分マンション投資で。
最初に見えやすいのは。
表面利回り。
年間家賃。
購入価格。

ただ。
保有後に効くのは。
固定費。
税金。
修繕。
空室。
この側。

つまり。
買う前より。
持った後の方が。
税引後CFの感覚が必要になる。

ここで止まりにくくするには。
判断基準を変える。

利回り。
ではなく。
税引後でいくら残るか。

年額。
ではなく。
月あたりでいくら残るか。

見た目。
ではなく。
生活や再投資に回せる現金がいくらか。

この順。

会社員がずれやすいのは、「税引前で安心すること」

会社員は。
本業の給与がある。

だから。
不動産側で家賃が入っていると。
それだけで少し安心しやすい。

ただ。
その安心は。
税引前の安心になりやすい。

固定費を引いた。
でも。
税金をまだ引いていない。

この状態で。
次の買付。
積立増額。
生活費の固定化。
大型支出。
ここに進むと。
後でずれやすい。

先に見るべきなのは。
今年の実支出。
減価償却。
課税の土台。
税引後の残り。

ここだけ。

記録を1つに寄せると、税引後CFが見えやすくなる

税引後CFが見えにくくなる理由は。
計算が難しいからだけではない。

数字の場所が分かれている。
ここも重い。

家賃は管理会社の明細。
固定費は通帳。
修繕は請求書。
減価償却は別メモ。
申告の根拠はまた別。

これだと。
税引後CFまで一度で見えにくい。

月次の数字と申告期の数字を寄せたいなら、
freee会計(確定申告)を比較対象に入れてよい。

向く人。
口座やカードが複数ある。
家賃・固定費・副業を一度で見たい。
申告期だけでなく月中にも触りたい。

向かない人。
件数が少ない。
表計算で月1回10分以内に終わる。
前年分も迷わず追える。

今は買わなくてよい条件。
物件数が少ない。
支出の種類も少ない。
数字の場所がすでに固定されている。

先に無料で確認すべき代替手段。
今月分だけ。
家賃。
固定費。
修繕。
減価償却。
税引後見込み。
この5列を表計算で並べる。

それで十分なら。
そのままでよい。

紙が散るなら、税率より先に保存を固定する

税引後CFの前提になるのは。
記録。

修繕費。
保険。
固定資産税。
更新料。
礼金。
敷金精算。
このあたりは。
あとで見返せるかどうかで負荷が変わる。

紙の通知や請求書が散るなら、ドキュメントスキャナーを置く方が、
来年の確認が軽くなることがある。

向く人。
紙が月に何枚も出る。
郵送書類が多い。
スマホ撮影だけでは後で見つけにくい。

向かない人。
紙がほぼ発生しない。
スマホ保存で十分回っている。

今は買わなくてよい条件。
月別保存が続いている。
必要書類をすぐ出せる。

先に無料で確認すべき代替手段。
今月だけ。
スマホで
「2026-04_物件A_固定資産税」
のように命名して保存する。

それで回るなら。
専用機は後でいい。

申告前の置き場づくり自体を整理したいなら、確定申告で毎年止まる会社員は、申告書より先に「証憑の置き場」を決める｜区分マンション投資を作業に変える準備を差し込むとつながる。

PCでe-Taxまで固定したいなら、ICカードリーダーは比較対象になる

スマホで足りるなら。
それでいい。

ただ。
PCで帳票を見ながら。
毎年同じ環境で。
落ち着いて処理したい人もいる。

その場合は。
ICカードリーダーを比較対象に入れてよい。

向く人。
PC中心。
毎年同じ机で処理したい。
画面を分けて確認したい。

向かない人。
スマホ完結で十分。
周辺機器を増やしたくない。

今は買わなくてよい条件。
マイナンバーカード読取対応スマホで問題なく進められる。

先に無料で確認すべき代替手段。
e-Taxとマイナポータルの事前確認だけ先に行う。

買わない条件を先に置く

ここでも。
先に置くのは買う理由ではない。

買わない条件。

表計算で止まっていない。
紙が少ない。
スマホ保存で回る。
毎年同じ場所で迷わない。
税引後CFまで自力で追える。

この条件なら。
新しい道具は急がなくていい。

逆に。
毎年2月に止まる。
修繕費で戻る。
紙が散る。
税引後CFが毎回見えない。
このどれかがあるなら。
道具を入れる意味がある。

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税引前の全体像から見たいなら、無借金区分マンション3戸のキャッシュフロー記録とシミュレーション〖2026年版〗

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FAQ

Q1. 税引前CFが黒字なら、基本的に問題ないのか

足りない。
税引前で黒字でも。
税引後では減る。
見るべきなのは。
最後にいくら残るか。

Q2. 減価償却は、得したお金と考えてよいのか

そのままでは見ない。
減価償却は。
現金を増やすものではなく。
課税の土台を下げるもの。
置き場所を間違えない方が大事。

Q3. 税率は何％で見ればよいのか

一律ではない。
会社員は。
給与所得と合算される。
まずは。
不動産側の課税の土台を出す。
そのあとで。
自分の税率帯を確認する順。

Q4. 結局、最初に何を見ればよいのか

家賃。
実支出。
減価償却。
課税の土台。
税引後CF。
この順で十分。

まとめ

区分マンション投資で見るべきなのは。
家賃の大きさではない。
利回りの見た目でもない。

税金を引いた後に。
いくら残るか。

そのために。
先に分ける。

入ってくる現金。
実支出。
非現金費用。
税引後の残り。

この順で整理すると。
数字が静かになる。
判断も荒れにくい。

記録。

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