物件と立地の条件を並べてみたら、すべて小さくやるに向かっていた
ビールと犬と野球を溺愛するたけしです。
2031年に看板犬のいる古民家ビアバーを開業するという目標に向け、少しずつ行動しています。
前回の記事では、営業時間をどうするかを考えました。
今回は物件と立地の話です。
近々、開業候補地の1つである当別に行く予定があります。
その前に整理しておきたいことが。
改めて、自分はどんな場所を探しているのか？
条件をはっきりと決めないまま物件情報を眺めても、判断ができません。
安いからよい、駅に近いからよいだけでは選べない。
そこで今回は、現時点の条件を書き出してみます。
結論から言うと、すべて小さくやるという同じ方向を向いていました。
2人で回せるキャパシティを想定
まず、お店の大きさです。
カウンターと、テーブル席が数席。
キャパシティは20〜30人くらいを想定しています。
理由は、人を雇わないつもりだからです。
基本は、自分と妻の2人で回す想定。
（妻の都合などで自分のワンオペになる場合もあり）
あまり大きくすると、人を雇う必要が出てきます。
人を雇えば、その分の売上を作らなければいけない。
売上を作るには、営業時間を延ばすか、回転率を上げるか。
前回の記事で、営業時間を短くしたいと書きました。
妻と看板犬の負担を考えて、平日6時間、土日8時間。
その営業時間で成り立つ規模でなければ、話が合いません。
ただし、この20〜30人というキャパシティを2人でさばけるかは、まだ未知数です。
以前の記事で、サービングを教えてもらった話を書きました。
そこでも触れましたが、泡が多く出るビールは、一杯を注ぐのに時間がかかります。
そういったビールに当たったときに、20人分の注文をさばけるのか？
このへんは、実際に何度か現場に立ってみないとわからない部分です。
つまり、入れる人数（＝席数）と同時にさばける人数（＝提供能力）は別の話。
開業までの準備期間の中で、間借り営業も視野に入れています。
そこである程度は検証できそうです。
駐車場はなしでよいが近くにあって欲しい
次に、駐車場です。
結論から言うと、お店に駐車場は必要ないと考えています。
理由は単純で、お酒を出すお店だからです。
お客さんは車では来られません。
実際、自分が通っているビアバーで駐車場があるお店はほぼありません。
お酒を出すお店なので当然といえば当然ですが、 札幌の中心部は地下鉄で移動できるので、そもそも車を前提にしていない面もあります。
ただ、ここに引っかかりがあります。
札幌の郊外や近郊に出たとき、この常識はどこまで通用するのか？
自分が候補地として考えているのは、札幌の中心部ではなく郊外です。
そして郊外は、基本的に車で移動する土地です。
駐車場のないお店が当たり前なのは、 もしかすると中心部だけの感覚かもしれません。
そう考えると、1つだけ欲しいものがあります。
近くに有料駐車場があること。
複数人で来て、1人が飲まずに運転するなら、車を停める場所さえあれば済みます。
全員が飲みたい場合も、車を置いて代行や公共交通で帰るという選択肢ができる。
なので、お店に駐車場はいらないけれど、近隣に駐車場はあって欲しいところです。
駅から徒歩20分以内と冬の存在
車で来られないなら、駅から歩いて来られる場所である必要があります。
自分が譲れないと考えているのは、駅から徒歩20分以内。
理想を言えば、10分以内です。
この20分という数字は、統計などのデータではありません。
自分がお客さんだったら、どれくらいなら歩いてでも行きたいかを考えた結果です。
10分なら、まったく苦にならない。
15分から20分なら、まあ行けるかなと思う。
それ以上になると、正直悩むところになります。
ただし、北海道で徒歩20分と言ったとき、それは半年しか通用しない前提になります。
そう、冬の存在です。
雪が積もり、路面が凍り、場合によっては風も吹く時期。
雪がない時期は駅から20分でも、冬は30分くらいに変わるかもしれない。
そんな中、ビールを飲みに来る人がどれだけいるか？
自分は冬でも歩くことに、そこまで抵抗はありません。
でも、他の人が「冬に着いた駅から20〜30分歩いてでも外出したいか？」と聞かれたら、ちょっと考えてしまいそうです。
（自分も吹雪いていたら、さすがにやめます…）
つまり、徒歩20分以内は、実質徒歩10分以内と考えるべきなのかもしれません。
理想と書いた10分の方が、本当の条件に近い。
そして、冬は客足そのものも落ちると考えています。
（正確には、遠くからの客足が落ちやすくなると想定）
自分自身も冬に遠出をするかというと、よほど行きたいイベントや理由がない限り足が重くなります。
郊外のお店なら、なおさらでしょう。
裏を返せば、よほどの理由があれば人は動くということでもあります。
冬に離れた場所に来てもらうには、イベントなど何かしらの理由が必要。
さすがに、自分もまだ具体的な策はありません。
ただし、冬を客が来ない時期として諦めてはいけないと思っているので、ここは何かしらの打ち手を考えるつもりです。
あとは、遠くから足を運んでもらうことを前提に話していますが、近くに住む地元の人にいかに来てもらえるか？
ここも大事な要素になります。
買うのか？借りるのか？
物件をどうするかは、まだ検討中です。
購入する場合：安く購入できる古民家の物件価格が300〜400万円ほどからある。これに改装費が乗ります。
借りる場合：月10万円前後を想定しています。
購入の懸念は、初期費用です。
物件価格と改装費を合わせると、開業前にかなりの額が出ていきます。
賃貸の懸念は、改装と原状回復です。
古民家を店舗にするには、それなりに手を入れる必要があります。
借りている物件をどこまで改装できるのか？
退去するときに元に戻す必要があるのか？
そして、もう1つ確認すべきことがあります。
そもそも、店舗として使える物件なのかどうか？
具体的には、用途地域の制限（居住のみに限るなど）・賃貸なら大家さんの許可・消防や保健所の基準など。
古民家が安いという情報だけでは、そこまでわかりません。
ここは、これから調べていく必要があります。
住むことも含めて考えている
そして、これが今のところ、もっとも現実的だと思っている構想です。
2階に住居、1階にお店。
一戸建てを借りて、その1階部分を使って小さく営業を始める。
2階は自分たちの生活の場にする。
この形なら、通勤がなくなります。
看板犬も、店にいても家にいても同じ場所にいられる。
営業時間外の時間をそのまま生活に使える。
前回の記事で「自分と妻と愛犬がどう暮らすのか？」と書きましたが、 住居と店を分けないというのは、その答えの1つだと思っています。
もちろん、懸念もあります。
プライベートと仕事の境目が、よくも悪くもなくなる。
家にいるのに、下ではお店が待っている。
休みの日も、生活の場所が仕事の場所と同じ。
実際に始めてみて、そこをどう感じるかは正直わかりません。
ただ、これまでフリーランスとして自宅で仕事をしてきた身としては、 そこまで大きな懸念ではないとも思っています。
形は違えど、境目がない働き方には慣れています。
古さは妥協できるが別の問題も
最後に、建物の状態です。
リノベーションする前提なので、多少古くても構いません。
むしろ、古い方が安く手に入る可能性があります。
ただし、これには読めないリスクがあります。
改装費です。
以前Gemini（AI）のDeep Researchで改装費を調べたときは、200〜600万円程度という概算が出てきました。
あくまでAIが出した概算なので、実際の見積もりとは別物です。
それでも、この幅の大きさがそのまま不確実性を表しています。
建物の状態によって、水回りや電気をどこまで手を入れるかが変わる。
さらに、北海道の場合、もう1つ大きな要素があります。
断熱です。
古い建物ほど、断熱性能は期待できません。
冬に営業するなら、暖房費が延々とかかり続けることになる。
改装の段階で断熱に手を入れるか、光熱費として払い続けるか。
古くてもいいと言えるのは、この費用を読めている場合だけなのかもしれません。
ここは、もっと詳しく調べる必要があると感じています。
小さくやるから楽ではない
書き出してみて気づいたのは、条件が全部小さくやるに向かっていることでした。
人を雇わない。
だから、規模は小さい。
営業時間は短い。
だから、売上の上限も決まる。
車では来られない。
だから、駅の近くで歩いて来られる人や地元の人を相手にする。
住居と店を分けない。
だから、通勤も家賃の二重払いもない。
ただ、ここで考えるべきことが。
小さくすれば続くという話ではないということです。
規模を小さくすれば、売上も小さくなります。
固定費を抑えたところで、生活費はかかる。
人を雇わないということは、自分と妻が倒れたら店が止まるということでもあります。
小さいから安全なのではなく、 小さくても成立する形をこれから見つけなければいけない。
大きくして成功を目指すのではなく、小さくして続けることを目指す。
そう決めたつもりでいましたが、その続けるための中身は、まだ調べる余地があると気づきました。
さて、この条件で探せる場所があるのか？
近々、開業候補地の1つである当別に行ってきます。
実際に街を歩いて、何が見えるのかを確かめてくる予定です。
その話は、次回以降の記事で書きます。
みなさんがお店に行くとき、駅からどれくらいまでなら歩けますか？
冬とそれ以外で変わるかどうかも含めて、ぜひコメントで教えてください！
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