住宅ローンシリーズ第3回 — 固定に借り換えるべきか。傘の値段は、雨より先に上がる

「先輩、結論から聞きます。今すぐ固定に借り換えた方がいいですか」

結論から聞くようになったな。稼ぐ力シリーズが効いとる。

「褒められてる気がしないんですけど」

褒めとる。ほんで答えは——**「たぶん、おめえは借り換えん方がええ」**じゃ。

「え、そうなんですか。前回まであんなに脅しといて」

脅しとらん。確認せえと言うただけじゃ。確認した結果、「今のままでええ」ゆう答えが出ることもある。

「……なんか拍子抜けです」

拍子抜けさせたるわ。今日は数字を全部出す。固定に替えたら月なんぼ増えるか。 それを見てから判断せえ。

傘の値段は、雨が降る前に上がっとる

まず今の相場を言う。2026年7月時点じゃ。

• 変動金利：ワシの適用金利は0.475%（借りた当時）

• 全期間固定（フラット35）：最も多い金利が3.140%

「……えっ」

もう一回言うで。**3.140%**じゃ。

「変動の6倍以上じゃないですか」

そうじゃ。ほんで、これが今日いちばん大事な事実よ。

「なんでそんなに違うんですか」

固定金利はな、長期金利（10年国債の金利）を見て決まるんじゃ。ほんでその長期金利が今2.69%まで上がっとる。

「……あ、円安シリーズでやった『国債が売られると金利が上がる』ってやつですか」

そうじゃ。よう覚えとった。国債が売られて長期金利が上がる。ほんで固定金利も一緒に上がる。

ええか、ここじゃ。

固定金利ゆうんは、「これから金利が上がりますよ」ゆう市場の予想を、先に値段に入れとるんじゃ。

「……先に?」

おめえ、急に雨が降り出した日にコンビニで傘を買うたことあるか。

「あります。500円くらいの、すぐ壊れるやつ」

その傘はな、雨が降る前から店に置いてあったじゃろ。

「置いてありましたね」

雨が降り出してから作られたんじゃない。店は雨が来ることを見越して、先に仕入れて、先に値段を付けとる。

固定金利も同じじゃ。雨（金利上昇）はまだ本降りになっとらん。ほんでも傘の値段はもう上がっとる。

「……じゃあ、今買うと高いんですか」

そこが今日の急所じゃ。

固定に借り換えたら、月なんぼになるんか

ワシの数字で計算する。残債2,050万円、残り25年じゃ。

| | 金利 | 毎月の返済 |
|---|---|---|
| 今のまま（変動） | 0.475% | 約72,400円 |
| 固定に借り換え | 3.140% | 約98,700円 |

「……26,000円増えてますね」

月約26,300円じゃ。年で約31万円。

「31万円……」

ほんでこれを25年続けたら約790万円じゃ。

「790万円!?」

さらにな、借り換えには諸費用がかかる。事務手数料が借入額の2.2%なら、2,050万円で約45万円。ほかに保証料・登記費用・印紙代もかかる。合わせて数十万円は見といた方がええ。

「……えっと、つまり」

今すぐ固定に借り換えるゆうことは、「これから金利が上がるかもしれん」に対して、月2万6,000円の保険料を先払いするゆうことじゃ。

「……高い保険ですね」

高いで。ほんで大事なんは、高いか安いかを決めるんはワシじゃないゆうことじゃ。

損益分岐点——変動がどこまで上がったら逆転するか

「じゃあ、どう判断すればいいんですか」

分岐点を出せばええ。簡単じゃ。

変動金利が固定金利（3.140%）を超えたら、固定の方が得じゃったゆうことになる。

「今が0.475%だから……」

+2.665%上がったら並ぶゆうことじゃ。

「2.665%……。今回の利上げが0.25%刻みでしたよね」

そうじゃ。単純計算で10回以上の利上げが要る。

「そんなに上がりますか」

分からん。

「また分からんですか」

分からん。分かるゆう奴を信用するな。 ほんでも、こう考えることはできる。

• 変動が2.665%上がるまで、ワシは毎月2万6,000円ずつ得しとる

• 仮に5年後に変動が1.5%になっとっても、まだ固定より安い

• ほんで、その間に浮いた金を繰上返済に回せば、残債はさらに減る

「……あ、浮いたお金を寝かせておかなければ」

そこが次回の話じゃ。浮いた金をどうするか。 それが変動を選んだ人の宿題よ。

「宿題を出されるシリーズですね」

家はな、買うたら終わりじゃない。買うてから25年、宿題が続くんじゃ。

それでも借り換えた方がええ人

ここは大事じゃけぇ、はっきり言う。借り換えた方がええ人はおる。

① 返済がもうギリギリの人

手取りに対する返済の割合が高うて、月2〜3万円増えたら生活が壊れる人じゃ。

この人にとって固定は「損得」の話じゃない。生活を守る話じゃ。

「……損しても、ですか」

破産と比べたら、損は安い。 これはワシの持論じゃ。

② 借りたばっかりで、残債が多い人

前回言うたじゃろ。残債5,000万・35年で借りたばかりの人は、金利上昇のダメージがワシよりずっとでかい。残債と期間が大きいほど、金利1%の重みが増す。

③ 金利のニュースで眠れんくなる人

「それ、判断基準になるんですか」

なる。夜中に3時に起きて返済シミュレーションをしとる人間は、その時点でもう損しとる。

「……何を損してるんですか」

眠りじゃ。 使う力シリーズでやったじゃろ。睡眠は金で買える資産の中でいちばん利回りがええ。

「……つながりましたね」

全部つながっとるんじゃ。

借り換えん人がやるべきこと

ほんで、ワシみたいに「今は借り換えん」と決めた人。何もせんでええわけじゃない。

① 「借り換えん」を毎年見直す

一回決めたら終わりにするな。 年に1回、誕生日でも正月でもええ、日を決めて金利を見る。

② 借り換えの見積もりだけ取っておく

「借りるつもりがなくても、ですか」

取っておけ。自分の家がなんぼで借り換えられるかを知っとくんは、値札を知っとるのと同じじゃ。

いざ必要になった時に「どこに相談すりゃええんか」から始めとったら、間に合わん。

③ 浮いとる分を、ちゃんと別にしておく

固定に替えとったら払っとった月2万6,000円。それを生活費に溶かしたら、変動を選んだ意味が消える。

「……あ。安く借りられてるのに、その分を使っちゃったら」

ただの散財じゃ。 変動を選ぶゆうんは、「浮いた分を自分で運用します」ゆう宣言なんじゃ。

「……宣言した覚えがないです」

ハンコを押した時点で宣言しとるんじゃ。ワシもな。

結局、何が大事なんじゃ

• 2026年7月時点で、フラット35の最も多い金利は3.140%。変動0.475%とは6倍以上の差がある

• 固定金利は長期金利（10年国債・2.69%）を見て決まる。つまり**「これから上がる」という予想が、すでに値段に入っとる**。傘の値段は雨より先に上がる

• 残債2,050万・残り25年なら、固定に借り換えると月約26,300円増（年約31万円）。さらに諸費用が数十万円かかる

• 損益分岐点は変動が+2.665%上がったところ。0.25%刻みなら10回以上の利上げが必要な水準じゃ

• 借り換えた方がええ人：返済がギリギリの人／借りたばかりで残債が多い人／金利のニュースで眠れん人。損得より生活を守る判断がある

• 借り換えん人の宿題：毎年見直す／見積もりだけ取っておく／浮いた分を生活費に溶かさん

次回は、その浮いた金の話じゃ。繰上返済と投資、どっちが先か。 金利1%時代で、答えが変わったところがある。

今日の参考書籍

まず、この3冊は全シリーズ共通の土台じゃ

📚 「本当の自由を手に入れる お金の大学」 リベ大・両学長 著
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家は人生最大の固定費じゃ。買う前・借りる前に読むのがいちばんええが、借りた後でも遅うない。

📚 「ジェイソン流お金の増やし方」 厚切りジェイソン 著
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浮いた金を溶かさんための考え方。「使わなければ100%オフ」はローンにも効く。

📚 「20代から始める新NISA 高配当株投資術」 プラズマコイ 著
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浮いた分をどこに置くか。次回の予習にもなる1冊じゃ。

ほんで今回のテーマなら、この2冊じゃ

📚 「金利を見れば投資はうまくいく」 堀井正孝 著
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なんで固定金利が長期金利で決まるんか。今日の「傘の値段」の理屈が、ちゃんと書いてある。

📚 「行動経済学が最強の学問である」 相良奈美香 著
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不安な時ほど人は高い買い物をする。借り換えの判断を、恐怖でやらんための1冊じゃ。

関連記事

円安シリーズ第5回 — 市場は最後の野党（国債が売られると金利が上がる話）

使う力シリーズ第1回 — 睡眠と運動（眠りは金で買える資産の話）

出典・注記

• フラット35の2026年7月の金利（最も多い金利3.140%）：参照：はじめての住宅ローン（リクルート）（参照日：2026-07-29）

• 長期金利（10年国債）2.69%（2026年6月30日時点）：同上

• 借り換え諸費用（事務手数料は定額3〜5万円または借入額の2.2%程度、ほかに保証料・登記費用等）：参照：ダイヤモンド不動産研究所（参照日：2026-07-29）

• 記事中の返済額は残債2,050万円・残り25年・元利均等返済を前提とした概算。実際の金利・返済額・諸費用は金融機関や個人の条件により大きく異なる

• 金利は毎月変わる。記事の数字は2026年7月時点のもの。実際の判断は必ず最新の金利で、複数の金融機関を比較して行うこと