Booking.comで売れるには結局何をすればいい？
Booking.comに掲載した初日から、割引の設定画面を開いていませんか？
「早く予約を入れたいから、まずは割引を設定しよう」と考える気持ちは分かります。
でも、割引は最初にやることではありません。
順番を間違えると、どれだけ料金を下げても、思うように予約が増えません。
Booking.comで売るためにやることは、3段階に分かれる
時系列で並べると、やることはこの3つです。
掲載ページを整える
開業セールでクチコミをためる
料金を決めて、割引を設定する
多くの人は、いきなり③から始めてしまいます。
でも、それでは最初の3か月を無駄にしてしまう可能性があります。
まずは掲載ページを整え、開業セールでクチコミを集める。
そのうえで、料金と割引を設定する。
Booking.comは、設定する順番が大切です。
段階1：Booking.comが挙げた4つを、掲載ページで埋める
弊社がBooking.comに直接聞いたところ、掲載順位を上げる改善ポイントとして4つが挙がりました。（参考記事：「Booking.comに聞いた！掲載順位を上げる4つの改善ポイント」）
料金プランを2つ以上用意する
高画質の写真を使う
外観写真を追加する
鍵の受け渡し方法を明確にする
どれも値段の話ではありません。ページの中身の話です。
料金プランは、通常プランと返金不可プランを並べるのが定番です。返金不可を10%安くして2つ出すと、安さで選ぶ人とキャンセルの自由を選ぶ人、両方に届きます（※7）。
残りの3つは、写真と書き方だけの話。どれも無料で、今日直せます。
割引より先に、ここを埋めてください。
段階2：開業セールで、半額にしてクチコミ50件を目指す
ページが整ったら、次はクチコミを集めます。
開業直後はクチコミがないため、同じ価格・設備なら、クチコミのある宿に負けやすくなります。
弊社の調査では、クチコミが50件を超えると、検索順位で上位に出やすくなります（※2）。
やることは5つです（参考記事：民泊オープン直後の集客のポイント）。
想定価格の50％まで下げる
最大宿泊日数を9日以内にする
ゲストにクチコミを書いてもらう
施設紹介文に開業セールの期間を記載する
50件たまるまで続ける
9日以内にするのは、短い滞在を増やしてクチコミを早く集めるためです。
一軒家を最低2泊で販売する場合、最短で約3か月が目安です。
半額は痛いですが、これは単なる値引きではなく、開業直後のクチコミを集めるための投資と考えてください。
ただし、繁忙期直前の開業なら、半額にする必要はありません。繁忙期を安い価格で迎えることになるためです。
段階3：料金をAirbnbの1.37倍にしてから、割引を入れる
クチコミが50件たまったら、ここでようやく割引を設定します。
まずはジーニアス割10％。Booking.comの会員向け割引で、参加条件はクチコミ3件以上・評価7.5以上です。開業セールを終えていれば、条件はクリアできているはずです。
さらに、**モバイル割10％と早期割引10％（30日前）**を設定します。
ただし、割引を入れる前に料金を決めてください。
迷ったら、Airbnbで設定している価格の1.37倍です。
理由は、割引が足し算ではなく、1つずつ順番に適用されるからです（※5）。
1万円の場合、
ジーニアス割10％ → 9,000円
モバイル割10％ → 8,100円
早期割引10％ → 7,290円
となります。
つまり、30％引きではなく、実質27.1％引きです。
7,290円を1万円に戻すには、約1.37倍する必要があります。
実際に3つすべてが適用されるのは、ジーニアス会員がスマホから30日以上前に予約した場合です。そのため、実際の上乗せ率は1.1〜1.3倍程度に落ち着くケースもあります（※6）。
なお、1.37倍は割引分を補うための設定です。Booking.comの手数料は、ここからさらに差し引かれます。
まとめ：料金をいじるのは、いちばん最後
Booking.comで売るなら、順番が大切です。
掲載ページを整える
料金プラン2つ、高画質の写真、外観写真、鍵の受け渡し方法を設定する開業セールでクチコミを集める
半額・最大9日以内で販売し、クチコミ50件を目指す料金と割引を設定する
Airbnbの価格の1.37倍を定価にして、3つの割引を入れる
順位が上がらないと感じたとき、多くの人はまず料金を下げます。
でも、見直すべきなのは、たいてい1段階目です。
掲載ページは整っているか。
クチコミは十分に集まっているか。
料金を下げる前に、やるべきことを順番に確認しましょう。
弊社では、Booking.comのアカウント作成から料金プラン、プロモーション設定まで、順番に見ていける解説動画を用意しています。この記事で触れた内容も、実際の画面で確認できます。
動画は一般公開していませんが、Beds24の無料トライアルに申し込むと、すべて無料で視聴できます。
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3. 参考URL一覧
※1 Booking.comに聞いた！掲載順位を上げる4つの改善ポイント（Beds24、2026年4月）
※2 【売上UPの条件】メジャーOTAでクチコミを50件獲得（Beds24、2021年10月）
※3 民泊オープン直後の集客のポイント（Beds24、2023年3月公開・2024年8月更新）
※4 Becoming a Genius partner｜Booking.com for Partners（Booking.com公式、2026年8月確認）
※5 Booking.com｜プロモーションや割引が同時に適用される組み合わせをわかりやすく解説（Beds24、2024年3月）
※6 Booking.comの単価はAirbnbの1.1〜1.3倍にしよう（Beds24、2025年5月）
※7 Booking.comで通常プランと返金不可プラン（10%割引）を併用する価格戦略（Beds24、2025年7月）
