パッシブインカム取得に向けた私がやった最初のアクション

こんにちは、自分らしい生き方を追求中のボヘミアンです！

前回、書いたこの記事。

ポルトガルのビザ取得に必要な条件を調べ、早速アクションを開始。

最初にアクションしたこと

感覚的にはビザ取得できると思った反面、足りない要素や近道の手段を考えるために、ビザ要件を一旦整理。

これを書き出して見ると、移住までのハードルの高さが改めて認識できる。
基本はD7でパッシブインカム約440万円がOption1で、次はD8のノマド。これは年収要件で約720万円。

例えば、私は都内のマンションの家賃収入があるけど、日本に帰ったらそのマンションに住むので、ビザ取得時にこれをパッシブインカムとして活用するのは難しい。

などなど、書き出してみると具体的な課題がよく見えてくる。

これらの課題を意識しながら、次にやったのはパッシブインカムをどう増やすか。

不動産投資

最初に思いついたのが不動産投資。
以前、こんな記事を書いた。

シンガポールにいると日本の不動産価格がとても安いと感じるので、インカムゲインをしっかり稼いでキャピタルゲインも狙うイメージ。

ただし、不動産投資を始める上での制約をまずは列挙。

• 海外在住

• 融資はできない前提を想定、キャッシュが大事

• 都内は海外ほどではないけど既に不動産価格が一定レベル上昇

• 手元資金で購入できそうなのは1,000万円超

• これを超える場合は、外貨を日本円に戻す、投資資金を切り崩し等が必要

9/14(日)

こんな制約を意識した上で、早速不動産会社へコンタクト。

9/17(水) 担当者から電話受領

最初の回答は、海外在住の場合は融資なしでも対応不可。
理由は住民票がないため。
「チーン」と思った矢先、翌日担当からメールを受理。
改めてファイナンス部門に確認したら現金購入なら対応可。

「調べて電話してこいよ」と思ったけど、投資可能と分かったので具体的なアクションを早速開始。

9/20(土)

担当者とオンライン面談。
投資の一般的な知識は不要なので、事前に物件情報を送ってもらい、30分で聞きたい情報を入手して面談終了。論点や目的がクリアなので話も早い。
エリアは福岡。
大規模な再開発が進められていることと、人口の推移から見ても価値が落ちにくいというのが担当者の推薦ポイント。

9/21(日)

打ち合わせ後に生じた疑問点はLINEで確認。
合わせて、足りないドキュメントを要求。

レスが早いので非常に助かる。
ただ、プラン内容にX X等は除くなど曖昧な点があり、これら書面を要求。

ここまで分かったポイントは、

• 既に入居者がいるので、購入してすぐに入居者を探す必要もないし、キャッシュがすぐに入る

• 10月末までに約1,300万円の資金が必要。←これ、ちょっと工夫が必要。

収支計画作成

簡単に計算結果を纏めるとこんな感じだ。

ちなみに、条件は、15年後に売却が前提。

私は1,500万円程度を現物の国内株で投資をしていて、投資歴は10年以上だけど不動産投資はやったことがない。
計算をしてみて分かったけど結局、15年後にいくらで売却できるかがNPVに大きく影響する。

将来の売却額というどうせ分からないことに対して、精緻に調べたところで、意味がないので、不動産関係の仕事をしている知人に、物件情報に違和感がないかを並行して確認依頼しつつ、素人なりに収支計画を作成。

最初の計算結果が出てから私がとった次のアクションは２つ。

①不動産業者の営業さんに評価漏れの要素がないかを質問
②Chat GPTに不適切な計算がないか質問(スプレッドシートをリンクで共有。)

ここで双方出てきた答えとそれにかかった時間がなかなか面白い結果に。

①は約半日くらいかかり、業者に都合の良い回答しかしてこなかった。
つまり、収支がよく見える項目漏れや計算の補正のみを指摘。

一方②は原状回復費など、評価漏れをしっかり指摘。
しかも回答にかかった時間は約１分。

生成AIが人間より賢いことは今更論じる必要もないが、ここで思ったのは人間にはバイアスや自身の経済合理性に基づくので適切な回答が得られない可能性がある。

一方で、Chat GPTは中立性が高い。
賢くても賢さの使い方を誤ったら意味がないので、そういった意味でも生成AIはやはりすごい。

担当者に質問しつつ1分で回答が先に来てしまったので不動産業者は信用力を測るテストの位置付けとなった。(結果はちょっと残念！)

最終的な評価結果

ちなみに、各シナリオで変えた項目はこれ。
インフレ率、資産評価額の変動率、空室率。
それ以外は全シナリオで基本は条件を固定。

そして、ポイントは資産評価額に極めて依存する。

株の配当利回りでも、3％程度であれば決して難しくないので、今のところこの投資はあまり魅力がないというのが私の見立てだ。

元々の課題意識に戻ると、あくまでパッシブインカムをどう増やすがポイント。
諸経費などを考慮せず、家賃収入だけであれば、利回り4.6％程度なのでこれ自体は決して悪い数値ではない。
もう少し悩むと思うが、素人の収支計画案とChat GPTのおかげで意思決定に必要な１週間未満で十分揃えることができた。

週末には1300万円の投資を決断したい。

そして、今回1300万円の投資の意思決定にかかったのは１週間弱。
大企業が1300万円の投資の意思決定を行うにはかなりのパワポ資料作成と根回しなどが必要となり軽く１ヶ月は必要だ。

ちょっと早起きして、スプレッドシートで完成度70％くらいの収支計画を作成し、あとはChat GPTと不動産会社に補完してもらう。
かかった工数に鑑みると、生産性は30倍は軽く超える。

次回の記事は、大企業の意思決定が時間がかかる本質的な理由を記事にしよう。