会社員が区分マンション3戸持つと月いくら残るのか｜2026年版。手取りではなく「毎月の現金」で見る記録
区分マンション3戸を無借金で保有した場合、毎月いくら残るのか。年間家賃約192万円、年間実支出約44万円、実キャッシュフロー約148万円の実例をもとに、2026年の賃上げ・制度変更・区分所有法改正の流れの中で「入ってくる現金」を整理する。
会社員の資産形成。
見えやすいのは
評価額。
見えにくいのは
毎月の現金。
2026年は
賃上げの話がある。
初任給30万円という言葉も目立つ。
食事補助の非課税枠も広がった。
iDeCo拡充の話もある。
一見すると
お金は増えやすく見える。
ただ
それでも毎月の現金は
自動では増えない。
だから分ける。
積み上がる資産。
毎月入る現金。
この2つ。
区分マンション投資で見るべきなのは
後者。
毎月いくら残るか。
この記事では
区分マンション3戸を無借金で保有した場合に
月いくら残るのかを
数字で整理する。
感想ではない。
収支の記録。
記録。
■結論
先に結論を書く。
区分マンション3戸の実例では
・年間家賃収入 約192万円
・年間実支出 約44万円
・年間実キャッシュフロー 約148万円
・月換算 約12万円台
大きく増える投資ではない。
ただし
毎月の現金が読める。
そこが強み。
区分マンション投資は
一撃で資産を膨らませる投資ではなく
毎月の入金を静かに作る投資として見る方がずれにくい。
関連：
[区分マンション投資の始め方｜会社員が新NISAと比較しながら「毎月の現金」を作る6ステップ〖2026年版〗]
[新NISAだけでは毎月の現金は増えない｜会社員が“入金がある資産”を考えるための比較メモ]
■なぜ今この数字を見るのか
2026年は
会社員のお金の見え方が少し変わった。
給料。
手当。
食事補助。
預金金利。
iDeCo。
改善しているように見えるものはある。
ただ
毎月の生活を支えるのは
使える現金。
ここを曖昧にすると
評価額が増えた。
制度が拡充された。
金利が少し上がった。
その話と
今月残る現金の話が混ざる。
区分マンション投資は
この混線を切りやすい。
家賃が入る。
固定費が出る。
税金が出る。
残りが出る。
構造が見えやすい。
だから
会社員が副業的に保有する資産としては
考えやすい。
関連：
[普通預金金利0.3%時代でも会社員の現金は増えにくい｜新NISA・iDeCoの前に分ける3つの口座]
[2026年のiDeCo拡充でも毎月の現金は増えない｜会社員が「積み上がる資産」と「入ってくるCF」を分けて考えるメモ]
■前提条件
今回の前提は次の通り。
・都内区分マンション 3戸
・すべて無借金
・年間家賃収入 約192万円
・年間実支出 約44万円
・年間実キャッシュフロー 約148万円
月に直すと
家賃収入は約16万円。
実支出は月3万円台後半。
残る現金は月12万円台。
ここで重要なのは
表面利回りではなく
残る現金で見ること。
関連：
[無借金区分マンション3戸のキャッシュフロー記録とシミュレーション〖2026年版〗]
■月いくら残るのか
月のイメージにすると
次の構造になる。
家賃収入。
約16万円。
そこから。
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税の年割
・火災保険の年割
・軽微な維持費
・管理会社関連費用
このあたりを引く。
結果。
月12万円台が残る。
数字だけ見ると
派手ではない。
ただ
ここが重要。
区分マンション投資は
月50万円。
月100万円。
そういう話ではない。
会社員が本業を持ちながら
生活を壊さず。
借入返済に追われず。
静かに積み上げる。
その規模感として
月12万円台は
現実的な数字。
関連：
[区分マンション投資の税引後キャッシュフローはいくらか｜無借金3戸のリアル手取り公開]
■なぜ無借金だと崩れにくいのか
同じ家賃でも
借入があるかないかで
残る現金は変わる。
借入がある場合
家賃から返済が先に出る。
空室や修繕が重なると
月次が崩れやすい。
無借金の場合
返済がない。
その分だけ
毎月の現金が読みやすい。
もちろん。
拡大速度は遅い。
自己資金も多く要る。
ただ
2026年は
金利。
管理費。
修繕積立金。
この3つを軽く置きにくい。
だから
大きく増やすことより
崩れにくさを優先する考え方は
前より意味がある。
関連：
[区分マンション3戸の取得資金はいくら必要だったか｜無借金で約2,600万円をどう置いたか〖2026年版〗]
[区分マンション投資の現金クッションはいくら必要か｜無借金3戸でも現金を厚く持つ理由]
■2026年は「家賃」より先に「管理」も見る
2026年4月以降
区分マンションは
家賃だけで見るとずれやすい。
理由。
建物全体の管理が
前より重要になったから。
区分マンション投資は
部屋だけを買う投資ではない。
管理組合。
総会。
修繕。
規約。
共用部。
そこも一緒に持つ。
だから
月いくら残るかを見るなら
家賃だけでは足りない。
管理費。
修繕積立金。
今後の増額余地。
総会が動いているか。
そこまで見たい。
関連：
[2026年4月施行｜区分所有法改正が投資用区分マンションにもたらす変化と対策]
[区分マンション投資の管理会社の選び方と賃貸運営のコツ]
■毎月の現金と評価額は分けた方がいい
新NISAは
強い。
iDeCoも
制度として強くなる。
ただし
役割は違う。
新NISA。
評価額を育てる箱。
iDeCo。
老後資産を積み上げる箱。
区分マンション。
毎月の入金を作る箱。
どれが上かではない。
役割が違う。
この3つを混ぜると
判断がぶれる。
毎月の現金が欲しいのに
値上がり資産だけ見てしまう。
逆に
純資産を増やしたいのに
利回りだけ見てしまう。
だから
月いくら残るかの記事では
あえて毎月の現金に絞る。
証券口座や積立設定を整理したい場合は、
増やす口座と使う口座を先に分けておくと整理しやすい。
関連：
[新NISAだけでは毎月の現金は増えない｜会社員が“入金がある資産”を考えるための比較メモ]
[2026年のiDeCo拡充でも毎月の現金は増えない｜会社員が「積み上がる資産」と「入ってくるCF」を分けて考えるメモ]
■この数字の弱点
月12万円台。
この数字にも弱点はある。
1つ目。
空室が出れば落ちる。
2つ目。
原状回復や設備交換が重なると落ちる。
3つ目。
管理費や修繕積立金が上がると落ちる。
4つ目。
税引後ではさらに減る。
つまり
月12万円台は
永遠に固定された数字ではない。
だから必要なのは
利回りの暗記ではなく
資金繰り表。
現金クッション。
管理の確認。
空室・修繕・税金まで含めて月次管理を残すなら、
入門書を参照しつつ、毎月の記録テンプレを固定した方が崩れにくい。
関連：
[区分マンション投資の現金クッションはいくら必要か｜無借金3戸でも現金を厚く持つ理由]
[修繕積立金が上がると区分マンション投資のCFはどれだけ減るか｜2026年の固定費上昇を数字で点検する]
[区分マンション投資の税引後キャッシュフローはいくらか｜無借金3戸のリアル手取り公開]
■数字で見ると何が分かるのか
この規模感を見ると
区分マンション投資の位置づけがはっきりする。
夢を見る投資ではない。
生活を少し厚くする投資。
会社を辞めるための金額ではない。
でも
毎月の固定費の一部を支えるには使える。
家賃。
手当。
給与。
配当。
どれも現金。
ただ
性質は違う。
その違いを
数字で見える形にする。
そのための記事。
数字の見方を先に固めたい場合は、
収支・利回り・税金を数字で追う本を1冊置いておくと判断がぶれにくい。
■FAQ
Q. 区分マンション3戸でも月10万円台しか残らないのか
A. 無借金であっても、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険・軽微修繕などを引くと、残る現金は想像より大きくない。だからこそ、表面利回りではなく実キャッシュフローで見る必要がある。
Q. それなら新NISAの方がいいのでは
A. 役割が違う。新NISAは評価額や配当を育てる箱。区分マンション投資は毎月の入金を作る箱。どちらが上かではなく、何を増やしたいかで分けた方がいい。
Q. 借入を使った方が効率はいいのでは
A. 拡大速度は借入の方が出やすい。一方で、2026年は金利・固定費・管理面の不確実性もある。毎月の現金を守る前提なら、無借金の方が崩れにくい。
Q. 月12万円台をそのまま生活費に回していいのか
A. 全額を使うより、空室・修繕・税金に備える現金クッションを先に置いた方が安全。利益と現金は同じではない。
■次に読むと流れがつながる記事
・[区分マンション投資の始め方｜会社員が新NISAと比較しながら「毎月の現金」を作る6ステップ〖2026年版〗]
・[無借金区分マンション3戸のキャッシュフロー記録とシミュレーション〖2026年版〗]
・[区分マンション投資の現金クッションはいくら必要か｜無借金3戸でも現金を厚く持つ理由]
・[区分マンション投資の税引後キャッシュフローはいくらか｜無借金3戸のリアル手取り公開]
・[2026年4月施行｜区分所有法改正が投資用区分マンションにもたらす変化と対策]
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