子ども部屋おじさん 家探しする ⑤物件選び編（立地・間取り）

こどおじ家探しシリーズ。今回から物件選びについて書いていきます。

楽しくも悩ましい物件選び

　今回から物件選びについての記事になる。筆者は不動産管理会社のサラリーマン（こどおじ）というミョーな立場なのでいまいちカッコが付かないのだがちょっと書いてみたい。ちなみにこの話は賃貸物件の場合になる。必然的に単身者向けになることに留意されたし。

１．どこに住みたいか？

　引っ越しを考えた場合、まずどこに住みたいかという候補はいくつか決めておこう。引っ越しには大きな初期費用が掛かり（概算で家賃5か月分＋引っ越し費用）、何らかの不満があって引っ越すとなるとそれなりにお金や時間、手間がかかるからだ。

そして駅ごとに相場価格はあって、家賃の高い街・安い街というのもある。基本的には地価が反映される。商業施設が集積している街、多くの路線や優等列車の止まるターミナル駅は必然的に高くなる。

これらは「〇〇駅　家賃」といったワードで検索をかけると、大手の仲介会社のサイトが表示されるので、そこでエリアごとの家賃相場はおおよそ判断することができる。

①路線

　路線については今までのシリーズの記事で述べた。東京周辺の情報になる。筆者は神奈川県民なので偏りは多分にあるが参考になれば。

たとえば東京周辺で考えた場合はこんな感じになる（筆者の独断と偏見が多分に入っているが）神奈川・西東京方面は高くなる傾向がある。城東城北・埼玉千葉方面は場所によっては割安となる。

ただしこれはあくまで全体の傾向になるのでよく調べた方がいい。

②立地

　路線はネットでもわかるができれば現地まで足を運んで歩いた方がいい。ここに安いスーパーがあるぞとか、坂道がきついぞとか、乗り換えに意外と時間がかかるぞとかは実際降りてみないとわからないことが多いし、街を歩いた時のフィーリングは実際に行ってみないとわからない。

急行・快速が止まったり乗換ができたりして路線としては便利だけど殺風景で見どころがなく、商業施設もなくて不便な街はある。また逆に各駅停車駅だけど感じのいい街、住んでみたいなと思う街もある。だから気になる街はなるべく歩いてみた方がいい。

毎日歩いて帰ることになる街なのでよく考えて決めよう。一見華やかでもすぐ飽きてしまい、高い家賃が圧迫すると後悔する。逆に一見地味でも必要な商業施設が揃っていたり平坦な地形があると住みやすく、やがて愛着は湧くだろう。その塩梅が悩ましい（マジで）

③駅からの距離

　駅からの距離は当然ながら近い方が家賃は高くなる。不動産屋のチラシやネットの物件紹介でよく見る「徒歩〇〇分」というのは、不動産広告の基準では１分＝80mとなる。

これは歩く速さ（時速）に直すと4.8km/hとなるのでやや早いペースになる。つまり「徒歩15分」と書かれた物件の場合、1200m歩くことになり、そのペースできっちり歩いて15分かかることになる。

個人差もあるが、人が意識せず普通に歩くと大体3.6km/hくらいなのでこのペースだと20分かかる。そこは考慮する必要はあるだろう。

また傾斜や人通りはあまり考慮されないので、実際に歩いてみた方がいい。地図上だと普通の道に見えても、実は激坂だとか、夜道が暗いとかそういうのはわからない。ターミナル駅だと駅から改札まで遠いパターンもある。

２．どんな家に住みたいか？

　次に大事なのは、どういった物件に住みたいかを定義することだ。住環境において何を重視するかでお金のかけ方が変わってくる。たとえば狭くてもいいから駅から近い物件がいい人と、多少歩いてもいいので広さを確保したい人では考え方が変わってくるだろう。

またお金がかかってもいいのでオートロックもある物件じゃないと嫌だという人がいれば、エレベータはなくてもいいのでお金を抑たいという人もいるはずで、その好みは千差万別となる。

賃貸物件で家賃に影響してくるのは、駅からの距離、築年数、広さ、階数になる。これが優れた条件を備えた物件程家賃は高くなるし、どれかを妥協すればその分下げられる。

①築年数

　築年数は当然ながら新しい方が賃料が高い。建物自体が新しいため美観に優れ、電気設備や給排水設備もしばらくは問題が少なく、オートロックやエレベーター、インターホン、宅配ボックスなどの住宅設備が充実しているため、建物としての価値が高いからだ。

ただし古い建物でも現状のまま賃貸に出されることは割と少なく、リフォームがなされていることはある。だから外観がしょぼくても実際に内見すると
意外と印象が変わることもある。

　※耐震基準

　建物の耐震基準は過去２回見直しが行われている。

1981年に新耐震基準というものが制定された。旧耐震基準では「震度5程度で倒壊しないこと」が基準だったが、新耐震基準では「震度6強～7でも倒壊しないこと」が求められている。

2000年からの現行耐震基準は「地盤に応じた基礎設計」「基礎と柱の接合部に金具の取り付け」「耐力壁のバランスと配置」が強化されている。

心配なら2000年よりも新しい物件が良いが、予算を下げたい人は1990年代の建物も選択肢に入るかもしれない。RC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は47年で、実際の平均寿命は67年となる。団地のような横長低層階で壁式構造の建物であれば古くても持つだろう。

ただし1981年よりも古いマンションや、それより新しくても木造のアパートとかはさすがにやめておいた方がいいかも‥‥。

また消防設備についても年々改正が行われる。部屋内の天井には火災感知器（自動火災報知設備）が付いているが、これも築年数が新しい物件の方が設置数が多くなる傾向がある。安全性が気になるようなら新しい物件を選んだ方がいいだろう。

②広さ・間取り

　次に広さだろう。これは広くなればなるほど賃料が高くなることは言うまでもないのだが、東京都内や首都圏は狭小住宅も多いので20㎡を切るようなワンルームはやめておいた方がいいだろう。

国土交通省の定める「住生活基本計画」によると、単身者の最低限の居住面積水準25㎡（25平米＝15.4畳）で、２人住まいで30㎡（30平米＝18畳）あると快適に住める目安とされる。

ただし間取りは割と大事で、単身者ならワンルーム、1K、1DK、1LDK、2K、2DKあたりになるだろう。まず数字は個室の数になるが、アルファベットは以下のような意味になる。

安い物件になるとワンルームと１Kで迷うことになる。面積や賃料を優先するならワンルームになるが、料理をしたい人は１Kにした方がいい。引き戸で仕切れるため匂いや油を防げる。最も掃除をこまめにする人、開放的な間取りが好きな人はワンルームもありだろう。

少し上がると1DK、2Kになるが、1DKはダイニングキッチン（4.5畳以上）＋１部屋となる。2Kはキッチン（4.5畳未満）＋２部屋となる。これは1DKの方が使いやすい。結局冷蔵庫や食器棚など置くし、食事する場所も仕切れるからだ。そんなわけで2Kは最近の物件ではあまり見ない。

最後に1LDKと2DKだが、ここまで来ると単身者ならどっちでも快適に住める。ただし2DKの方が古い間取り（＝築年数が古い）ことが多いため、こちらの方が賃料が安いことがある。カップルは悩みどころで、正直2LDKは欲しい（だが高い‥‥）

③階数

　これは少し特殊でまず１階の物件は安い。１階は虫の侵入や大雨時の浸水リスクなどが課題となりやすいのだが、反面避けられやすいため相場金額が安く設定されていることが多い。

ただし住居としては不人気のため最近のマンションでは少なく、テナントとして企業や店舗が入居している場合も多い。店舗であれば、お客様の入店が見込め、商品の搬入搬出もしやすいというメリットが勝るからだ。オーナーとしても住居に比べて賃料を高く設定できる。

上階についてはエレベーターの有無で変わってくる。通常の高層タイプの共同住宅の場合で、エレベーターが設置されていれば高層階の方が高くなる。
しかし３～５階の中高層の共同住宅ではエレベーターが設置されていないこともあり、そういう物件では高層階の方が安くなる場合もある。

たとえば５階建てでエレベータのない物件の場合、１階は一番安く、２～３階が高く、４～５階は多少安くなるという感じになる。なおエレベーターは高さ31mを超える建物に設置義務があるため、７階建ての共同住宅になるとまず設置はされている。

まとめ

　そんなわけで今回は物件選びについて述べてみた。筆者は16タイプマニアや光り物オタクとしてこのnoteをやっているのだが‥‥

普段書いてる記事が何分胡散臭く、こうした表の顔を知識・経験を活かした真っ当な記事を書けるのが嬉しかったりする。一見真面目に書いているようで「こどおじ」で全て台無しというオチも美味しい笑

‥‥まあそこが筆者らしいと言えばらしいのかなと。次回は内見の見るべきポイントについて述べてみたい。これも割と実用的な記事になると思いますので乞うご期待。