【豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #6 配管調査こそ空き家修繕最初の一歩

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

🌏 ブログ：この記事の多言語対応版はこちらです👇

築50年の空き家を35万円で購入する。
その響きにはロマンがありますが現実は甘くありません。
扉を開けた瞬間に待ち受けているのは単なる掃除では解決できない「インフラの崩壊」という高い壁です。

私が実際に直面した10年間放置されたサバイバル物件のリアルな格闘記をお届けします。
これから空き家投資に挑戦しようとしている方あるいは現在トラブルの渦中にいる方にとって、この記事が「失敗しないための羅針盤」になれば幸いです。

1. 見えない恐怖、ライフライン調査の第一歩

地方の格安物件において最も慎重になるべきは「ガスと水道」です。
表面的な内装の汚れはDIYでどうにかなりますが、壁の中や地中を通る配管は素人の目には完全なブラックボックスだからです。

私が最初に行ったのは、物件に残されていたガスメーターのラベルを確認することでした。そこにあったのは2017年という文字。実に7年以上も点検が途絶えている計算です。
この時点で「そのまま使える」という淡い期待は捨て、地元のプロパンガス会社へ連絡を入れました。

ここで重要なのは、迷わず「有償の現地調査」を依頼することです。

「自分で見れば無料じゃないか」と思うかもしれません。
しかし、ガスの配管には目に見えない腐食や微細な漏れが潜んでいます。4,400円という点検費用で、国家資格を持つプロを1時間拘束し専用の検知器で隅々まで調べてもらえる。これは投資として考えればこれ以上ないほど「安い授業料」なのです。
なお、ネット上や古い書籍には"裏技!!プロパンガススキームで無料で色々とできる"という発信している記事は、もう昔の話です。
法改正があったので無視してください

2. 衝撃の現場、消えた給湯器と「魔改造」された配管

点検開始直後ガス会社の方の絶句する声が響きました。
「……給湯器、本体が丸ごとなくなっていますね」

驚くべきことに、本来あるはずの給湯器が外壁から剥ぎ取られ配管が鋭利な刃物で切断されていました。
近年、金属価格の高騰により空き家の給湯器が狙われる盗難被害が多発していますが、私の物件もそのターゲットになっていたのです。

こんな給湯器が盗まれてしまっています👇👇

さらに調査を進めると、この家の「歴史」という名のカオスが明らかになりました。

もともと50年前は井戸水を使っていたこの物件は、後に上水道が通った際
既存の井戸用配管に無理やり市水を接続する「魔改造」が施されていたのです。
その後の増改築で配管はさらに複雑化しまるで知恵の輪のような状態に。

結果として3箇所の漏水が発覚しました。
格安物件における「配管の引き直し」はもはや避けては通れない通過儀礼と言えます。

3. 修繕コストをどう抑えるか？DIYとプロの境界線

ガス会社からの見積もりは給湯器の設置と一部配管の更新で「20万〜30万円」というものでした。35万円の物件に対してこの修繕費は利回りを大きく圧迫します。

ここで不動産投資家としての「腕」が試されます。私が導き出した戦略は、以下の2点です。

一つ目は、複数の業者への相見積もり。ガス会社によって機器の本体代金や工事費には大きな開きがあります。

二つ目は分離発注とDIYの併用です。ガスの接続自体は資格が必要なためプロに任せますが、水回りの水栓交換や資格の不要な範囲の給水管の取り回しは自分で行う。これだけで数万円単位のコストカットが見込めます。

DIY併用にチャレンジしたい方はこんなアイテム👇が必須です。
知識はyoutubeで学ぶ、あとはチャレンジするのはいかがでしょうか？

4. 地方投資の成否を分ける「近隣コミュニティ」との向き合い方

修繕の最中、隣の畑でおばあちゃんが声をかけてくれました。
「大変だねえ、お茶でも飲んでいきなさい」

実は、この何気ない会話こそが数百万円の修繕知識よりも価値を持つことがあります。
地方において、新参者の投資家は「怪しい業者」や「騒音を立てる迷惑な存在」と見られがちです。

おばあちゃんとの会話の中で、自己紹介をしている最中、自分が株や不動産の投資をしていることを紹介。
すると近隣で投資詐欺の被害があったという話をおばあちゃんが出してきました。
もちろん、僕は変な勧誘なんかするつもりは一切ありませんが
ご近所さんに怪しい人間と思われないことが一番大事と改めて思いました。

一方でこうしたコミュニケーションは、単なる世間話ではありません。

・近隣の空き家情報の入手

・不審者がいた時の報告

・入居者が決まった際の温かい迎え入れ

これらすべてが、物件の運営を円滑にするための「無形の資産」になります。

5. まとめ：空き家再生は「現場」と「人」に答えがある

35万円という激安物件には、それ相応の理由があります。
盗まれた給湯器、複雑怪奇な配管、そして地域に潜む不安。
しかし、それらを一つずつ紐解き地元の業者さんや住民の方と手を携えて再生させていく過程にこそ空き家投資の醍醐味があります。

インフラ復旧はゴールではなく、あくまでスタートライン。
この「サバイバル物件」が、どのような素敵な住まいに生まれ変わるのか。これからも、泥臭くも希望に満ちた現場のリアルを発信し続けます。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました☆

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。