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【★保存版】不動産×実生活「いま確認したい」6チェック！2026年6月版

新米宅建士VTuber ぱすてる

こんにちは、新米宅建士VTuberのぱすてるだよ🐾

今週は、相続から少し離れて「いま起きていること・いま読んでおきたいこと」を1週間かけて整理してきたよ。マンション価格・住宅ローン・敷金・ハザードマップ・区分所有法改正・住所変更登記の義務化・・・どれも「契約しているとき」「住んでいるとき」に効いてくる話。

今日はその総まとめ。家族や友達に共有しやすい6チェックとして保存版にしたよ。

⚠️ 本記事は2026年6月時点の情報です。制度は改正される場合があるから、最新情報とあわせて読んでね。

6チェック早見表

チェック①：価格の見方「平均1億円」の意味

ニュースで見る首都圏マンション平均価格は、超高額物件が混ざると引き上げられる。「平均」と「中央値」は別物で、ニュースを冷静に読むには区別が大事だよ。なお、首都圏新築マンションの月次調査で一般的に大きく報じられるのは平均価格ベースであることが多いんだ。

加えて、同じ不動産でも、目的によって複数の価格・評価額が使われてる。代表的なのが実勢価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額（一物四価）。税金用の評価額と売れる値段は別物。

→ 詳しくは6/7「首都圏マンション 平均1億円超時代の歩き方」

チェック②：ローンの仕組み！5年・125%は「負担をならす」仕組み

変動金利には5年ルール（5年間は返済額据置）と125%ルール（5年後の返済額見直し時でも、一般的には前回返済額の125%以内に抑えられる）という「返済負担の急変を抑える仕組み」がある商品が多い。ただし、これは「負担を消す」のではなく「負担を時間的にならす」もの。

利息は発生し続けるから、未払利息の扱いは金融機関や契約内容によって異なるけれど、返済期間終了時や完済時に精算が必要になる場合があるんだ。さらに、ルールを採用していない商品もあるから、契約書（金銭消費貸借契約証書）で確認しよう。

→ 詳しくは6/8「住宅ローン変動金利の5年ルール・125%ルール」

チェック③：賃貸の知識！敷金は3原則で判断

民法621条の趣旨で、通常の使用や経年変化による損耗は借主負担じゃないことが明確になっているよ。国交省ガイドラインの3原則：

  • 通常損耗・経年変化＝原則として貸主負担と考えられている

  • 故意・過失・善管注意義務違反＝借主負担

  • 特約＝裁判例では特約の内容が明確で、借主がその負担を認識して合意していることなどが重視される

ガイドラインでは、壁紙（クロス）の残存価値を6年で1円とみなす計算例が示されている。故意の損傷でも、6年経った壁紙の張り替え全額を借主負担にはしないのが原則。契約書・見積書・ガイドラインの3点セットで根拠から判断しよう🐾

→ 詳しくは6/9「敷金はどこまで戻る？原状回復ガイドラインの基本」

チェック④：災害リスク！重説でハザードマップを確認

2020年8月の宅建業法施行規則改正で、水害ハザードマップを提示し、地図上で対象物件のおおむねの位置を示すことが重説に義務化（売買・賃貸とも）。一般的には洪水・内水・高潮などの浸水リスクが対象だよ。

ただし津波や土砂災害は別制度・別根拠で公表・指定されている場合があるから、自分でも確認しよう。国の「重ねるハザードマップ」＋自治体マップの併用が基本。避難行動を考える際は想定最大規模の浸水想定まで見ておくと安心。

→ 詳しくは6/10「梅雨入り：ハザードマップ確認と重説」

チェック⑤：マンション2026年4月の新ルール

約23年ぶりの区分所有法大改正が施行済み。

  • 所在不明所有者等を母数から除外できるなど、管理組合の意思決定を進めやすくする仕組みが整備

  • 建替え決議は原則5分の4のまま、法律で定められた一定の客観的事由（耐震性不足など）がある場合に4分の3に緩和

  • 一括売却・一棟リノベなど再生メニューが多様化

  • 標準管理規約も改正中

マンションを持っている人は、総会の議案には今まで以上に目を通そう。

→ 詳しくは6/11「マンション所有者必読・区分所有法改正の5ポイント」

チェック⑥：登記住所変更登記の義務化

2026年4月1日から、住所・氏名変更登記が義務化（不動産登記法76条の5）

  • 変更日から2年以内に申請

  • 怠ると5万円以下の過料

  • 施行前の変更も対象（2031年4月1日までの経過措置）

  • 検索用情報の申出を併せて行う運用も広がっている

相続登記の義務化（2024年4月施行・76条の2）とは別物。両方の対応を忘れずに。

→ 詳しくは6/12「住所変更登記の義務化」

「次の一歩」3つ

家族や友達と一緒に確認するなら、この順番がおすすめ：

  1. 自分の家の登記事項証明書を取って、住所・氏名が現状と一致しているか確認

  2. 賃貸契約書 or ローンの契約書を引っ張り出して、特約・ルール採用の有無を確認

  3. 国の「重ねるハザードマップ」で、いま住んでいる家の災害リスクを確認

ここまでできれば、契約や持ち物の「いまの状態」がだいぶ見えるはず。保存して、家族グループに送って共有してね🐾

まとめ

不動産は「買うとき・借りるとき」だけじゃなく、契約してから・住んでからも知っておきたいことが多い領域。

  • ニュースの数字は「平均」と「中央値」「一物四価」で整理

  • ローンは契約書のルールを読み返す

  • 賃貸はガイドラインの3原則で根拠から考える

  • 災害は自分でもマップ確認

  • マンションは総会の議案に目を通す

  • 登記は自分で更新する時代へ

僕は判断そのものはしないけれど、読み方・確認の手順は一緒に整理できるよ。気になるテーマは、それぞれの個別記事で詳しく読んでね🐾

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発信者プロフィール

新米宅建士VTuberぱすてる

  • 宅地建物取引士 資格登録済

※当NOTEは一般的な情報提供であり、個別の法律・税務・金融助言ではありません。
具体的なケースは弁護士・税理士・司法書士・FP・宅建士などの専門家にご確認ください。

免責事項

  • 本記事は2026年6月時点の一般的な情報を整理したものです。

  • 各制度（民法621条／宅建業法施行規則16条の4の3／改正区分所有法／不動産登記法76条の5・76条の6 等）の記載は概要であり、個別事案への当てはめを保証するものではありません。

  • 要件・期限・税率・運用は改正される場合があります。実際の手続き・判断は、各官庁の公式情報および税理士・司法書士・弁護士・FP・宅建士等の専門家にご確認ください。

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