【福岡県豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #14 不動産投資の分岐点！DIY給水チェックで漏水リスクを笑顔に変える実働記録

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

🌏 ブログ：この記事の多言語対応版はこちらです👇

不動産投資という挑戦の中で、最も心臓に悪い瞬間はいつでしょうか。空室が続く時？それとも、想定外の修繕見積もりが届いた時？

私にとって、それに引けを取らない瞬間は
「再生させた家に、初めて水を通す瞬間」です。

古い建物を慈しみ、再び息を吹き込む活動を続けていると、どうしても避けて通れないのが水回りのトラブルです💦
特に、コツコツと自分の手でリフォームを進めている場合「もし壁の中で噴水が起きたら……」という不安が、開栓前の静寂の中で膨らんでいくものです。

今回は、福岡県豊前市で進めている6棟目の物件を舞台に、大家さんなら誰もが一度は震える「給水チェック（通水テスト）」のリアルな手順と、コストを抑えながら物件価値を底上げする「トイレの簡易水洗化」の裏側を、家族との絆を交えてお届けします。

なぜ「漏水」は戸建て投資において最大の懸念事項なのか

格安で入手した古い建物を再生させる投資スタイルにおいて、水のトラブルは収支を大きく狂わせる「最大の変数」と言えるかもしれません。

一般的に、専門業者さんに配管の全引き直しを依頼すれば、数十万円という大きなコストが発生します。これをDIYでこなすことは、利回りを向上させる強力な武器になりますが、一方で施工ミスによる漏水は、以下のような深刻なリスクを招く可能性があると考えています。

1. 構造材へのダメージ：壁の中など、目に見えない場所での漏水は、柱や土台をじわじわと湿らせ、腐食の原因になるかもしれません。

2. 退去リスクの増大：入居後に漏水が発覚した場合、健康被害や不快感によるクレームに繋がり、せっかくのご縁がすぐに切れてしまう恐れがあります。

3. 水道代の異常高騰：微細な漏れであっても、24時間365日続けば、大家さんや入居者さんに身に覚えのない高額請求が届くことになりかねません。

ライフラインはきっちりやる
これが、枕を高くして寝れる物件を作るための第一歩だと感じています。

家族全員が「漏水監視員」！？一致団結の通水作戦

今回の6棟目物件では、ほぼ全ての給水配管を新設・交換しました。ここまでやったのは初めてであり、一人で元栓を開けると、各所から噴水…といった万が一の事態に即応できません。
そこで今回は、家族の協力を得て「最強の監視体制」を敷くことにしました👀

作戦会議の結果、それぞれの役割を以下のように分担しました。

・キッチン担当（妻）：最も水栓が多く、接続箇所も複雑な最重要エリア。 ・洗濯機・洗面台担当（長女）：見落としがちな配管の立ち上がりを注視。 ・トイレ担当（次女）：新しく設置した排水・給水系統に異常がないか確認。 ・指揮・元栓操作（私）：屋外の止水栓を操作し、全体の動きをコントロール。

全員にウエス（布）を渡し、「水が漏れたら即座に叫ぶこと！」と共有しました。子供たちにとっては、まるで家全体を使ったアトラクションのような盛り上がりを見せていましたが、指揮官である私は、壁の裏側で事件が起きないことを祈るばかりでした。

「よし、開けるぞ……」

屋外の元栓（止水栓）を、ゆっくりと、本当に少しずつ回していきます。まず聞こえてくるのは、乾いた配管の中に水が流れ込んでいく「サーッ」という特有の音。

その直後、「なんか外で水が流れる音がする！」と家族の叫び声が上がりました。

一瞬、背筋が凍るような感覚に襲われました。
どこかの配管が外れたのか、あるいは接続を忘れた箇所があったのか
。脳内でやっちまった～という言葉が広がります。
しかし、慌てて裏手に回ると以前外壁の高圧洗浄をした際に蛇口を閉め忘れていたことが判明しました　笑
不注意による凡ミスでしたが、家族の鋭い指摘のおかげで、二次被害を防ぐことができたのかもしれません🌟

改めて全ての蛇口が閉まっていることを確認し、水道メーターの「パイロット」と呼ばれる銀色の小さな円盤をじっと見つめます。

このパイロットが回り続けていれば、どこかで水が漏れている証拠。数分間の沈黙の後、パイロットは空気の排出による微動を終え、ピタリと動きを止めました。

「止まった……！」

この瞬間、ようやく一つ目の大きな山を越えた実感が湧いてきました。もちろん、微細な漏れは時間をかけないと分かりませんが、大きな欠陥がないことが証明されただけで、リフォームの士気は一気に高まります✌

懐かしのスタイルから「清潔感ある空間」へ。簡易水洗化の魔法

給水チェックが完了した後は、物件の価値を決定づける「トイレ」のアップデートに取り掛かります。

この物件は、元々はいわゆる汲み取り式のトイレでした。現代の賃貸市場において、そのままの状態では客付けが非常に困難な傾向にあります。
しかし、下水道未整備の地域で浄化槽を新設するとなると、100万円以上の投資が必要になり投資判断としては慎重にならざるを得ません。

そこで採用するのが、コストと清潔感を両立させた「簡易水洗化」という選択肢です。

今回は、色んなSNSやyoutubeを参考にして以下の手順で排水システムを構築しました。

1. 基盤の整備：アルミ複合板を使用し、既存の床面を美しく、そして手入れしやすくカバーします。

2. 排水管の設置：VU100の塩ビ管を使用し、新しいトイレへの通り道を構築。

3. 密閉と固定：臭気が上がってこないよう、そして構造が安定するよう、細心の注意を払って立ち上がり部分を固定します。

この「水の流れを自分たちでコントロールしていく感覚」は、DIY大家の醍醐味の一つかもしれません。古い不便な部分が自分の手で現代的な設備に変わっていく姿を見るのは、何度経験してもワクワクするものです🔥

簡易水洗も色々あって、考えた結果
"ウオシュレットとヒーター便座があった方がいい”と判断しこの一式をそろえました。この投資が吉と出るかそれとも、客付けには全く影響がないのか…身銭を使って検証していきます。
自分と同じように簡易水洗便所を設置しようとしている方の参考になるかもしれませんので以下にリンクを貼っておきます。(温便座などはオプションの場合があります)
ご興味ありましたら、是非チェックしてみてください👇

DIY投資が教えてくれる「家族の絆」と「未来への投資」

作業の合間、子供たちは掃除に飽きて庭で遊び始めてしまいましたが、実はそれこそが私が理想とするDIYの形なのかもしれません。

不動産投資は株式投資と違い、良くも悪くも"不動産という現物"があります。子育てという面で見た時に作業現場は学校では絶対に手に入らない、1/1サイズの図工(技術)の授業です⭐
安全には気を付けつつ、教育にもしっかり生かしていく。
そんなスタンスで今後も進めていきます。

これを読んでいただいたあなたが、目の前の課題をプラスにとらえてワクワクするような感じで取り組んでいただけると嬉しいです(^^)/

今回も最後までお読みいただき、本当にありがとうございました！

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。