【福岡県豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #9 35万の10年空き家に潜むシロアリの脅威…「開かずの障子」が教える再生の神髄

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

🌏 ブログ：この記事の多言語対応版はこちらです👇

こんにちは、サイファです。

不動産投資の世界には時に相場を大きく下回る「激安物件」が転がっています。私が今回手に入れたのは福岡県豊前市にある築年数約50年、35万円の10年空き家。通称「6棟目」です。
"あ～おばあちゃんの家、こんなのだったなぁ～"
といった感じの作りです　笑

「35万円なんて、取り壊し決定の物件じゃない？」 そう思われるのも無理はありません。実際、正直言ってこういった10年空き家(通称ボロ戸建て投資)は表面的な綺麗さだけを求めていては足元をすくわれる世界です。
しかし、そこには不動産再生の面白さと大家としてのスキルを磨く「神髄」が詰まっています。

今回は、一筋縄ではいかなかった「開かずの障子」との格闘そして激安物件につきまとう「アイツ」の影について、現場のリアルを余すところなくお届けします。

■ 激安物件の洗礼「開かずの障子」と向き合う

リフォームの第一歩は、まず家を綺麗にすること。
奥さんの協力も得て外壁の高圧洗浄を一通り終えたところまでは順調でした。
見た目が少しずつ若返っていく様子を見るのは、何度経験しても嬉しいものです。

しかし、室内のチェックを進める中で大きな壁にぶつかりました。
奥の部屋にある障子が、まるで接着剤で固定されているかのように、ピクリとも動かないのです。

古い戸建てでは、建物の自重や地盤の経緯によって鴨居（かもい）が下がってしまうことがよくあります。
数ミリの歪みが原因で建具が噛み込んでしまい、開かなくなる。これは「築古あるある」です。

通常であれば、ジャッキ(自分は車に積んであるパンタグラフ)を使って鴨居をグイッと押し上げ隙間を作ってあげれば解決します。ところが、今回の6号棟は違いました。

ジャッキで圧をかけても、障子は沈黙したまま。
ここで私は、単なる「家の歪み」ではない、もっと深い原因を疑い始めました。

■ 暴かれた真実。そこにいたのは「シロアリ」だった

「なぜ、ジャッキアップしても動かないのか？」

その答えを見つけるため、私は障子のレールと木枠の隙間をじっくりと観察しました。
すると、そこには不自然な土の跡がこびりついていたのです。

それは、シロアリが移動のために作る土のトンネル「蟻道（ぎどう）」の残骸でした。

35万円という価格の裏側にはやはりシロアリの被害が潜んでいました。
シロアリが障子の枠の内部を食い荒らし、その過程で出た土や排泄物が建具と枠を固着させていたのです。
これが障子が動かなかった本当の理由でした。

多くの初心者投資家は、シロアリと聞いただけで「この物件はダメだ」と逃げ出してしまいます。
しかし、これは、自分にとっては想定内。
というか、10年空き家で35万　築50年＝もう、よっぽどじゃないとビビらない　笑
被害の範囲を正確に把握し適切に処置できればシロアリ被害は「仕入れ価格を抑えるための強力な武器」にもなり得ます。

■ 失敗しないための「内見時チェックポイント」

今回の経験からこれから戸建て投資を始める皆さんに、ぜひ現場で実践してほしいチェックポイントを3つお伝えします。
正直にいいますとこの物件は""noteのネタとしてはいい物件"なのですが、絶対1軒目でかったらダメです。お金もそうですが心が折れると思います。

1. すべての建具を「自分の手」で動かす 窓、障子、襖。すべてを端から端まで動かしてください。特定の場所で急に重くなる、あるいは完全に固着している場合は、今回のような蟻害や重大な構造の歪みが隠れているサインです。

2. 木部を「指」で叩いて音を聞く 柱や窓枠をコンコンと叩いてみてください。中が詰まっている音ではなく、ポコポコと軽い空洞のような音がしたら要注意。内部がシロアリに食べられている可能性が高いです。

3. 基礎の立ち上がりを舐めるように見る 床下を覗けるならベストですが、外からでも「土の筋（蟻道）」がないか確認してください。地面から木部に向かって伸びる細い土の跡は、シロアリからの「ここにいますよ」というサインです。

他にも、内見時のポイントをたった1枚のシートで見極めるためにこんなチェックシートを作っていますのでよかったら見てください👇

今回の6棟目は、まだ防蟻処理が完了していないエリアがあるためゴールデンウィーク頃までじっくり腰を据えて戦うことになりそうです。

■ 砂壁攻略。DIYで挑む「室内洗濯機置き場」の造作

シロアリとの戦いと並行して生活インフラのアップデートも進めています。昭和の古い家には、往々にして「外に洗濯機を置く」スタイルが残っています。
しかし、現代の賃貸需要を考えると「室内洗濯機置き場」は必須条件です。

ここで課題になるのが、古家特有の「砂壁」です。 砂壁は見た目の趣はありますが、もろくてビスが全く効きません。
そのまま水栓や棚を固定しようとしても、重さに耐えられず崩れてしまいます。

そこで重要になるのが、壁の奥に隠れている「間柱（まばしら）」を正確に見つけ出すことです。

私は今回、デジタル下地センサーを使って、砂壁の裏側にある柱の位置を特定しました。柱さえ見つかれば、そこに長いビスを打ち込んでしっかりとした下地（木枠）を組むことができます。

【DIYの強い味方：今回使用したアイテム】

下地探しで迷ったら、これ一択と言っても過言ではない信頼性があります。砂壁や石膏ボードの裏側を可視化してくれるので、DIYの失敗が激減します。
あと、自分は直ぐほしかったのでナフコで買ったのですが、後でネットで見て価格差にびっくり💦
ネットの方が半額位でしたので、下から是非ひとつ購入してみてください👇

この下地さえしっかり作れれば、あとは給水管を通し、棚を造作して、配管が見えないスタイリッシュな洗濯機スペースを構築するだけです。
完成すれば、物件の価値は一段階跳ね上がります。

■ 大家としての誇りと、再生の醍醐味

空き家10年、購入価格35万円。
確かにこの物件は、シロアリ、歪み、古い設備といったリスクのデパートかもしれません。しかし、自分の手で一つひとつ問題を解決し、ボロボロだった家が息を吹き返していく感覚は、何物にも代えがたい喜びです。

もちろん「楽して稼ぎたい」という方には、この道はおすすめしません。でも、もしあなたがこういったプロセスを楽しめる方なら"社会問題の放置空き家の再生”に一緒にチャレンジしてみませんか？
メンバーシップでお待ちしております👇

最後までお読みいただきありがとうございました⭐

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。