【豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #8 コンクリートはつりDIYと床下補強で挑む「洗濯機置き場新設」の全工程

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

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築古戸建て再生の神髄を極める！コンクリートはつりDIYと床下補強で挑む「洗濯機置き場新設」の全工程

不動産投資の世界に足を踏み入れると、必ずと言っていいほど直面する壁があります。それが「現代の生活スタイルと、古い建物の構造とのズレ」です。

福岡県豊前市で進めている私の6棟目のプロジェクトも、まさにその課題の連続でした。特に築40年を超える物件で頭を悩ませるのが「洗濯機置き場」の問題です。かつての日本では洗濯機は外に置くのが当たり前でしたが、今の入居者様にとって「室内洗濯機置き場」は必須条件。ここを妥協するか、それとも徹底的に作り込むかで、客付けのスピードと家賃設定は大きく変わります。

今回は、縁側に洗濯機置き場を新設するために避けては通れなかった、過酷な「コンクリートはつり」と「床下の構造補強」の記録を余すところなくお届けします。

■ 沈んだ床に命を吹き込む：鋼製束20本の設置による構造補強

工事を始めるにあたり、まずは足元のコンディションを確認しました。築古物件の多くは、床を支える「束（つか）」が経年変化や乾燥によって痩せ、大引（おおびき）から浮いてしまっています。

この物件も例外ではなく、調査の結果、なんと全体の3分の2もの束が空中に浮いている状態でした。これでは歩くたびに床がたわみ、入居者様に不安を与えてしまいます。そこで私は、木製の束に代わって「鋼製束」を導入することに決めました。

サイズも色々あって、ミリ単位で高さを調整できるので、初心者でも確実に床の沈みを解消できます🌟

作業内容は、既存の浮いた束の横に、新たに鋼製束を1本ずつ設置(撤去しやすいものは交換)していくという地道なものです。最終的には20本以上の束を打ち込みました。

「なぜそこまでやるのか？」と思われるかもしれません。しかし、過去の経験からリノベーションにおいて、目に見える壁紙やクッションフロアの美しさは、しっかりとした土台があってこそ生きてきます。歩いた時の「しっかり感」は、内見時の第一印象を左右する隠れた重要ポイントなのです。

■ 最大の難所：100Vハツリ機で挑む排水経路の確保

床下の補強が終わると、いよいよ本番の「洗濯機置き場新設」へ移ります。今回、設置場所に選んだのは縁側の端。しかし、ここには大きな障害物がありました。建物を支える強固な「基礎コンクリート」です。

排水管を屋外へ通すためには、このコンクリートを物理的に破壊して道を作る「はつり（粉砕）」作業が必要になります。ここで活躍したのが、100Vの電動ハンマです。

プロに頼むと数万円かかる作業が、今回は意を決して買えばこれ一台で完結します。果たしてうまくいくか！最後までチェックしてください　笑

はつり作業の手順は以下の通りです。

1. 床の開口：丸鋸を使い、人間が潜り込んで作業できるスペースを床に作ります。

2. 防塵対策：コンクリートの粉塵は想像以上に凄まじいため、ゴーグルと高性能マスクは必須です。

3. 実践：電動ハンマの振動を全身に受けながら、排水管（VU管）が通る隙間を少しずつ削っていきます。

初めてこの作業に挑んだ時は、衝撃と音がすごいだろうと構えていましたが、このマキタのはつりきはかなり軽減されていると感じました！一度コツを掴めばコンクリートが砕けていく感覚はどこか爽快でもあります。5棟目までの経験を動員し、無事に排水管のルートを確保することができました。

■ 給排水ネットワークの構築と、その先のビジョン

排水の出口が見えたことで、来週からは給排水の一気通貫した工事に入ります。

・架橋ポリエチレン管による柔軟な給水配管

・独立洗面化粧台の設置準備

・浴室配管の刷新による漏水リスクの排除

これらを並行して進めることで、水回り全体の信頼性を高めていきます。さらに再来週からは、この物件のもう一つの課題である「外壁」の再生にも着手も検討します。

現在の外壁は朽ち果てている箇所が多く、業者に見積もりを取れば軽く100万円を超えてしまう…しかし、私はここもDIYでの「カバー工法」もしくは「一からの外壁造り」で突破する決意をしています。

■ 投資家が考えるべき「DIYの境界線」とは

ここまで私のDIY体験をお伝えしてきましたが、最後に一つ、非常に大切なことをお伝えします。

今回ご紹介した「コンクリートはつり」や「大規模な配管工事」を伴うDIYは、これから不動産投資を始める1棟目の方には時間がないので正直おすすめしません。

DIYに没頭しすぎて工期が1ヶ月伸びれば、その分の家賃収入（機会損失）が発生します。もし工賃を5万円浮かせるために10万円の家賃を逃しているのであれば、それは投資家として正しい判断とは言えません。

今回の私の挑戦は、半分は「エンタメ」、もう半分は「修繕スキルの習得」という自己投資の意味合いが強いものです。自分で構造を理解していれば、将来的に業者へ依頼する際も的確な指示が出せ、ボッタクリを防ぐことができます。

「安く買って、自分で直せば利益が出る」という甘い言葉を鵜呑みにせず、自分の時給と、賃貸経営というビジネスのスピード感を常に天秤にかけてください。

泥臭い作業の先にある、物件が息を吹き返す瞬間。その醍醐味を味わいつつも、冷静な経営判断を忘れないこと。それこそが、築古戸建て投資を成功させるための「神髄」なのだと私は確信しています。

次回の更新では、いよいよ水回りが繋がる様子をレポートします。ご興味のある方は、ぜひフォローしてお待ちください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました☆

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。