【福岡県豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #11 ここまでやるか！謎のダイヤルの裏側に迫る壁内の真実

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

🌏 ブログ：この記事の多言語対応版はこちらです👇

築古の物件を手に入れた時、改めて現場へ向かうとそこには必ずと言っていいほど「想定外」が待ち受けています！
今回のような10年も空き家だった家ならなおさらです。
壁から突き出した正体不明のダイヤル、使い勝手の悪い駐車場、そして目に見えない隙間💦💦

「本当にこれを再生して入居者が決まるのだろうか」
「修繕費はどこまで膨らむのだろうか」

私自身何度もその壁にぶつかってきました✌
しかし、一つひとつの謎を解き明かし自分の手で物件を「住まい」へと蘇らせるプロセスには、何物にも代えがたいワクワク感があります🔥

今回は、物件の資産価値を劇的に高める駐車場増設の裏側と地味ながら入居満足度を左右する細部リフォームの全記録をお届けします。
これを読めば、古家再生が実は楽しい事業であること伝わると信じていますので是非最後までご覧ください👇

1. 壁から生えた「謎のダイヤル」の正体と給排水工事のリアル

古い物件をリフォームしていると前オーナーが何を意図したのか不明な設備に遭遇することが多々あります。
今回、私を悩ませたのは壁から突き出した「謎のダイヤル」でした。

破壊して判明した給水経路

当初、このダイヤルが何のために存在するのか図面のない古家では推測の域を出ませんでした。しかし、意を決して壁を解体🔨🔨

おりゃ～～、ボカーン！！！

使ったのはこれ、マルチツールです、自分は100Vのやつで、メリットはパワーがあり、デメリットはコンセントが必須。でも延長コードでいつもそこまで不便はありません。よかったらチェックしてみてください👇👇

D構造を確認したところ、驚きの事実が判明しました。
このダイヤルは、浴室への給水経路を制御する古いタイプのバルブだったのです！！

誤って生かしたままにすると将来の漏水リスクになり、適当に塞ぐと必要な場所に水が行かなくなる。普通、業者さんにお願いすると、多分数万いや、壁を壊すとなれば数十万の費用が請求されるかもしれません。それをDIYリフォーム⭐今回は経路を完全に把握したことで、新しい配管レイアウトを効率的に設計できるようになりました。

洗面所の給排水穴あけ完了

並行して、洗面所の新設に向けた給排水経路の確保も進めています。
特に排水管は勾配が命です。調査した限り1メートルにつき1センチ程度の傾斜を確保することを一つの目安にするとよいなっており、これを怠ると入居後の詰まりの原因になり、クレームを招く可能性があります。

床下を這い、高さを調整する作業は正に、みんな小さなときにやった探検です💡
大人になってやるのはちょっと姿勢が厳しいですが、これを一回やっとけば、全体が把握できて下回りの修繕範囲を確定できます。

2. 物件価値を最大化する「ブロック塀破壊」と駐車場戦略

地方の賃貸経営において、駐車場の数はリーシング（客付け）の成否を分ける最大の要因と言っても過言ではありません。
むしろ、駐車場2台分を確保できないと内装を綺麗にしても候補から外されてしまいます。

ハツリ機でブロック塀を「ぶっ壊す」

今回の物件は、既存のブロック塀が駐車スペースを圧迫していました。そこで、大家仲間にも協力してもらい、ハツリ機（コンクリートを砕く機械）を使用してブロック塀の約4分の1を大胆に解体しました。

「壊す」のは簡単そうに見えて、実は結構重労働。でも非常に楽しい作業です♪

• 並列駐車の実現：塀を撤去したことで、軽自動車1台分だったスペースが、普通車を含めた並列2台駐車が可能な広さに拡大しました。

• 視認性の向上：前面道路からの見通しが良くなり、物件の「入りやすさ」を演出できます。

駐車場が1台から2台に増えるだけで、地方都市でも賃料を数千円アップさせることが可能です。さらに、売却時の出口戦略としても駐車場2台確保は非常に有利な条件となります。

ここで威力を発揮したのが、マキタの電動ハンマです👇👇
振動も少なめで、とにかくぶっ壊したい人にはお勧めの一台です　笑

ブロックを砕くたびに、物件の価値が上がっていく手応え。これこそがDIY大家の醍醐味です。
(この時は、このブロックが…おっと、次回以降に投稿します)

3. 入居者の満足度を左右する「コンセント増設」と「細部」のこだわり

多くのDIY大家が見落としがちなのが、電気系統の利便性と住環境の気密性です。内見時に「綺麗！」と思わせるのも大切ですが、長く住んでもらうためには「使い勝手」が重要になります。

キッチンとトイレの利便性向上

現代の生活において、家電製品の数は増え続けています。

• キッチンエリア：電子レンジ、炊飯器、電気ケトル、さらにはエアフライヤー。これらを同時に使うには、専用の回路と十分なコンセント数が必要です。古い家だとブレーカーが落ちやすいのが悩みですが、専用回路を引くことでそのストレスを解消します。

• トイレエリア：温水洗浄便座は今や必須設備です。古い家では電源がないことも多いため、確実に増設を行いました。

こうした「住んでみてわかる不便」を先回りして解消することが、結果として長期入居（低退去率）につながります。

発泡ウレタンフォームによる隙間対策

古家の最大の弱点は「隙間」です。これは単に寒いだけでなく、害虫の侵入経路にもなります。

今回、外壁とのわずかな隙間をすべて「発泡ウレタンフォーム」で埋める作業を行いました。スプレーするだけでモコモコと膨らみ、隙間を密閉してくれるこの素材は、古家再生の強い味方です。

実際に使ったのはこちら👇
デメリットは、"一回プシュっとやったらもう使い切り"という事で…僕は背面の説明をちゃんとよんでおらず、半分以上を廃棄してしまいました

見た目は地味な作業ですが、物件の耐久性と快適性を支える重要な工程です。隙間を一つずつ潰していくたびに、家が「守られている」という実感が湧いてきます。

まとめ：次なるステップへ

今後は、把握した配管レイアウトに基づき、給湯器の設置と配管接続を本格化させます。水回りが完成すれば、物件再生は一気に加速します。

不動産投資はこうした泥臭い作業の積み重ねです。壁を壊し、配管を通し、隙間を埋める。その一つひとつの作業が、誰かの「心地よい住まい」に変わる瞬間を楽しみに、引き続きリフォームを進めていきます。

築古物件の再生は、まさに現代の宝探しです！！
手間はかかりますが、それ以上の利回りと、何より「家が生き返る」という感動が待っています。
これからの進捗もリアルにお伝えしていきますので、ぜひ一緒にこのワクワクを楽しんでいただければ幸いです✨

ここでは書ききれない事や、あなたの物件の場合はどうすればいい？と思った方はメンバーシップでお待ちしております👇

最後までお読みいただきありがとうございました⭐

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。