【福岡県豊前市】不動産投資６棟目(戸建6軒目) #16 分ければ資産、捨てれば負債の分水嶺

社会課題である地方の空き家。

そんな空き家を購入してサイドFIRE後のDIYライフを楽しいでいるサイファです⭐

主な投資エリアは、福岡県北九州市、築上郡、行橋市など。地方で不動産投資に挑戦してみたい方や、コストを抑えて資産価値を上げたい方に、私の実践記が少しでも参考になれば幸いです。
今回の舞台は福岡県豊前市。 前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

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不動産投資、とりわけ築古戸建てのDIYリフォームにおいて、多くの投資家が頭を悩ませるのが、現場を埋め尽くすゴミの山ではないでしょうか。しかし、このゴミをどう扱うかという視点こそが、最終的な実質利回りを左右する重要な鍵になるかもしれません。

今回は、私が手掛けている6軒目の戸建て現場での「廃棄物処理ドキュメント」を公開します。「捨てれば負債、分ければ資産」。その現場から得られた生々しい数字と、経験から学んだ教訓を詳しくお伝えします。

■ 現場を停滞させる「ゴミ」という見えない損失

DIYリフォームが中盤に差し掛かると、剥がした壁紙、解体した設備、余った木材が足の踏み場を奪っていきます。
この状態がもたらす最大の損失は、実は処分費用そのものよりも「作業効率の著しい低下」にあると考えられます。

必要な工具が見つからない、替えのビスを探すのに数分かかる。こうした「小さなロスの積み重ね」が、1日の作業時間を1割以上も削り取ってしまう可能性があります。不動産投資においてスピードは非常に重要です。
客付けを1ヶ月早めることができれば、それがそのまま利益の確定につながるからね🌟
ただ私の場合は、DIYを楽しんでるのですがこの探す作業はストレス極まりない💦

そこで今回、私は現場を一旦リセットすることを決意し、パートナーと共に「廃棄物一掃作戦」を敢行することにしました。

■金属ゴミを「宝」に変える分別の極意

通常金属ゴミは「燃えないゴミ」や「粗大ゴミ」として自治体に有料で引き取ってもらいますよね。
しかし、金属買取業者（スクラップ屋）に持ち込めば、立派な「事業収入」の一部になます⭐

今回の買取結果の詳細は以下の通りです。

【金属売却（収入）の内訳：合計 8,930円】

・鉄くず（鉄柵、流し台、鉄管など）：100kg × 40円/kg ＝ 4,000円

・アルミ（脚立、サッシなど）：7kg × 230円/kg ＝ 1,610円

・銅（給湯・給水用の銅管）：2kg × 1,660円/kg ＝ 3,320円

ここで注目したいのが、「銅管」の買取価格です。

■ 銅管買取で実感する「資産化」の瞬間

今回、特に手応えを感じたのが銅の価値です。鉄が1kgあたり40円程度であるのに対し、銅は1,660円。実に40倍以上の価値の差があります。

古い物件の給湯器周りや配管を解体する際、ひと手間かけて「被覆（カバー）」を剥がし、純粋な銅管だけを抽出してみてください⭐
その作業時間はわずかかもしれませんが、2kgの銅管だけで今回の移動にかかったガソリン代やランチ代を十分に賄うことができました。
この「チャリーン♪」と音がするような感覚は、DIY投資家ならではの醍醐味と言えるでしょう。

■ 石膏ボード処分に潜む「逆転現象」の罠

一方で、支出側には目を背けたくなるような厳しい現実も存在します。特に、リフォームの定番素材である「石膏ボード」の処分には注意が必要です。

【廃棄費用（支出）の内訳：合計 10,560円】

・自治体のクリーンセンター（一般廃棄物）：200kg（畳、ガラス、陶器等） ＝ 4,400円

・産業廃棄物業者（産廃）：70kg（石膏ボード、陶器タイルの混載） ＝ 6,160円

ここで驚くべきは、石膏ボードの処分単価（約88円/kg）です。

ホームセンターで新品の石膏ボード（1820×910mm）を購入する場合、1枚500円から600円程度、重さは約12kg前後です。つまり、購入単価は約45円/kg程度。それに対し、処分にはその倍近い88円/kgもの費用がかかっていることになります。

「買うときよりも捨てるときの方が高い」という逆転現象が起きているのです。
さらに、築古物件に多い「繊維壁（砂壁）が塗られた古いボード」は、混ざり物があるため処分単価がさらに跳ね上がる傾向があります。もしこれをすべて業者に丸投げしていたら、運搬費や人件費が加算され、数倍の請求になっていたかもしれません。

■効率的な解体と分別のための知恵

今回の経験から得た反省点として、できるだけ石膏ボード壊さない、そしてやむなく壊す際は、できるだけ細かく砕きすぎないことが重要だと感じました。細かくなればなるほど他のゴミと混ざりやすくなり、分別に膨大な時間がかかってしまうからです。

また、現場が綺麗になった後の爽快感や、パートナーと「次はもっと効率よく解体しよう」と戦略を練る時間は、数字以上の価値があるようにも感じられます。こうした「痛み」を伴う現場経験こそが、次の物件でのコストカットの精度を高めてくれるはずです。

■ まとめ：現場の意識が利回りを作る

「ゴミをどう分けるか」という一見地味な作業が、実は不動産投資の原価意識を鍛える最高の訓練になるのかもしれません。鉄、アルミ、そして何より「銅」を見逃さないこと。そして、捨てる時のコストを意識して解体を進めること。

DIYの現場は、分ければ資産、捨てれば負債がゴロゴロ存在してます⭐
皆さんの現場からも、心地よい収益の音が響くことを願っています。

今回も最後まで見ていただきありがとうございました🌟

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今回も記事を最後まで読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

【注意事項】
本記事は、筆者の実体験と個人的な見解に基づいて記述しています。
不動産投資・副業・資産形成の成果は、地域・市場環境・経験値・行動量などによって大きく異なります。
特定の結果を保証したり、特定の投資方法を推奨する意図はありません。
必要に応じて、専門家への相談やご自身での十分な調査を行ったうえで判断してください。